Grúas a la vista en el norte de Madrid

Una, dos, cinco grúas y otras tantas más allá. Al transeúnte que en su paseo a pie o en bicicleta por el Anillo Verde Ciclista recala en esta zona no deja de sorprenderle el flujo de actividad constructora: obreros, camiones que cargan y descargan, brazos de hierro, hormigoneras...¿Vuelta a las andadas?

Todas esas grúas forman parte, desde hace unos 20 meses, del paisaje del norte de Madrid, en concreto de la vista del nuevo barrio de Arroyo del Fresno, en el distrito de Fuencarral-El Pardo. Se trata de casi 150 hectáreas en las que se construirán, en dos fases, 2.754 viviendas. De ese total, 1.800 serán protegidas y 954 libres, según el área de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid.

El ritmo aquí es trepidante. Mientras unas parcelas lucen sin pudor su esqueleto, otras pocas han terminado las obras. Hay en construcción, más o menos avanzada, unos mil pisos, casi el 50% de los proyectados. Muchos ya están vendidos y en algunos vive gente.

La primera promoción lista y ocupada por sus dueños ha sido la de Montearroyo, de CP Grupo. Son 210 viviendas en la calle de María de Maeztu, 146. Recién terminadas están las dos urbanizaciones de vivienda protegida de la promotora Amenabar, situadas en María de Maeztu, 110 y 112. Algunos vecinos ya se han podido mudar.

En casi 150 hectáreas se levantarán 2.754 viviendas, 1.800 protegidas y 954 libres

Ninguno de ellos olvidará el retraso inmenso que, por diferentes líos judiciales, acumula este barrio, aprobado en 1999. Y eso a pesar de ser mucho más pequeño que el vecino Montecarmelo y que Las Tablas. Las obras empezaron en febrero de 2014, 15 años después de que se aprobara su planeamiento y seis años después de que se terminaran las obras de urbanización. A pesar del descalabro, han sido bastantes los compradores que han aguantado el tirón.

De momento, las obras se concentran en la unidad 2, en la zona noreste, donde se levantarán 1.621 viviendas, la inmensa mayoría protegidas. Construcciones Amenabar, CP Grupo, Delanova, Vicopal y Arjusa son las promotoras que acaparan estos suelos. La unidad 1 está aún en fase de urbanización: serán 1.132 casas –220 protegidas y 912 libres–.

El interés por comprar en esta zona de Madrid –el último de los grandes ámbitos del norte tras el desarrollo de Montecarmelo, Las Tablas y Sanchinarro– parece ser extraordinario, tanto que muchas de las promociones están vendidas por completo. Según el estudio realizado por Foro Consultores, en julio de 2015 el ritmo de ventas era de 10 casas al mes.

Cuatro motivos explican la fuerte demanda. Por un lado, se trata de vivienda grande, algo que escasea en la capital. "Lo que predomina en Arroyo del Fresno son viviendas de tres a cinco dormitorios con superficies medias entre 140 y 150 metros cuadrados", dice Ignacio Ortiz, analista de Foro Consultores. Algo que corrobora Ignacio Dueñas, director gerente de Amenabar: "La vivienda más demandada es la de tres dormitorios, en torno a 125 metros, lo que nos permite, además, ser muy competitivos en el precio final".

En el nuevo barrio lo más ofertado son pisos de tres a cinco dormitorios

Las empresas que construyen aquí dicen que se vende a "precios asequibles". Hay que tener en cuenta que se trata de urbanizaciones cerradas con piscina, parque, pádel, garajes y trasteros y algunas tienen calificación energética A. Rondan los "2.200 euros por metro cuadrado para vivienda protegida y entre 2.450 y 2.800 euros para vivienda libre", calculan en el departamento de Residencial de JLL. Las protegidas de dos dormitorios se pueden encontrar desde 150.400 euros. En el residencial ArroyoGolf, de Delanova (en la unidad de ejecución 1), los pisos libres más caros se venden a 360.000 euros y los más baratos a 311.000 euros. Incluyen dos plazas de garaje y un trastero. CP Grupo y Construcciones Amenabar, que han adquirido más de 60.000 metros de suelo, desarrollan varias promociones y en breve sacarán a la venta 250 viviendas.

Poco masificado

El comprador más usual son parejas jóvenes con hijos, con nivel socioeconómico medio, trabajan los dos miembros y buscan su primera vivienda o cambiar a una de mayores dimensiones. "Quieren espacio y zonas de esparcimiento para los niños", explica Ortiz. El barrio tiene muy baja densidad residencial, con 18,4 viviendas por hectárea, frente a las 33,4 de Montecarmelo o las 33,8 de Las Tablas.

Su ubicación es su tercer as: entre la M-40 y la M-30, la colonia de Mirasierra, el monte de El Pardo, Puerta de Hierro y Montecarmelo. Cuenta con la estación de metro y de ferrocarril de Pitis  (línea 7) y la Comunidad de Madrid se ha comprometido a abrir en 2017 la parada de metro del barrio, construida en 1999 pero jamás inaugurada. Además, "se sitúa muy próximo a zonas de alta densidad de centros de trabajo, como son Telefónica, BBVA, Banco Popular y otras grandes sedes de importantes empresas", analizan en JLL, que recuerda la casi inexistente oferta de vivienda en Montecarmelo.

Y el golpe de suerte final es que "las entidades también están interesadas en financiar la promoción y al comprador, debido al interés que se ha detectado", explica el analista de Foro.

No es una burbuja

No obstante, no se trata de una vuelta a las andadas. Los expertos aseguran que no estamos ante una pequeña burbuja. Las promociones se desarrollan y se venden a buen ritmo, pero con normalidad. "No hay colas ni ansiedad por comprar. Cada promoción tiene su tiempo lógico de maduración y venta. Una vez que se va completando una, lanzamos la siguiente", admite Ignacio Dueñas, de Amenabar. Y puntualiza: "no se está produciendo una oferta excesiva que esté muy por encima de la demanda".

Según los analistas, sí hay mercado para estas viviendas, puesto que la oferta es escasa y la zona norte cuenta con fuerte demanda. Son compradores que han estado esperando durante los años de la crisis. "La sensación visual de Arroyo del Fresno, al ser un ámbito pequeño, es impactante por la concentración de grúas, pero no significa que sea donde más se está edificando. Se está construyendo más en Valdebebas", aclara Ignacio Ortiz.

Junto a este desarrollo está el de Montecarmelo, donde cada vez resulta más difícil encontrar piso. "Tiene un alto grado de consolidación. De las 8.500 viviendas previstas, se encuentran entregadas cerca de 7.000. La oferta de suelo es muy escasa, lo que hace que las últimas ventas que se han producido se hayan realizado a valores superiores", señalan en JLL. Una de las más sonadas ha sido la de Cogesa (Grupo Dragados) en Avenida del Santuario de Valverde, 25, que ha pagado 20 de millones de euros por 10.700 metros edificables.

En este barrio se están comercializando tres promociones de las empresas Cogesa y Tabita, dos de ellas con viviendas de dos a cinco dormitorios, con una superficie desde los 100 metros y precios en torno a los 2.700 euros por metro cuadrado.