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El ladrillo español pierde el Este

Rumania es el símbolo del fiasco inmobiliario en Europa Oriental

Martinsa-Fadesa anunciaba en 2007 la construcción de un nuevo gran barrio sobre 64 hectáreas de suelo en el norte de Bucarest (Rumania), en el que construiría más de 6.700 viviendas de golpe con una inversión de 850 millones de euros. Siete años después, la inmobiliaria que preside Fernando Martín no ha puesto ni un ladrillo ni piensa hacerlo. “No hay previsto ningún plan de inversión”, dicen desde la compañía. Ante el agotamiento del mercado español, la empresa acudió a varios países de Europa del Este: Bulgaria, Polonia, República Checa, Eslovaquia, Hungría... Allí fueron decenas de promotoras que, a su vez, arrastraron a proveedores e inversores que hoy siguen atrapados en esos mercados.

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Fuente: elaboración propia.

En esa estrategia de internacionalización al este de Europa, Rumania fue uno de los países preferidos para el desembarco. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) editó una guía en 2009 sobre ese país en la que destacaba un crecimiento medio del 7,7% de su economía y las revalorizaciones anuales del 15% en el precio de la vivienda. Pero justo ese año iba a explotar la burbuja inmobiliaria del mercado rumano y de muchos otros de su entorno. “Simplemente pensaban que Rumania era la España de 1986 y calcularon que quedaban 20 años de boom. Su técnica era comparar precios del país de destino con los de aquí. Y si eran más baratos, iban”, explica Gonzalo Bernardos, economista de la Universidad de Barcelona.

Además de Martinsa-Fadesa, a Bucarest acudieron Astroc, Realia, Tremón, Hercesa, Prasa... Primero se instalaron en Bucarest con edificios de viviendas de lujo y luego empezaron a poner picas en Cluj, Timisoara, Constanta o Brasov. “Acudieron juntos, con el mismo modelo que tenían en España: pensaban que el negocio estaba en comprar suelo y conseguir que se recalificara. Ellos mismos provocaron un boom a corto plazo calentando el mercado. Un español compraba un terreno y se lo vendía a otro español e hinchaba los precios”, explica el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren. Hoy varios de los proyectos que se levantaron en Bucarest se encuentran en concurso de acreedores, la mayoría en fase de liquidación.

Solo en Rumanía los promotores han perdido más de 3.500 millones

Prasa era una inmobiliaria cordobesa que en 2006 facturaba alrededor de 775 millones de euros y cuya notoriedad había aumentado tras comprar acciones de Metrovacesa y Realia y hacerse con el Córdoba CF. La promotora veía cómo los márgenes en España caían, por lo que decidió ir a Bucarest de la mano de Gea21 para levantar 18 edificios con 504 viviendas de lujo en un solar de 25 hectáreas de una orilla del lago Tei que popularizaron con el nombre de Laguna Residence.

Las obras empezaron y, de hecho, se vendieron pisos. Pero llegó la crisis, que ha originado que los precios se hayan desplomado a la mitad, y con ella, los problemas con los proveedores y los clientes, que reclamaban sus anticipos, según explican antiguos colaboradores de la empresa. Los promotores se habían quedado sin fondos y las matrices estaban tocadas por el estallido de la burbuja en España. Gea21 asumió el proyecto tras lograr un crédito de 10,5 millones de euros, pero no bastó. La caída de precios en Rumania se aceleró y el mercado quedó seco. A comienzos de 2012, el juez aceptó la denuncia de unos acreedores y el complejo, al que se habían bombeado más 40 millones, acabó en subasta pública por 18 millones.

Ningún responsable de Gea21 o Prasa ha querido atender a este diario. Casi ningún promotor lo ha hecho. “No solo han sufrido los españoles”, dice molesto un empresario. La apuesta por el este de Europa también salió mal a inmobiliarias israelíes o austriacas, las principales competidoras de las españolas. De hecho, la lista de proyectos en Rumania que fracasaron es amplia: Planorama, Asmita Gardens, Citadella Titan, Silver Mountain, Green City, Verdi Park...

El precio de la vivienda cayó más de la mitad tras estallar la burbuja

Ibiza Sol y Alia Apartments eran dos promociones de lujo desarrolladas por empresas españolas. El primer complejo, de 304 viviendas de alto standing, hoy está en manos de Premier Estate Management, una compañía que se dedica a gestionar carteras con inmuebles o préstamos morosos. La directora general de la compañía, Andreea Comsa, explica que han ido vendiendo y alquilando un centenar de casas. “El mercado está mejorando. Los inversores han empezado a mirar oportunidades y las ventas van muy bien cuando se trata de apartamentos asequibles, de dos habitaciones, por 35.000 euros”, cuenta.

Alia Inmobiliaria fue de los primeros grupos que llegaron a Bucarest la década pasada. Primero promovió aparcamientos y en 2005 se hizo con un solar de 20.000 metros cuadrados cerca del Arco del Triunfo de la capital para promover 124 apartamentos de lujo. Se vendieron varios, incluso a algún nombre ilustre como el gobernador del Banco Central de Rumania, Mugur Isarescu, según publicó la prensa del país. La administración concursal ha liquidado cerca del 75% de la promoción, obteniendo 11,2 millones de euros, apenas una quinta parte de lo invertido.

Con la crisis se esfumaron también promesas de proyectos faraónicos. El promotor Jesús Menchero quiso llevar a Rumania el modelo Seseña, la localidad donde el empresario tenía sus oficinas. Menchero se fijó en el pequeño municipio de Sohatu, de 3.500 habitantes, para crear una nueva ciudad con 54.000 viviendas, 4.480 naves industriales y 122 edificios logísticos con todo tipo de equipamientos, desde escuelas hasta una catedral. El promotor decía que iba a invertir 1.600 millones de euros. “Después de que se anunciara el proyecto, el precio de la tierra en Sohatu creció”, explica Andrei Udisteanu, un periodista que cubrió ese episodio que llenó las portadas de la prensa del país.

“Los españoles calentaron el mercado”, explica un experto

Los informativos emitieron imágenes de una fiesta que organizó Menchero en la que los vecinos se abalanzaban sobre grandes platos de jamón. Al evento acudieron personalidades del país. Todo quedó en papel mojado. “Fue una ilusión para esa pequeña comunidad”, dice Udisteanu. El promotor, que sí atendió la llamada de este diario, aseguró que “está todo parado”. “Como muchos de los proyectos de los que fuimos allí en esa época. Se ha quedado mucha cosa en el camino”. Menchero no descarta regresar. “Ahora es un poco complicado”, admite.

Algunas empresas lograron esquivar el desastre. El grupo español Gran Vía llevaba desde 2008 esperando que escampara el temporal. Al final, recientemente, ha entregado una promoción de viviendas a precios asequibles. Una portavoz de la compañía explica que eso es lo que ahora demandan los ciudadanos. En Constanta, la firma tiene un enorme solar en el que puede desarrollar hasta 2.900 viviendas de lujo. Eso va a tener que esperar.

Pero Gran Vía es una excepción. Muchas compañías que acudieron a Europa del Este todavía hoy siguen con filiales, edificios y solares en sus balances. En algunos casos traspasaron esos inmuebles a la banca acreedora. El pasado mes de febrero, CatalunyaCaixa Immobiliària venía al fondo Griffin Real Estate un solar de 25.000 metros cuadrados en Varsovia por 32 millones que había heredado de la promotora catalana Torca. Cuando arreció la crisis, las matrices españolas estaban muy tocadas por la crisis y no tenían fondos para cubrir los agujeros de esos países. Todas trataron de desinvertir y repatriar el capital, pero acabaron por inundar el mercado de inmuebles. Se pasó de una presión compradora a una asfixia vendedora. Así que el grueso decidió presentar el concurso y dejar esos países. Algunos se quedaron y sobrevivieron a una aventura que solo en Rumania se tragó 3.500 millones de euros.