Metrovacesa se resiste a desaparecer

Metrovacesa, la histórica inmobiliaria controlada por los grandes bancos (Santander, Bankia, BBVA, Sabadell y Popular), afronta una nueva etapa ya sin Gecina —la filial francesa, que le reportaba ingresos recurrentes y dividendos anuales, y cuya participación del 26,7% acaba de vender por 1.546 millones de euros a Norges Bank, Crédit Agricole Assurances, Blackstone e Ivanhoe Cambridge—. Y lo hace con un 30% menos de deuda; suma casi 3.500 millones, tras destinar la totalidad de lo percibido por Gecina a reducir el alto apalancamiento.

Para afrontar este endeudamiento, Metrovacesa cuenta con las rentas procedentes de sus activos patrimoniales. Una treintena de oficinas, nueve centros comerciales en explotación y uno en proyecto, 11 hoteles y 1.700 plazas de aparcamiento repartidas en cinco garajes en Madrid y Barcelona, además de siete promociones residenciales en Madrid, Sevilla, Valencia y Valladolid. A ello se suma una cartera de suelo de unos 2,5 millones de metros cuadrados.

Entre los pocos proyectos residenciales en marcha destacan las 25 viviendas que acomete en Madrid, en una zona de expansión del barrio de Aravaca. Una promoción que se ha retomado, tras quedar descartada al comienzo de la crisis. Casas de gama alta, que se venderán entre 350.000 y 904.000 euros.

Desde hace quince meses, Metrovacesa ya no cotiza en Bolsa. Los cinco bancos que controlan casi el 100% de su capital decidieron excluirla de cotización bursátil, ante el escaso volumen de negociación y el mínimo porcentaje de free float (acciones en circulación). Buscaban ahorrarse el alto coste que supone mantener una empresa en el parqué, evitar la penalización del mercado a las compañías del sector inmobiliario y, sobre todo, eludir rendir cuentas a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Si una empresa fluctúa en Bolsa es necesario que todas sus decisiones pasen por la junta de accionistas y comunicar al regulador los cambios que se registren. Al dejar de hacerlo, ya no existe obligación de dar puntual información de la gestión diaria. Ni hechos relevantes, ni información periódica trimestral, ni nada de nada.

El celo de restringir al máximo la información ha dejado su página web algo desactualizada. "Somos una compañía líder en España, con un valor de activos en torno a 8.000 millones de euros", se puede leer en uno de los párrafos de su presentación corporativa. La última nota de prensa publicada en su cibersitio data de hace justamente un año; es la que servía para anunciar el inicio del proceso de venta de su participación del 26,76% en Gecina. La inmobiliaria gala acaba de ser vendida y la valoración de los activos de Metrovacesa, en permanente retroceso, se sitúa en unos 5.250 millones de euros. Tras reconocer la evidente falta de actualización de los datos, el responsable de comunicación de la inmobiliaria española, Eugenio Gisbert, indica que existe el proyecto de hacer un portal nuevo en Internet.

La página web tampoco hace referencia alguna a las cuentas del año pasado. Para aproximarse a la situación en la que se encuentra la compañía presidida por Ignacio Moreno, tras sustituir en 2012 a Vitalino Nafría, no queda otra que acudir al Registro Mercantil, en el que Metrovacesa depositó hace cuatro meses las cuentas de 2013.

Un ejercicio en el que las existencias, las inversiones inmobiliarias o el inmovilizado material sumaron un deterioro de casi 527 millones de euros, a los que se añadieron 234 millones por el mal comportamiento de la cartera en sociedades con activos inmobiliarios. Estos desfases, junto a los 267 millones de provisiones ante la minusvalía que se avecinaba en Gecina, llevaron a Metrovacesa a cerrar 2013 con unas pérdidas de casi 350 millones de euros, frente a los números rojos de 270 millones de un año antes.

Además, su patrimonio neto se reducía de 1.550 a apenas 403 millones de euros, inferior a la mitad de su capital social. De acuerdo con la Ley de Sociedades de Capital estaría, por tanto, en causa de disolución. Solo la enésima prórroga del Gobierno, aprobada el pasado marzo, para evitar contabilizar los deterioros por existencias, inversiones inmobiliarias e inmovilizado material, evitó una vez más pasar por ese trance.

Para restablecer el equilibrio patrimonial, los cinco bancos accionistas decidieron reducir el capital social de Metrovacesa en 1.077 millones, para dejarlo en tan solo 405 millones de euros. Bankia, que tiene en venta su participación del 19%, esperaba obtener inicialmente cerca de 300 millones por ella, pero se tendrá que conformar con no mucho más de 80 millones.

Tampoco la venta de la participación de Metrovacesa en Gecina se ha saldado de una forma especialmente exitosa. Hace un año, cuando anunció el inicio de la operación, Metrovacesa valoraba el 26,76% en la inmobiliaria gala en casi 1.900 millones de euros. Al cierre del ejercicio 2013, viendo que no iba a conseguir esa cantidad, redujo en 267 millones el valor de este activo. Y al final, el pasado 29 de julio, el traspaso de los casi 17 millones de títulos de la empresa francesa, se cerró por un precio de 1.546 millones de euros, asumiendo un descuento del 10% sobre el valor neto de los activos.

Quedan por amortizar algo más de 300 millones de los 1.860 del préstamo sindicado

Toda esa cantidad se ha destinado a amortizar el tramo A del préstamo sindicado firmado en 2011, según rezaba el acuerdo de refinanciación suscrito entonces. La idea inicial de los bancos españoles era liquidar de manera anticipada los 1.860 millones de euros de ese tramo con la desinversión en Gecina, aunque ha quedado pendiente de amortizar un resto que suma algo más de 300 millones. Sin Gecina, Metrovacesa ha reducido deuda (por debajo de 3.500 millones), pero también se queda sin los 81,4 millones de euros de ingresos que la empresa gala aportó en 2013 y sin el dividendo de unos 75 millones.

A partir de ahora, Metrovacesa afronta un calendario de amortizaciones de deuda que confía en renegociar sin mayores problemas. Son 234 millones los que vencen en 2014; casi 200 millones en 2015; unos 1.264 millones en 2016 tras la reducción con lo amortizado con la venta de Gecina; 577 millones en 2017; 53 en 2018, y casi 1.100 millones que vencerían a partir de 2019.

Parte de esta deuda que estaba en manos de Sareb, el banco malo, fue vendida el año pasado por la sociedad presidida por Belén Romana. A una participación en un préstamo sindicado, por valor de 35 millones, le siguió la venta de dos préstamos bilaterales de Metrovacesa a Bank of America por 80,5 millones de euros.

En 2013, la octogenaria inmobiliaria española —inició su andadura en marzo de 1935— vio disminuir sus ventas un 17% por la bajada de ingresos procedentes de las rentas (fueron de 144 millones frente a 165 millones de 2012), así como por los menores ingresos de promociones residenciales finalizadas, que dejaron poco más de 13 millones (en vez de los más de 31 logrados un año antes). Todo ello redujo el margen bruto de la compañía un 14%, hasta 120,4 millones de euros.