El suelo vuelve a ser negocio pero lejos de la mina de oro de antes de la crisis

Cuando estalló la burbuja del ladrillo, además de desplomarse el precio de la vivienda se vino abajo el precio del suelo. Inmobiliarias y bancos trataron de deshacerse de miles de metros cuadrados a precio de ganga. Y los ayuntamientos dejaron de recalificar terrenos a la espera de que pasara el temporal. Con la recuperación económica, no solo los pisos han vuelto a ser objeto de deseo sino también el suelo, que vuelve a ser un negocio.

En 2016, se produjo el fenómeno de que aunque la superficie de suelo transmitida en todo el país  cayó un 6%, el valor de las operaciones aumentó un 15%. Es decir, que la escasez de oferta de suelo, sobre todo en los grandes municipios, disparó los precios. Según las patronales inmobiliarias,  las causas de esa inflación se deben tanto a la mejora de la situación económica como a la actuación de algunos ayuntamientos que han reducido artificialmente la oferta por la paralización de proyectos por motivos ideológicos o burocráticos.

En efecto, el pasado año se realizaron 17.396 transacciones de suelo urbano, un 11% más que el año anterior. La superficie transmitida fue de 23,1 millones de metros cuadrados, lo que supone un 6% menos, mientras que el valor total transmitido en 2016 fue de 2.975,5 millones de euros, un 15,1% más que los 2.585 millones de euros de 2015, según las cifras del Ministerio de Fomento.

Crecimiento desde 2013

El valor del suelo transmitido en 2016 fue de 2.975  millones de euros, frente a los 23.015 millones que se vendieron en 2004

¿Estamos ante una recuperación del suelo? Si solo nos fijamos en los últimos años, la respuesta es positiva. Ya el año pasado el precio medio del metro cuadrado del suelo creció un 13% en tasa interanual (cuarto trimestre de 2016 frente al mismo trimestre de 2015), y se situó en 171,7 euros. El valor de las operaciones ha crecido en los últimos cuatro ejercicios, desde 2013, y los expertos prevén subidas a tasas superiores para 2017 y 2018, como mínimo.

Pero si ampliamos el campo de mira a antes de la explosión de la burbuja, estamos aún muy lejos de hablar tan siquiera de una mejora. Basten unas cifras para corroborarlo del año 2004, cuando el boom del ladrillo estaba en lo más alto: en ese año, se realizaron 86.898 transacciones de suelo urbano, más de cuatro veces las que se llevaron a cabo en 2016; la superficie transmitida fue de 116,8 millones de metros cuadrados, cinco veces más que el año pasado; y el valor total transmitido en 2004 alcanzó los 23.015 millones de euros, ¡casi ocho veces más que en 2016!

En cuanto al precio del metro cuadrado, los 171,7 euros de finales de 2016 palidecen en comparación con los 285 euros que alcanzó el metro cuadrado de media nacional en el pico de la burbuja, en el tercer trimestre de 2007. Es decir, que hace una década, el precio medio del suelo era un 66%  más alto que ahora

“El año 2016 ha sido el primero de la recuperación porque 2015 fue un año de estabilización, tras haber tocado suelo, y este ejercicio tiene visos de seguir recuperándose. Pero los niveles no tienen nada que ver con los de antes de la crisis. Entonces, el suelo era el activo más líquido porque su precio se había disparado. Cuando llegó la crisis, pasó a ser lo más difícil de vender. Ahora los precios se han recuperado un poco, pero será difícil volver a la situación de antes de la crisis hasta que pasen 5 u 8 años, si es que se consigue”, afirma Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

Otro de los rasgos de esta recuperación es la disparidad en el comportamiento del precio del suelo según las regiones, e incluso el comportamiento opuesto en municipios dentro de la misma comunidad autónoma. Así, frente a la subida general a escala nacional citada del 13%, en los municipios de más de 50.000 habitantes el precio medio del metro cuadrado se mantuvo en tasa interanual y se situó en 300,8 euros por metro cuadrado. Otro ejemplo: en la Comunidad de Madrid los precios de los solares crecieron a un 16% anual, y a un 24% en el último trimestre, mientras que en Cataluña los precios de los terrenos se revalorizaron por debajo de la media, un 5,7% y un 2,6% en la provincia de Barcelona.

"La recuperación va por barrios"

“La recuperación va por barrios. Mientras hay sitios como Madrid en los que se ha disparado, en otros están aún tocando suelo. Las políticas como las del Ayuntamiento de Madrid que paralizan desarrollos urbanísticos como la Operación Chamartín, Los Berrocales o Los Cerros, lleva a una falta de solares que va a hacer que en dos años apenas haya oferta de suelo libre para edificar, al ritmo actual de edificación”, se queja Cuervo.

El directivo de la APCE estima que si comunidades autónomas y ayuntamientos no liberan el suelo público que tienen paralizado, este se va a convertir en un activo para privilegiados en muchas zonas. “Lo ideal es que el suelo represente el 20% del coste total de la vivienda, pero con estas restricciones puede llegar al 50%. El sector ya ha hecho sus deberes y ahora tiene unos márgenes de beneficio de entre un 14% y un 18% y la financiación de los bancos exige la viabilidad del proyecto por adelantado. Pero si existe un bloqueo de los ayuntamientos, mucha gente de capacidad adquisitiva se quedará fuera y no podrá acceder a esas viviendas”.

A finales de 2016, los precios medios más elevados del suelo, dentro de los municipios de más de 50.000 habitantes, los encabeza la provincia de Madrid (470,1 euros por metro cuadrado), Barcelona (393,6 €/m2), y Baleares (338,9 €/m2). Los precios medios más bajos, dentro de los municipios de más de 50.000 habitantes, se dieron en las provincias de Ávila (100,7 €/m2), Ourense (112,7 €/m2) y León (116,8 €/m2).