Radiografía del mercado del suelo

El mercado de suelo ha sido uno de los sectores dentro del negocio inmobiliario más damnificados de los últimos años. El número de transacciones de suelo urbano en España registró caídas durante nueve ejercicios consecutivos (2004-2013). Según el Ministerio de Fomento, ese descenso prolongado encontró su punto de inflexión en 2013 cuando las operaciones tocaron mínimo anual en la serie histórica al cerrar con 14.555 ventas. La recuperación llegaría en 2014 cuando las operaciones de suelo urbano repuntaron un 9% respecto al ejercicio anterior (15.899 unidades). Un nivel muy similar al que se alcanzó el año pasado (15.718 unidades).

Sin embargo, a la hora de leer las estadísticas oficiales, hay que tener en cuenta que también incluyen las compras de suelos realizadas por parte de entidades financieras en operaciones de recuperación de créditos. El año pasado supuso un cambio de tendencia porque esta referencia se situó por debajo del 30% del total de las operaciones. Así, el crecimiento real de este mercado en 2015 -es decir, contabilizando únicamente las transacciones cerradas por operadores (promotores, fondos y/o cooperativas)- fue del 37% en lo que se refiere al número de compras y de un 60% en valor en tasa interanual.

Este aumento del valor del suelo se justifica por el incremento de la competencia en las adquisiciones. Es importante enfatizar esta cuestión dado que el suelo es uno de los activos inmobiliarios menos líquidos y porque, precisamente, su valor había sufrido un fuerte ajuste.

La puesta en valor del suelo no es una cuestión baladí. Una gestión adecuada del mismo permite su maduración y, por tanto, un aumento de su liquidez y recorrido en rentabilidad dado el actual momento del ciclo inmobiliario. En Solvia hemos detectado que la búsqueda de suelo finalista (solares) en zonas consolidadas y la escasez del mismo ha abierto el apetito por los suelos en gestión en últimas fases (pendientes de urbanización) situados en ubicaciones con demanda. Esa fase de crecimiento del ciclo en la que nos encontramos permite llevar a cabo el desarrollo urbanístico pendiente y comenzar a promover dentro de un plazo razonable.

Sin embargo, para que estos proyectos tengan éxito es fundamental contar con la gestión de especialistas multidisciplinares con experiencia en el desarrollo del suelo. Los servicers poseen una contrastada trayectoria dado que la gestión del suelo es una de las principales funciones que realizan para sus clientes. Ese conocimiento del mercado y de sus realidades permite que los servicers, por ejemplo, puedan determinar cómo debe ser el desarrollo de una cartera de suelo completa, priorizando la inversión en función de la viabilidad comercial del activo, tanto a nivel de demanda potencial del municipio como de sus parámetros urbanísticos.

Javier García del Río es director general de Solvia.