La costa se recompone a medias

La costa española se mueve entre dos aguas. En algunas playas los precios de las viviendas vacacionales suben, pero en otras siguen en negativo. En unas han regresado las grúas, mientras que hay localidades lastradas aún por un stock importante. Hay áreas como Torrevieja (Alicante) que venden viviendas por 90.000 euros y otras donde los precios no bajan de los 300.000 euros, como Ibiza. "Las circunstancias son muy diferentes en localidades vecinas de una misma costa. En una el mercado puede estar en recuperación y la localidad vecina registrar ajustes de precios relevantes", advierten en Tinsa.

Sirva como ejemplo la costa alicantina. En Benidorm, los precios han caído un 5,4% en el primer trimestre de 2016 en tasa interanual hasta situar el metro cuadrado en 1.470 euros, según los datos avanzados por la tasadora. En cambio, en Torrevieja han subido un 6,6%, hasta 1.295 euros. Lo mismo sucede en Fuengirola (Málaga), cuyos precios se han reducido un 5,6% (1.399 euros por metro); en Marbella se han encarecido un 5,5% (1.864 euros).

En Benidorm los precios han caído un 5,4%, mientras que en Torrevieja han subido un 6,6%

Es la cara y la cruz de un mercado en el que, a pesar de todo, se vuelve a vender. "A finales de 2012 comenzó a notarse cierta recuperación en el segmento de la vivienda vacacional, especialmente en determinadas zonas de costa muy localizadas. La reactivación de este segmento se adelantó claramente en el tiempo a la del sector inmobiliario a nivel nacional", explica Javier López Torres, socio responsable de Real Estate de KPMG en España. Calcula que los precios oscilan desde un mínimo de 800 euros el metro cuadrado hasta más de 6.000 euros.

"Por debajo de 80.000 euros prácticamente han quedado reducidos a viviendas de difícil salida de entidades bancarias o segunda mano con bastante antigüedad", apunta Pablo Serna, director general de TM Grupo Inmobiliario, con 12 promociones en marcha.

En esta salida a flote ha sido clave el comprador extranjero, sobre todo europeo. Ha sostenido la actividad de este nicho, que representa el 20% del mercado inmobiliario español y cuyos precios han caído un 47% desde máximos, explica Mark Stücklin, director de Shario.org, un observatorio y think tank para el sector de la vivienda vacacional en España. Además, España se ha visto muy reforzada por la inestabilidad en el Mediterráneo, en destinos turísticos que eran competencia directa como Túnez o Turquía. "El mundo es más pequeño ahora", dice Stücklin. Con los precios por el suelo, "en los últimos cinco años los europeos han comprado en promociones acabadas en manos de los bancos, aunque ahora también lo hacen en residenciales nuevos situados en la mejor zona de cada costa", añade el experto.

Las compras por foráneos representaron el 13,4% en el primer trimestre del año, lo que suponen unas 48.000 adquisiciones anuales de vivienda, según el Colegio de Registradores de España. Encabezan la clasificación los británicos, con un 21,9% de las operaciones.

El comprador internacional es el que sostiene de momento la actividad

El comprador nacional despierta de su largo letargo, aunque sin prisa. "Tienen entre 40 y 55 años y no suele recurrir a la financiación o necesita una cantidad poco significativa. Su presupuesto medio es de 180.000 euros. Por clima y distancia suele preferir la costa alicantina, pero también hay una fuerte demanda en Almería o la Costa del Sol", apunta el director general de TM Grupo. En el residencial que tiene en la Playa de Poniente de Benidorm las ventas al cliente nacional constituyen el 60% del total.

"Comienza a existir demanda para segunda residencia nacional en promociones en playa de San Juan, en Alicante", añaden en Solvia. Esta costa es una de las áreas donde la recuperación es más evidente. "La actividad se inició en el sur y luego se ha ido extendiendo al norte. En Alicante sur ha sido importante el repunte del comprador no residente y unas 1.500 viviendas en construcción", aclara el servicer. Aquí los precios se mueven entre los 100.000 y 200.000 euros, según Samuel Población, responsable del Área de Suelo y Residencial de CBRE.

La mejora de los datos también es clara en islas Canarias, Baleares, Málaga, y en algunas zonas de los alrededores de Barcelona. Sobresale Marbella como epicentro de la actividad en la Costa del Sol, con crecimientos en la actividad del 15%, cuentan en Solvia. En este litoral se han iniciado 20 o 30 promociones en el último año, en su mayoría pensadas para el internacional. "Los precios se mueven entre los 1.500 y 2.500 euros por metro cuadrado, aunque han llegado a los 3.000 euros en una promoción en Cala de Mijas que ya se ha vendido por completo", según Población.

En Baleares las promociones de vivienda nueva en marcha no bajan de los 500.000 euros y en la costa oeste de Mallorca los precios máximos alcanzan los 17.000 euros por metro cuadrado, según Engel & Völkers. Solo en Calvià se cerraron 1.286 transacciones en 2015, un 24% más que en 2014, recuerda Javier López, de KPMG España, con datos del Ministerio de Fomento. Ibiza no se queda atrás: los precios de las propiedades más exclusivas de la isla han subido un 10% en 2015.

Ya en la costa catalana, el destino con los precios por metro cuadrado más alto es Sitges (Barcelona), que vende a 2.495 euros, según Sociedad de Tasacion. Entre los enclaves más demandados por internacionales está Empuriabrava, en Girona. "No hay apenas clientes nacionales. La mayoría de los internacionales busca una casa con amarre en el canal", afirma Nadine Wendt, directora de Engel & Völkers Empuriabrava.

No ocurre lo mismo en las playas de Castellón y Cantabria, aún en fase de ajuste y con viviendas vacías. "Todavía hay localidades con bolsas muy importantes de stock en localidades de Castellón, Cádiz, Almería, País Vasco, Tarragona, Barcelona y Mar Menor", según Tinsa.