¿Hipoteca a tipo fijo o variable? Cómo elegir entre las mejores ofertas

Este 2016 tiene visos de ser un buen año para los clientes solventes y ahorradores que busquen financiar la compra de su primera vivienda. Las estadísticas parecen confirmar esta tendencia: el Instituto Nacional de Estadística (INE) acaba de publicar los datos de las transmisiones de derechos de la propiedad relativos al mes de noviembre del año pasado, que indican un aumento del 13,7% de las compraventas de viviendas inscritas respecto al mismo mes de 2014. Si nos fijamos en las hipotecas inscritas, el INE ofrece datos significativos que apuntalan a una mejora del mercado inmobiliario; en los 10 primeros meses de 2015 se registraron 206.218 hipotecas sobre vivienda, un 20,6% más que en el mismo periodo de 2014.

¿Qué tipo de interés elijo?

Si necesitamos financiación bancaria para comprar un inmueble, además de estudiar detenidamente las características financieras de la oferta hipotecaria para seleccionar la mejor opción que encaje con nuestras necesidades y posibilidades, hay que valorar qué tipo de interés nos interesa: ¿tipo fijo, mixto o variable?

Los préstamos hipotecarios a tipo fijo suponen pagar la misma cuota a lo largo de todo el plazo pactado, lo que asegura que el pago mensual se mantendrá constante, suban o bajen los intereses del mercado. Si se contrata un tipo de interés variable, hay que tener en cuenta que en cada revisión la cuota variará, según evolucione el Euríbor o el referencial pactado. Las hipotecas mixtas ofrecen un periodo plurianual fijo, para después aplicar un tipo variable. Hay otras posibilidades, como la cuota “blindada” que supone pagar siempre la misma cuota pese a tener un tipo variable: lo que cambia en cada revisión es el plazo, en lugar de la cuota. Sin embargo, actualmente no se ofrecen para clientes minoristas.

Las hipotecas a tipo variable copan la contratación actual, representando el 90,3% del total registrado en octubre de 2015, según recoge el INE. Entre las razones para que solo el 9,7% de las hipotecas registradas se firmasen a tipo fijo se puede citar la menor oferta por parte de los bancos, los requisitos más exigentes para su concesión y un relativo desconocimiento por parte de la clientela.

Cuando se pregunta a los expertos si conviene más una hipoteca fija o variable, la respuesta siempre es la misma: “Depende”. De la situación, necesidades y preferencias del solicitante, por una parte, y de las posibilidades que realmente tiene de obtener la financiación. Una familia con ingresos estables en el tiempo, sin ingresos adicionales a su nómina, con una limitada capacidad de ahorro y que huye del riesgo, sería la candidata ideal a las hipotecas a tipo fijo. Sin embargo, podría ser que no tuviera el perfil económico exigido por el banco y solo pudiera acceder a hipotecas a tipo variable.

También depende del coste financiero que supondrá cada una de las hipotecas. Lamentablemente, el coste de las hipotecas variables y mixtas solo se puede calcular al terminar de pagar la deuda, no antes. Tengamos en cuenta que antes de contratar el préstamo o crédito no sabemos la evolución futura del Euríbor o referencial contratado. Por si fuera poco, tampoco conocemos la inflación que experimentará nuestra cesta de la compra, variable necesaria para comparar las hipotecas a tipo variable y a tipo fijo. Con las cautelas ya mencionadas, veamos a continuación las mejores ofertas actuales.

Las mejores hipotecas a tipo fijo y variable

Analicemos ahora algunas de las mejores ofertas hipotecarios de cada tipo, tanto fijo como variable. Tomamos como ejemplo un cliente que solicita 100.000 euros y desea amortizar la deuda en un plazo de 20 años. Los ahorros mínimos exigidos para obtener estas hipotecas son del 20% del precio de compraventa y los gastos de la operación, superiores al 10% como norma general.

Hipotecas a tipo fijo. Bankoa a 20 años financia a un tipo fijo nominal del 2,40%. Al mismo plazo, Liberbank tiene una hipoteca fija al 2,45%, Abanca publicita un 2,49% nominal, Bankinter un tipo fijo del 2,50% nominal y Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) financia al 2,85% nominal. Las mejores hipotecas a tipo fijo, por tanto, tienen un interés inferior al 3% a un plazo máximo de 20 años.

Hipotecas a tipo variable. La oferta de préstamos hipotecarios a tipo variable es bastante más extensa: entre las mejores encontramos la hipoteca para los clientes más solventes de Banco Mediolanum a Euríbor + 0,75% o la hipoteca Naranja de ING a Euríbor + 0,99%, mismo tipo que ofrece Liberbank. Unoe (del grupo BBVA) concede dinero a un tipo variable de Euríbor + 1,10% y Triodos Bank financia las viviendas más sostenibles a un Euríbor + 1,20%. Una competencia creciente alrededor del diferencial de la unidad que es muy probable se recrudezca a lo largo de este año.

¿Cómo se calcula la cuota?

La cuota mensual de la mejor hipoteca a tipo fijo, al 2,40%, supone pagar 525 euros durante los 20 años pactados para los 100.000 euros concedidos. Al final del préstamo sabemos exactamente lo que habremos pagado, sin tener en cuenta el efecto de la inflación —que no conoceremos hasta el final de la hipoteca— para calcular el valor presente de los pagos efectuados: 126.011 euros, siendo los intereses costeados de 26.011 euros.

Las hipotecas a tipo variable copan la contratación actual

La mejor hipoteca variable, a Euríbor +0,75%, nos enfrenta al enigma de todo potencial hipotecado: “¿Cuánto me acabará costando?”. Es imposible saberlo: no se puede prever cómo evolucionará el Euríbor. No obstante, tomemos dos escenarios arbitrarios de evolución de los tipos de interés, para poder mostrar algunos cálculos y hacernos una idea cuánto podríamos pagar.

En el primer caso, consideremos un escenario de tipos a largo plazo elevados, en el que el Euríbor se mantiene en mínimos del 0,06% los primeros cinco años, sube al 2% los cinco siguientes y se mantiene en el 5% hasta el final del plazo. La segunda hipótesis se materializaría en dos décadas de intereses bajos; por ejemplo, los primeros cinco años al 0,06% y un Euríbor al 2% hasta el final.

Si el Euríbor funcionara como descrito en el primer escenario, el hipotecado acabaría pagando una cuota de 451,57 euros los cinco primeros años, de 519,12 euros hasta el décimo y de 597,23 euros hasta el final. Al final, abonaría 129.909 euros, 3.898 euros más que lo que hubiese tenido que desembolsar con un tipo fijo, si bien el efecto de la inflación podría alterar la conclusión.

Necesitamos formarnos y hacer cálculos si queremos elegir con altas probabilidades de éxito

Si el escenario fuera el segundo, un periodo largo de tipos bajos, los resultados cambiarían. El primer quinquenio se pagaría una cuota de 451,57 euros, para después abonar 519,12 euros hasta el final del préstamo. En este caso, se acabarían pagando 120.535,08 euros, 5.476 euros menos respecto a la mejor hipoteca a tipo fijo.

Dependiendo de cómo acabe evolucionando el Euríbor en el plazo de la hipoteca, podemos ganar dinero hipotecándonos a tipo fijo —3.898 euros si los tipos variables crecieran notablemente, en el ejemplo—, o bien pagar más intereses —5.476 euros más que la hipoteca a tipo variable del escenario de tipos bajos del ejemplo—.

Entonces, ¿qué es mejor? Depende. Lo único categórico es que, antes de tomar cualquier decisión, necesitamos formarnos y hacer cálculos si queremos elegir con altas probabilidades de éxito.