¿Qué ocurre si mi casero vende mi piso?

Con el mercado de la vivienda estancado, el alquiler es una opción con la que poder tener acceso a una vivienda. El número de alquileres en España según el censo de Población y Vivienda de 2011 elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) es de 2.438.578, lo que supone, según el Banco de España, el 13,5% del parque de viviendas del país.

Los arrendadores y arrendatarios en España establecen una relación contractual en la que se marcan ciertos derechos y obligaciones. Es necesario que ambas partes conozcan esto para que en caso de que se produzcan determinada situaciones, ser conscientes de hasta qué punto se tiene libertad de actuación conociendo la normativa que regula el alquiler de viviendas, y más ahora que, tal y como asegura Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, 2014 es el año del alquiler. Afirmación que viene beneficiada por el descenso del precio medio del alquiler, situándose en mayo en 6,90 euros por metro cuadrado al mes según informes de Fotocasa.

¿Puede el arrendador vender el piso?

A la hora de establecer un contrato de alquiler, las partes pueden establecer de manera libre la duración del mismo siendo la duración legal del contrato de 3 años. El futuro se desconoce y por lo tanto es incierto, pero fijando un contrato largo es una forma de generar cierta estabilidad, tanto para el arrendador como para el arrendatario. Durante el transcurso de la duración del contrato pueden suceder muchas cosas (de ahí que el futuro sea incierto) y una de ellas es que exista la posibilidad de que el dueño del inmueble quiera vender su propiedad.

En este caso, ¿qué ocurre? ¿Qué derechos tiene el inquilino? ¿Puede el dueño echar al arrendatario?

La normativa vigente que regula este tipo de situaciones es la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos junto con su última reforma a través de la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. El primer punto con el que hay que contar es que los contratos se celebran con el fin de cumplir cada parte con sus obligaciones.

El contrato se firma bajo la protección y normas que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos y su posterior reforma, y por lo tanto el dueño de la vivienda tiene la obligación de cumplir con lo que el contrato dice. Además existe otra obligación con la que el arrendador debe cumplir, la de respetar lo que los artículos de la ley contienen, más concretamente lo que marcan el artículo 9 y 14.

Tanto el artículo 9 como el 14 están del lado del inquilino. El artículo 9 hace referencia a la duración del contrato, estipulando que existe libertad para pactar la duración, pero en caso de ser menor a 3 años, el día del vencimiento del contrato se producirá una prórroga obligatoria en plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de 3 años (salvo que el inquilino pronuncie su voluntad de no renovación con 30 días de antelación al vencimiento del contrato).

Por lo tanto, hasta que se llegue a la duración legal de 3 años, el dueño del inmueble no puede echar al inquilino con motivo de la venta de la vivienda. Otra situación bien diferente es la de que el dueño necesite la vivienda de manera permanente para sí mismo o para familiares. En este caso, no se podrán realizar las prórrogas obligatorias si ha pasado un año desde la celebración del contrato. El arrendador deberá avisar al inquilino de este hecho con dos meses de antelación a la fecha en la que sea necesitada la vivienda.

Por otro lado, el artículo 14, también reformado posteriormente, indica que en caso de producirse la venta del inmueble alquilado, el alquiler queda extinguido si la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, salvo que el contrato de alquiler estuviera inscrito también en el Registro de la Propiedad antes que el contrato de compraventa. En este caso el alquiler sigue en vigor y el comprador del inmueble pasa a adquirir los derechos y obligaciones del antiguo arrendador y dueño del inmueble.

De tal manera y atendiendo a la normativa vigente, se puede decir que el dueño de un inmueble no puede echar a su inquilino con motivo de la venta de la vivienda mientras haya un contrato en vigor e inscrito en el Registro de la Propiedad.