Mínima purga del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario español tiene por delante dos años buenos, pero con matices. La demanda absorberá 117.000 viviendas hasta 2016, según las previsiones del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2015, elaborado por RR de Acuña & Asociados y presentado esta semana. Pero el aumento de las ventas no será suficiente para disolver completamente el volumen de vivienda acumulado durante el periodo de crisis. La mayor o menor digestión en cada provincia marcará el latido del sector inmobiliario.

En España quedan 1,6 millones de viviendas sin vender. De ese total, 657.000 son prácticamente invendibles por la deslocalización geográfica, esto es, el 40% de la oferta se localiza en zonas donde difícilmente se recuperará la demanda. “Tardará más de una década en disolverse y algunas nunca se venderán. No hay demanda en absoluto”, según Fernando Rodríguez de Acuña, director de proyectos de RR de Acuña & Asociados.

En cambio, “toda la recuperación se está centrando en las áreas metropolitanas y en ciertas localizaciones de costa consolidadas. Es la España que funciona, la solución que centrará el futuro del sector”, apunta Rodríguez. La potencialidad de mejora se centra en las provincias más reactivas en la generación de empleo, dado que esta variable es a día de hoy la única que puede dar la vuelta al panorama inmobiliario.

Los precios subirán entre un 3% y un 5% en áreas metropolitanas y de costa

En las capitales de provincia y municipios de influencia quedan 668.000 viviendas por vender y en el litoral mediterráneo suman 331.000 casas. “Desde 2010 solamente se ha disuelto el inventario en las áreas de costa turística y en las áreas metropolitanas (29.000 y 64.000 viviendas menos respectivamente), mientras que en el resto la demanda fue más débil que la oferta, generando un incremento de 21.000 viviendas en los emplazamientos más deslocalizados”, recoge el estudio.

Tardará mucho más en comercializarse la segunda mano, ya que la obra nueva es la principal fuente de disolución del inventario, dicen. De hecho, en las metrópolis el tiempo para comercializar el exceso de vivienda nueva es de tres años y dos meses, frente al de vivienda usada (5,1 años). En Madrid nueva y usada se agotarán en menos de 3,5 años. Y en la costa es de tres años y cuatro meses si es nueva y seis años si es usada. La costa más activa en ventas es la de Alicante y Málaga.

“Tras siete años de caídas consecutivas en la compra de vivienda, el ejercicio 2014 marcó un punto de inflexión en el ciclo inmobiliario y un hito gracias a la estabilidad de los precios. Por primera vez la demanda anual supera a la oferta, por lo que se está disolviendo stock”, apunta Luis Rodríguez de Acuña, socio de la firma. El restablecimiento del equilibrio será lento y habrá distintas velocidades.

Los precios tenderán a seguir estabilizándose entre 2015 y 2016 y se registrarán moderadas subidas de entre el 3% y el 5% en esas áreas con demanda y bajos niveles de oferta. El equilibrio –gracias a la mejora del esfuerzo financiero-–llega en 2016, cuando toda la demanda solvente tendrá acceso al crédito y a la vivienda. La concesión de hipotecas se disparará, prevén.

¿Qué ocurrirá en 2017? La demanda seguirá creciendo, pero será insuficiente para deshacerse de todos los inmuebles acumulados, sobre todo los invendibles en zonas de interior. Además, no hay que perder de vista un posible incremento de la oferta por las casas que van a llegar al mercado procedentes de herencias (en 2016 se estiman 139.996) y de adjudicaciones de los bancos.

Por eso, esta consultora dice que nada de boom del ladrillo. “Venimos de producir 700.000 casas al año, lo que ahora se produce es ridículo y además todo es en las áreas metropolitanas. Y con una filosofía anterior al ciclo (no se vende por expectativas, sino por necesidad). Crece la fiebre del ladrillo sí, pero de forma razonada, sobre todo en la financiación”, aclara Luis Rodríguez.