La hipoteca a tipo fijo, esa olvidada

De las 26.076 viviendas compradas en España en el mes de julio, la inmensa mayoría de estas transacciones que han necesitado financiación hipotecaria la han obtenido a tipos de interés variable. Con los últimos datos publicados por el INE sobre hipotecas sobre vivienda, de mayo de 2014, 17.963 viviendas fueron hipotecadas en un mes. Del total de hipotecas constituidas, un 94,3% estipulaban tipos de interés variable, frente a un residual 5,7% a tipo fijo.

¿A qué se debe que los clientes no contraten cuotas constantes?

Tanto las hipotecas a interés variable como fijo en España, en su gran mayoría, se pagan mediante el sistema de amortización francés o de cuota constante. Ello implica un tipo de cuotas constantes, con una parte que amortiza deuda pendiente y otra que paga intereses, siendo la parte de intereses mucho más alta al principio y, a medida que pasan los años, reduciéndose en favor de la parte que amortiza deuda. En saber popular, "al principio de las hipotecas casi todo lo que se paga son intereses".

Por poner un ejemplo, tomemos una hipoteca de 180.000 euros, a 30 años y a un interés fijo del 3,82% (media de coste hipotecario según el INE con datos de mayo). La mensualidad constante resultante el primer año es de 840,77 euros. La cuota del primer mes amortiza solo 267,77 euros de deuda, siendo el resto intereses. Al final del año, habríamos pagado 3.270 euros de deuda, frente a 6.819 euros de intereses.

Aprovechando el ejemplo, de haber contratado una hipoteca a tipo fijo, al final de los 30 años habríamos pagado 122.680 euros solo de intereses, además de los 180.000 euros que nos dejó el banco. Si esta misma hipoteca fuera a tipo variable, nos sería imposible saber a priori lo que acabaríamos pagando en concepto de intereses, ya que cada año se recalculan en función del Euribor (o referencial que se haya pactado). Imaginemos que el Euribor en la primera revisión fuera del 1%, más un diferencial de 2 puntos (interés de revisión del 3%) y se mantuviera estable durante toda la hipoteca. El cliente endeudado a interés variable acabaría pagando menos intereses que el que contrato uno fijo, concretamente 94.913 euros de intereses (se ahorraría casi 28.000 euros.

Ahora bien, con un supuesto muy adverso, por ejemplo que el Euribor pasara a estar al 5% de manera estable, la revisión del primer año se haría a un 7%. En este caso, la hipoteca a interés variable acabaría suponiendo al cliente pagar 243.466 euros en intereses, más de 120.000 euros que el que se hipotecó a tipo fijo.

¿Quién asume la posibilidad de pagar 28.000 euros menos o 120.000 euros de más? El cliente, si se hipoteca a tipo variable. De hipotecarse a tipo fijo, el riesgo lo asumiría la entidad financiera.

¿Explica esta sustancial diferencia por qué el 94,3% de las hipotecas se conceden a interés variable?

Los bancos no quieren asumir el riesgo de la variación de tipos de interés y prefieren que lo hagan sus clientes, pese a que un mal escenario de tipos futuro pueda suponer que la familia acabe impagando las cuotas.

¿Qué hipotecas a tipo fijo ofrecen los bancos?

Un argumento que podrían esgrimir las entidades financieras en cuanto a la poca contratación de tipos fijos sería que no interesan al cliente. Sin duda algún, de ser las condiciones de ambos tipos de financiación con garantía real similares, esta idea podría ser cierta.

Veamos pues las 5 mejores hipotecas a tipo fijo a día de hoy:

Bankoa publicita una hipoteca a un tipo fijo nominal de 3,75%, con un plazo de amortización máximo de 20 años. Tiene una baja comisión de apertura del 0,10% (mínimo de 300 euros) y una vinculación razonable de domiciliación de nómina, seguro de hogar y seguro de vida. Financia como máximo el 65% del valor de compra-venta de la casa.

Ya en la mejor hipoteca fija podemos vislumbrar las dificultades de acceso a este tipo de financiación: plazos más cortos (20 años), que provocan cuotas más altas y, por tanto, requieren de solicitantes con ingresos más elevados y porcentajes de financiación más ajustados (65% de lo que cuesta la casa).

Pensemos que para una hipoteca de 180.000 euros, la cuota sería de 1.067 euros, lo que supondría unos ingresos netos mínimos de los titulares de unos 3.500 euros, fuera del alcance de una gran parte de las familias en estos momentos. Además de tener ahorros para pagar los gastos y el 35% del precio de compra de la casa.

Por añadidura, como veremos con el resto de ofertas, los tipos que se conceden están por encima del coste medio hipotecario del momento, que como ya hemos comentado se sitúa en el 3,82%.

La hipoteca fija de Kutxabank ofrece a un tipo de interés de 3,89% para la compra de primera vivienda, con un límite del menor valor entre el 80% de la tasación y del precio de la vivienda y un plazo máximo de 20 años. Su comisión de apertura es del 0,25%. Para poder obtener estas condiciones hay que vincularse de forma muy importante, contratando un seguro de hogar, seguro de vida, domiciliación de nómina, tarjeta de crédito y plan de pensiones, que encarece el tipo efectivo o TAE final.

ActivoBank ofrece una hipoteca fija a 30 años, que financia hasta el 80% del valor de compra de la vivienda o de tasación (el menor valor) a un tipo interés desde el 4,65% nominal, con una comisión de apertura del 0,75% (mínimo de 750 euros) y la exigencia de domiciliar la nómina, contratar seguros de hogar y de vida.

La hipoteca tipo fijo bonificada de ‘la Caixa’ tiene un interés fijo desde el 5,10% con una comisión de apertura del 1,50% (mínimo de 450,76 euros). Financia el menor valor del 80% del valor de compraventa o tasación. La vinculación dependerá de lo que se acabe negociando en sucursal. El plazo máximo de 10 años la saca, en realidad, del mercado, salvo para clientes con ahorros e ingresos muy elevados.

En quinto lugar tenemos hipoteca de Caja de Ingenieros con un interés fijo del 6%. Y el límite doble del 80% del valor de la vivienda y tasación. Tiene una comisión de apertura del 1,25% (mínimo 600 euros). Plazo de hasta 20 años; se obliga a contratar un seguro de vida con la entidad, al menos durante un plazo de 10 años, y un seguro de hogar durante la vigencia del préstamo hipotecario.

Plazos cortos, tipos por encima del coste medio hipotecario, requisitos y vinculaciones que nada tienen que envidiar a las de tipo variable, además de porcentajes de financiación muy restrictivos, hacen de las hipotecas a tipo fijo un tipo de préstamos residuales, por mucho que su seguridad en cuanto al pago de una cuota invariable los haga muy interesantes para las familias.