La promotora Neinor Homes invierte 800 millones en la compra de suelo

El pasado mes de mayo, el fondo norteamericano Lone Star adquiría la promotora de Kutxabank y creaba la nueva Neinor Homes con la previsión de invertir 1.000 millones de euros en la compra de suelos para crear la primera empresa del sector en España y liderar la recuperación del sector inmobiliario. Apenas medio año después, la empresa ha adquirido ya terrenos valorados en 800 millones de euros en los que levantará más de 8.000 viviendas.

La recuperación del mercado inmobiliario está llevando a una nueva configuración del tablero empresarial del sector. Tras la irrupción de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi), ahora ha llegado el turno a las promotoras, que se rearman para afrontar el nuevo ciclo de la vivienda. Detrás de muchas compañías están fondos de inversión que tomaron posiciones al adquirir las antiguas filiales de los bancos o compañías que iban a sucumbir a la crisis.

Una de ellas es Neinor Homes. Su consejero delegado, Juan Velayos, explica que, a diferencia de lo que se hacía en el pasado, la compañía se basará en un “modelo industrial”. “Es un gran cambio. Entendemos que ha de ser un negocio industrial, con visión financiera, estudios rigurosos de la demanda, plazos de entrega escrupulosos, procesos sistematizados…”, asegura. Para ello, primero es necesario zafarse del “riesgo urbanístico” en el que incurrían durante la época de la burbuja los promotores inmobiliarios. Este consistía en comprar terrenos que requerían mucha gestión —incluso rurales— antes de su urbanización. Si se recalificaban esos suelos y pasaban todos los trámites, el promotor sacaba una jugosa plusvalía. Es decir, el margen estaba en el suelo y no en la promoción de viviendas. “Nosotros solo compramos suelos finalistas, de modo que el valor que nosotros buscamos está en la vivienda”, asegura el consejero delegado de Neinor. Esos terrenos los adquiere, además, con fondos propios, de modo que solo requiere dinero para la promoción.

Manual de construcción

Para llevar adelante ese proceso “industrial”, la empresa se basa en dos pilares: la inversión en I+D y la redacción de un libro blanco. “Investigamos en acústica, iluminación, en las áreas comunes y en la creación de una identidad. Por otra parte, hemos creado un manual de diseño y construcción, de modo que todos los procesos que testamos y validamos los llevamos a ese libro blanco con el que trabajan arquitectos y constructores”, explica Velayos.

Velayos sostiene que la empresa tampoco se la juega en cuanto a la localización de las promociones. De momento, el “banco de suelo” que ha adquirido se halla repartido, dice, “de forma equilibrada” entre el País Vasco y la Costa del Sol —los dos terrenos originarios de Kutxabank, que engulló CajaSur—, Barcelona y Madrid. En esas zonas, opina, el stock de viviendas sin vender se está agotando ya, al contrario de lo que sucede en muchas otras provincias. En total, en 2015 la compañía ha lanzado 23 promociones, y para el año que viene espera poner en marcha otras 32. “Jamás ha existido un banco de suelo con estas características: que sea todo finalista, ubicado en las principales ciudades y de calidad”, afirma.

La presencia de Lone Star le proporciona los fondos que requiere para adquirir suelo. “Lone Star ha buscado valor creando la compañía y haciéndola líder de mercado”, sostiene Velayos. A largo plazo, cuando lo consiga, es posible que el fondo busque obtener su plusvalía, aunque solo seis meses después de crear la sociedad es pronto para determinar si su solución pasará por una salida a Bolsa u otra alternativa.