Sareb, de banco malo a promotor

El banco malo, Sareb, ha comunicado la inminente iniciación de 783 pisos a estrenar a través de 13 nuevas promociones de viviendas repartidas por España. Su presidente ha señalado que Sareb “fortalece su apuesta por la promoción inmobiliaria y la dinamización de la economía local”. Las viviendas promovidas tienen precios de venta que oscilan entre los 224.000 euros en Málaga y los 401.000 en Pozuelo de Alarcón (Madrid). Cuando se creó Sareb como “banco malo”, a fines de 2012 por imposición de la Comisión Europea, no se preveía su entrada en el gremio de los promotores inmobiliarios de viviendas no precisamente sociales. Lo suyo era comprar y vender, no construir más viviendas a añadir a un elevado stock de viviendas nuevas no vendidas financiadas con créditos bancarios.

Un banco malo es un vehículo creado para comprar préstamos y activos problemáticos de bancos con volúmenes significativos de préstamos morosos. Al transferir activos deteriorados desde una entidad de crédito al banco malo, dicha entidad limpia su balance de activos tóxicos, pero deberá efectuar provisiones. Los bancos que se convierten en insolventes por dicho proceso se pueden capitalizar, nacionalizar o liquidar.

El Memorándum de Entendimiento” (MOU) firmado entre España y la Comisión de la Unión Europea (MEDE) en julio de 2012 estableció las condiciones exigidas a España, entre ellas la creación de un banco malo, para abrir una línea de financiación de 100.000 millones de euros (se solicitaron y obtuvieron unos 42.000 millones) para recapitalizar y reestructurar el sistema bancario español.

Siguiendo tales condiciones, entre diciembre de 2012 y marzo de 2013 se transfirieron a Sareb, creada en noviembre de 2012, activos problemáticos de nueve bancos, 36.600 millones de euros en los de los bancos del Grupo 1 (Bankia, Catalunya Caixa y dos más) y 14.000 millones de los bancos del Grupo 2 (Liberbank, BMN y otros dos más). Los traspasos se realizaron a precios rebajados respecto de su valor bruto en libros (el 52,5%). El Frob cubrió con el préstamo de Bruselas las carencias de recursos propios que resultaron en dichos bancos al vender activos a precios inferiores al valor contable.

Sareb adquirió los activos problemáticos de los bancos citados emitiendo deuda. Los recursos propios de Sareb ascienden a unos 4.800 millones de euros. La deuda emitida le permitió comprar activos con un valor de unos 50.800 millones de euros. Dicha deuda, avalada por el Estado, se convertiría en pública si Sareb no pudiese hacer frente al reembolso. El Estado español es el primer accionista (45,7% del capital, seguido por Banco de Santander, 16,6%, y CaixaBank, 12,1%). El aval público es decisivo para la colocación de la deuda de Sareb. Cuando se dice que Sareb es una empresa privada no se está diciendo todo.

Entre 2013 y 2014 Sareb vendió 24.000 propiedades y obtuvo ingresos por valor de 9.000 millones de euros. Desde que inició su actuación, se ha visto envuelta en abundantes controversias acerca de la viabilidad de los planes de negocio presentados (J. G. Montalvo, Cleaning up the Spanish financial sector’s real estate exposure: Situation and Outlook, Funcas, SEFO, Septiembre 2015). En la reciente evolución de Sareb destaca el cambio consistente en asignar a servicers, o agentes, la administración y gestión de los activos.

El origen de Sareb fue el exceso de oferta inmobiliaria (un millón de nuevas viviendas sin vender) que salió a la luz en 2008. Tal exceso invadió los balances bancarios de préstamos irrecuperables y de activos reales aceptados como dación en pago de los promotores. El M0U de 2012 obligó a crear Sareb como vehículo, primero adquirente y después vendedor de tales excesos de oferta.

Mientras vende los activos, Sareb dedica recursos financieros -captados mediante emisiones avaladas por el Gobierno- a aumentar la oferta inmobiliaria de viviendas del segmento prime. Una cosa era terminar promociones en curso que Sareb debió adquirir en su creación, y otra es convertirse en “animador del mercado inmobiliario”, como señala su presidente. Desde Sareb se apunta que va a promover nuevas viviendas tras “un minucioso estudio de mercado”. Solo faltaría que produjese viviendas que después no pudiese vender y que fuese preciso crear otro banco malo para quedarse con los activos no vendidos por Sareb.

España tiene el menor parque de viviendas sociales de alquiler del mundo occidental (2%del stock total de viviendas). A las dificultades de acceso a la vivienda de los jóvenes, que solo pueden alquilar habitaciones en las ciudades con los modestos salarios de ahora, se une la necesidad de alojar a los desahuciados por impago de préstamos y de alquileres.

El sistema de ejecución hipotecaria vigente en España es uno de los más rigurosos y castigadores del moroso en el mundo occidental En 2014 y 2015 ha habido en España una media anual de 66.000 lanzamientos judiciales derivados de desahucios. Contrasta la escasez de medios para hacer el necesario parque de vivienda social de alquiler con el cauce abierto con recursos públicos o avalados por el Estado para que Sareb construya viviendas destinadas a hogares acomodados.

Julio Rodríguez López es vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas Frente a la Crisis.