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Fiebre por los inmuebles españoles

Los inversores internacionales redoblan su apuesta por el mercado local

Los fondos más oportunistas conviven con jugadores de más largo plazo

Vista de la plaza de España de Madrid.
Vista de la plaza de España de Madrid.

De apestado a objeto de deseo. El sector inmobiliario español parece no tener término medio para los inversores internacionales. En 2013 se activó el apetito foráneo por el mercado local, tendencia que se ha acelerado este año. En los nueve primeros meses de 2014 la inversión en activos no residenciales españoles (oficinas, locales, centros comerciales, industrial y hoteles) alcanzó los 6.200 millones de euros, según cálculos de Aguirre Newman. El 54% de esta cantidad fue dinero que vino de fuera. El peso exterior en el ladrillo nacional es en realidad mayor si se tiene en cuenta que uno de los grandes dinamizadores del mercado, las sociedades de inversión inmobiliaria (socimis), están respaldadas en gran medida por dinero del exterior.

“2014 está siendo un ejercicio excepcional en lo que concierne a la inversión extranjera, si bien es cierto que el mercado español, en su momento más bajo en términos de rentas y valores de capitales desde finales de los años 90 ha supuesto una llamada al interés de quienes encuentran que los mercados alternativos en Europa están agotados”, dice Francisco Manchón, director de inversión de BNP Paribas Real Estate.

Los expertos creen que los inversores han vuelto a poner sus ojos por España no solo porque sus activos estén baratos, tanto en términos históricos como si los comparamos con otros mercados como el británico o el alemán, sino también porque creen que lo peor ha pasado para la economía local. “Se percibe una clara mejora económica y que se ha tocado suelo en el ciclo. Todo apunta a que el crecimiento será leve y gradual, pero es evidente que ha habido un cambio de tendencia”, señala Luis Espadas, director de capital markets de Savills.

Las socimis, gracias al capital foráneo, han dinamizado el sector inmobiliario

Los fondos suelen tener un comportamiento gregario y en el caso del mercado Español se ha producido un efecto llamada después de que a finales de 2013 grandes inversores como Goldman Sachs o Blackstone cerraran importantes operaciones. “Son jugadores muy mediáticos y arrastran a otros inversores que piensan: si estos han ido allí algo habrá, no se suelen equivocar”, según Alejandro Campoy, director general de inversiones de Aguirre Newman. Por su parte, Humprhy White, director de Knight Frank en España, destaca el cambio legislativo que desbloqueó la creación de socimis como uno de los catalizadores del mercado: “Estas sociedades se han hecho más atractivas para los inversores. En este sentido, el cliente internacional percibe que España se ha abierto más a la inversión extranjera”.

Las oficinas son el activo más solicitado (sobre todo en Madrid y, en menor medida, Barcelona), seguida por los locales comerciales y los centros comerciales, después los hoteles y, por último, los centros logísticos o suelo industrial. “En los últimos meses hemos visto una evolución interesante. Al principio la demanda se concentraba en los activos de más calidad, es decir, oficinas y locales comerciales en buenas zonas de las grandes ciudades. Ahora el radar inversor se ha ampliado a zonas un poco más periféricas y a activos como centros comerciales”, apunta White.

Oficinas, locales y centros comerciales son los activos más deseados

También se está dando una evolución en el tipo de inversor extranjero. Los primeros que llegaron (2012 y 2013) fueron los denominados fondos oportunistas. Estos inversores, también llamados buitres, están dispuestos a asumir riesgos elevados a cambio de unas rentabilidades altas a un plazo más bien corto al comprar carteras de deuda o activos distressed o con problemas. Sin embargo, en los últimos meses están llegando a España los denominados fondos value-added —buscan añadir valor a un inmueble infrautilizado, obsoleto o vacío comprando edificios en venta con descuento y maximizando su valor mediante su rehabilitación y comercialización— y empiezan a surgir además algunas operaciones de los fondos core plus —inversores patrimonialistas, sobre todo aseguradoras, con alguna expectativa de plusvalía ya que buscas elevar las rentas del edificio mediante la inversión, renegociación de contratos— e incluso de fondos core —grandes fortunas, fondos soberanos e institucionales que buscan edificios de máxima calidad en las mejores zonas para alquilar a largo plazo—.

“En todas las crisis ocurre lo mismo. Los primeros que aterrizan son los más oportunistas, que se encargan de estabilizan el mercado. Luego empiezan a aparecer inversores con mayor aversión al riesgo. El primero va buscando rentabilidades de doble dígito, mientras que los más conservadores se conforman con réditos del 5% al 8%, según el tipo de activo”, señala Andrés Escarpenter, consejero delegado de JLL.

Las perspectivas para el sector son positivas. En octubre pasado Knight Frank hizo una encuesta entre 200 inversores y España fue el país europeo favorito, barriendo al Reino Unido de la primera posición. Aunque el interés se mantiene, algunos expertos, eso sí, ven difícil repetir los ritmos de operaciones y el volumen de 2014. “El empuje que estamos viendo no parece que vaya a tener continuidad a partir de la segunda mitad de 2015 donde estaremos inmersos en un ejercicio más asentado en la realidad de los fundamentales de nuestro mercado”, avisa Manchón.