Tres Cantos, a medio gas

Nuevo Tres Cantos ya está prácticamente culminado. Es el único sector urbanizable de la localidad de 43.000 habitantes, situada a 20 kilómetros al norte de la capital. Pero faltan los últimos accesos, para los que FCC ha conseguido una prórroga. Tiene hasta finales de año para rematar las obras de urbanización iniciadas en 2007.

Una visita sirve para comprobar cómo los 3,3 millones de metros cuadrados están urbanizados, pero también que no hay ninguna actividad en más de la mitad de las parcelas destinadas a albergar unas 4.500 viviendas.

Las más de 4.000 ya iniciadas —la mitad ya entregadas—, se ubican en su mayoría en el sur, entre la avenida de España y la zona urbana consolidada. El resto, al norte del Parque Norte, una sucesión de calles asfaltadas y parcelas bien delimitadas esperando que la situación económica permita su desarrollo.

Fue el de Tres Cantos un plan general atípico, debido a que los responsables municipales optaron por dejar toda la gestión en manos privadas, mediante el sistema de expropiación. Una concesión adjudicada en 2005 a la constructora FCC porque iba a agilizar la ejecución y obtener el máximo aprovechamiento lucrativo.

Lo primero que hizo FCC nada más resultar adjudicataria, en un tiempo récord de diez meses, fue elaborar un plan parcial adecuándolo a sus intereses. Mientras que el Plan General planteaba que el 70% de la superficie construida se destinara a actividades productivas y el 30% restante a uso residencial, con unas 4.500 viviendas, el plan de la constructora invirtió los porcentajes. Reducía la edificabilidad productiva al 31% y elevaba la residencial a casi 840.000 metros cuadrados, en los que inicialmente se iban a construir unas 7.500 viviendas.

Tampoco esta cantidad fue la definitiva. El verano pasado, a la vista de que las viviendas de hasta 170 metros cuadrados construidos iban a ser imposibles de promover, FCC instó al Ayuntamiento a modificar el plan parcial para incluir una cláusula de flexibilidad, de manera que se pudieran construir casi 900 apartamentos, tres por cada vivienda de 170 metros. Con esta modificación, el número máximo se eleva hasta las 8.600.

La mayoría de las viviendas finalizadas son protegidas, como las últimas 102 de precio básico, promovidas por la cooperativa Espacios del Norte Tres Cantos, que obtuvieron calificación definitiva el pasado 13 de marzo. Con estos son ya 1.919 los pisos protegidos —que no ocupados—, de los que 1.600 promovió FCC, 1.000 del Plan Joven y 600 de precio básico.

En cuanto a los pisos en marcha, el ritmo inicial se ha ralentizado ostensiblemente. En 2014 todavía no se ha calificado provisionalmente ningún piso protegido, siguiendo la tendencia a la baja que se registra desde 2011, cuando se calificaron 329. En 2012 esta cifra bajó a 105 viviendas y solo diez fueron calificados para su inicio en 2013.

Las 722 viviendas protegidas en marcha en Nuevo Tres Cantos son de precio básico, salvo 87 promovidas por CP Promotora.

Los precios de los pisos protegidos, incluso los de módulo básico (VPPB), se equiparan ya con los libres, debido a que estos han bajado prácticamente un 50% desde los máximos del año 2007, y los protegidos se han mantenido inalterables.

De esta forma, se pueden encontrar pisos protegidos de precio básico, como los que, gestionados por Ingescasa, promueve la cooperativa Tres Sueños, donde tanto los de dos dormitorios como los de tres, con casi la misma superficie, cuestan lo mismo, 168.750 euros, con el metro construido a 1.700 euros.

En cuanto a la vivienda libre, promotoras como Balabac ofrecen pisos de tres y cuatro dormitorios, entre 150 y 195 metros cuadrados, con precios que oscilan entre 272.900 y 344.900 euros, respectivamente. Por lo que a unifamiliares se refiere, Darjael tiene en venta adosados de 236 a 330 metros cuadrados que varían entre 349.500 y 423.800 euros.

Lo que de momento no se ofrece son los casi 900 apartamentos que, gracias a la cláusula de flexibilidad promovida por FCC, se pueden promover tres por cada vivienda de 170 metros, ya que hoy por hoy es inviable la venta al por mayor de pisos que siguen costando más de 300.000 euros.

En Tres Cantos se hace patente el fiasco del Plan Joven de Viviendas en Alquiler con Opción a Compra. Casi el 70% de los 1.000 pisos acogidos a este plan en Tres Cantos están vacíos. Pagar entre 500 y 600 euros de alquiler, que se van hasta los 700 euros si se suman gastos de comunidad, no está al alcance de cualquiera, y mucho menos para los jóvenes tricantinos a los que estaban dirigidos estos pisos en alquiler con opción a compra que FCC promovió en el sector Nuevo Tres Cantos.

Dos años después de entregadas, las renuncias han provocado que apenas 350 viviendas estén ocupadas. Ni permitiendo el acceso a cualquiera apuntado en la lista única de solicitantes ni abriendo la mano a los mayores de 35 años se ha reducido el stock de pisos disponibles.

En alguna de las cuatro promociones, el nivel de desocupación es próximo al 90%. Es el caso de la ubicada en el número 11 de la avenida de Castilla y León. Allí, 249 de los 288 pisos están vacíos. Solo 39 inquilinos las habitan.

Se trata de una de las dos promociones del Plan Joven que en 2012 FCC transfirió a Gedesar, una sociedad constituida en 2009 entre Ecisa y Caja Madrid. Un total de 576 viviendas por las que la compañía controlada por Alicia Koplowitz ingresó unos 70 millones de euros. En la otra promoción transferida a Gedesar están disponibles 160 de las 288 viviendas existentes.

FCC también está negociando la venta de las otras dos promociones, aunque el alcalde del municipio, Jesús Moreno, llegó a confirmar el pasado mes de enero la venta al fondo Blackstone. En el portal de Vivienda de la Comunidad de Madrid sigue figurando FCC como titular. En estos dos bloques, con un total de 424 pisos, solo 176 se encuentran ocupados.

No es la primera vez que FCC intenta transferir estas 424 viviendas. Ya lo hizo durante su construcción, pero la operación con Lazora no llegó a cerrarse. La empresa especializada en la gestión de alquileres se echó atrás ante el deterioro del mercado y las dificultades para llenarlas.

Para los que ejerzan la opción a compra, el precio de estos pisos, de dos dormitorios y 55 metros útiles, oscila entre 167.700 y 191.300 euros, que se quedarían en 146.160 y 166.730 euros, respectivamente, tras descontar el 50% de las rentas pagadas.

La oposición ha presentado mociones para que estos pisos integren una bolsa de alquiler de VPO, con rentas no superiores al 30% de los ingresos de los inquilinos. Ninguna ha sido aceptada.