Recta final para las inmobiliarias

Las inmobiliarias cotizadas siguen transitando al son errático que marcan las entidades financieras acreedoras. Su futuro pasa, en la mayoría de los casos, por la aportación de capital, la venta de activos, o, llegado el caso, la liquidación, a la vista del panorama: una actividad reducida a la mínima expresión, sin apenas ingresos o limitados a los que proceden de las rentas, y haciendo frente al pago parcial de sus deudas con operaciones de dación.

Este es el marco en el que hoy se mueven compañías que protagonizaron el boom inmobiliario, como Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis, Colonial, Vallehermoso o Realia. Ahora, sea cual sea el camino que se tome, será abordado por unas manos diferentes, tanto a nivel accionarial como de gestión.

Los bancos ya se quedaron con Metrovacesa y la retiraron de cotización, Colonial está en pleno proceso de cambio, con la entrada en su capital del Grupo Villar Mir, y el resto se adentrará en los próximos meses por alguno de estos caminos.

Todos factibles si se trata de inmuebles en construcción o terminados o de golosas carteras de rentas, pero que dejan de serlo cuando entran en liza esos terrenos para los que prácticamente no existe demanda alguna.

Fueron 145.000 los millones de euros que las entidades financieras pusieron en manos de los promotores inmobiliarios para financiar la compra de doscientos millones de metros cuadrados donde levantar unos tres millones de viviendas.

Hoy, el 45% de estos activos, cerca de 100 millones de metros cuadrados, se han enquistado en los balances de las entidades financieras y de la Sareb, o incluso han sido vendidos como colaterales a terceros. Son aproximadamente un millón de viviendas las que se podrían construir, pero su salida al mercado, a la vista de los visados concedidos, sigue siendo prácticamente nula.

Los restantes 100 millones de metros cuadrados permanecen todavía bajo control de los promotores inmobiliarios con el mismo marchamo, ir devaluándose de forma progresiva ante la imposibilidad de que se desarrollen, no ya a corto y medio plazo, sino, quizás, en algún caso, jamás.

A la vista de la evolución de las existencias de las inmobiliarias cotizadas entre 2008 y 2013 —el epígrafe del balance donde se recoge el valor de los terrenos, de los inmuebles en curso o terminados y las provisiones para cubrir previsibles minusvalías–—se puede comprobar cómo todavía estas empresas albergan en sus balances millones de metros cuadrados de suelos, cuyo valor bruto sigue siendo muy alto, a pesar de las retasaciones efectuadas y los activos transferidos a las entidades financieras, ya sea por dación, compra o ejecución hipotecaria.

Terrenos que, en el caso de Martinsa-Fadesa, se convierten en el gran problema para que las entidades financieras acreedoras acepten la nueva oferta que la inmobiliaria presidida por Fernando Martín ha puesto sobre la mesa al no poder asumir el pago de casi 4.000 millones de deuda concursal.

A lo anterior hay que sumar que ha evitado in extremis tener que declararse en disolución al prorrogar el Gobierno la no obligatoriedad de que las empresas cumplan con la Ley de Sociedades de Capital, que establece computar como pérdidas las derivadas del inmovilizado material, las inversiones inmobiliarias y las existencias.

Básicamente, el conocido como proyecto Aurora pasaría porque los bancos acreedores asumieran una quita cercana al 60% de la deuda, dando por definitivamente como perdidos más de 2.000 millones de euros. A cambio, se quedarían prácticamente con todas las existencias (suelos y promociones) con las que todavía cuenta Martinsa.

Hasta el pasado 31 de diciembre de 2013, estas existencias se contabilizaban por un valor neto de poco más de 2.100 millones de euros, al restar los casi 2.700 millones provisionados a un bruto de 4.800 millones, de los que 4.000 millones de euros son suelos.

De salir adelante esta propuesta, Martinsa Fadesa, con pleitos pendientes, se quedaría reducida a la mínima expresión, y los bancos verían cómo sus balances hacen un hueco a millones de metros cuadrados más de suelo de los que ya disponen, cuya salida sigue representando hoy un auténtico quebradero de cabeza.

Entre 2008 y 2013, tras múltiples procesos concursales, refinanciaciones, daciones en pago o ejecuciones, el cómputo de las existencias de Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis, Realia, Colonial y Quabit ha variado notablemente. Aquel valor bruto de 16.740 millones (de los que 13.000 eran suelos) ha pasado, cinco años después, a contabilizar por 11.800 millones, siendo ya prácticamente todoterrenos, al haberse reducido drásticamente las promociones terminadas o en curso.

Lo que sí ha cambiado en este lustro son las provisiones aportadas para cubrir las más que probables minusvalías por estas existencias. Aportaciones que prácticamente se han doblado. De los apenas 3.500 millones a los casi 6.700 millones que figuraban en los balances al finalizar el pasado ejercicio.

Como el nivel de desarrollo de los terrenos ha sido insignificante, los solares valorados en 5.000 millones que ya no están en el balance de las inmobiliarias han pasado, casi en su totalidad, a formar parte de la cartera de adjudicados y adquiridos de los bancos y de la Sareb.

Son ya cerca de 45.000 millones de euros brutos las existencias que suman Santander, BBVA, Sabadell, Caixabank y Popular. A diferencia de lo que sucede con las inmobiliarias, las entidades financieras tienen una cartera de suelos más reducida. Representan poco más de la mitad de las existencias. El resto son promociones en construcción y, sobre todo, producto terminado. Para cumplir con los decretos del Gobierno, lo bancos han aportado ya 21.235 millones para cubrir el deterioro de estos activos.

Con este panorama, toca mover ficha. Al margen de lo que los bancos respondan a la propuesta lanzada por Martinsa, en Colonial ya han dado los pasos para afrontar el futuro, que pasa por la entrada de capital. El que va a aportar el grupo Villar y otros inversores, una vez asegurada la descon-solidación, en el balance de la promotora, de los activos incluidos en Asentia.

Las cuentas al cierre del primer trimestre, que Colonial presentará en un mes, ya dejarán ver los resultados benéficos de haber aparcado este lastre que suponía consolidar en las cuentas del grupo la actividad promotora y, sobre todo, su deuda.

El futuro de Realia pasa por las desinversiones que FCC y Bankia —sus dos accionistas de referencia—, se han comprometido a realizar. A partir de ahí se abre todo tipo de opciones sobre quiénes serían los nuevos accionistas de control.

Los fondos que han comprado buen parte de su deuda financiera tendrán mucho que decir, y también cabe la posibilidad de que se aborde la 'vía Colonial', de ampliación de capital previa separación de actividad, a la vista del interés detectado por comprar la SIIC, su filial francesa con una rentable cartera patrimonial.

En Reyal Urbis, trece meses después de que el juzgado declarase el concurso voluntario de acreedores de la compañía, continúan buscando alcanzar un acuerdo con sus acreedores y firmar una propuesta de convenio, para lo que se mantienen negociaciones con las entidades financieras partícipes en el crédito sindicado de la sociedad presidida por Rafael Santamaría.