Colonial tiende la alfombra roja

Ha sido una de las elegidas para sobrevivir, de momento, a una crisis que ha devastado todo un sector. Y aun así, Colonial, la primera inmobiliaria española (con permiso del banco malo) llega sin aliento a 2014, acuciada por una deuda total de 3.486 millones de euros y, en concreto, un crédito sindicado de 1.759 millones cuyos intereses no hacen sino crecer. Para enderezar la situación, la compañía ha tendido una alfombra roja a Juan Miguel Villar Mir mediante una ampliación de capital tras la que su grupo constructor se reforzará como accionista de referencia. Ante la aparición de un competidor —el fondo canadiense Brookfield— dispuesto a hacerse con el control de la inmobiliaria, Villar Mir ha tratado de asegurarse el éxito de su apuesta y ha ido adquiriendo este mes hasta el 22,8% de la compañía, convirtiéndose en el primer socio de la firma.

Villar Mir lleva ya meses preparando el desembarco en Colonial, a la que prevé destinar 300 millones para hacerse con hasta el 29,9% de su capital social, el límite para no tener que lanzar una oferta pública de adquisición (opa) por todas las acciones. Lo hará en el marco de la ampliación de capital que esta semana ha aprobado la junta de accionistas de Colonial por un importe de 1.000 millones. Villar Mir acudirá a la operación con un máximo de 300 millones de euros; el grupo colombiano Santo Domingo pondrá hasta 150 millones, y una Sicav de la entidad andorrana Mora Banc también desembolsará 100 millones. El resto del capital, hasta los 1.000 millones, se cubrirá con aportaciones de nuevos inversores o bien mediante la capitalización de deuda.

La banca aprovecha la entrada del constructor para salir de la compañía

La entrada en el capital de esos tres grupos, no obstante, está condicionada a varias operaciones. La primera pasa por deshacerse de Asentia, la promotora que Colonial arrastra a raíz de la fusión con la Inmocaral de Luis Portillo y la antigua Riofisa y que tiene a varias empresas al borde de la situación de disolución. Esa suerte de banco malo de la inmobiliaria tiene ahora un valor negativo y, junto al alto nivel de endeudamiento, hace prácticamente imposible que el grupo arroje resultados positivos. En el tercer trimestre de 2013, Colonial presentó unos números rojos de 369 millones. Si la empresa logra desprenderse de la promotora, además, podrá zafarse de una deuda de 982 millones. Fuentes cercanas a la operación explicaron que la inmobiliaria, que en 2010 ya provisionó el 100% de la filial, está valorando varias opciones, entre ellas la de proponer una ampliación de capital a la que no acudiría, diluyendo su presencia hasta el punto de salir del accionariado de la firma.

La segunda condición que deberá cumplir Colonial es venderse un paquete de hasta el 20% de su participación en Société Foncière Lyonnaise (SFL), de la que controla el 53%. Fuentes del mercado aseguran que hay varios grupos interesados en esa participación. La inmobiliaria cotizada francesa, que dijo en un comunicado seguir “con atención la evolución” de los planes de su matriz, tiene una cartera de activos de alrededor de 4.000 millones de euros. Las otras tres condiciones pasan por refinanciar el crédito sindicado para que su vencimiento sea como mínimo en 2018; dejar el loan to value de la sociedad en el 52,5% y realizar la ampliación de capital antes del 31 de marzo.

El aumento de capital, asesorado por GBS Finanzas y Morgan Stanley, será el último paso. Tras producirse, el crédito sindicado pasará a ser de entre 650 y 700 millones de euros y la participación actual de Villar Mir se diluirá para ostentar como máximo el 29,9% de las acciones, siempre por debajo del 30% que le evitaría lanzar una opa. Los tres accionistas —Villar Mir, Santo Domingo y Mora Banc— manifestaron que actúan “de manera independiente” y que no son “parte” ni tienen “intención de suscribir ningún acuerdo” entre ellos “ni con ningún accionista o tercero” en relación con la compra de acciones. La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) emitió una nota esta semana en la que recordaba que “la adquisición de una participación de control de una sociedad cotizada está sujeta a la formulación obligatoria de una oferta pública de adquisición por el 100% de los valores a un precio equitativo”, lo cual los mercados interpretaron como un toque de atención también a Colonial.

La inmobiliaria catalana no ha podido sortear el aire de culebrón que han tenido tradicionalmente las operaciones del sector. A Villar Mir le salió un competidor, el fondo canadiense Brookfield, un operador que gestiona activos en todo el mundo por más de 175.000 millones. Brookfield comunicó que ostenta el 46% del préstamo sindicado y su intención de convertir esa deuda en capital, incluso mediante una opa si sobrepasara el umbral del 30%. La junta examinó esa propuesta el pasado lunes, pero no la votó. Fuentes del sector explican, no obstante, que Coral Partners, que ostenta el 14,7% de las acciones, votó en contra de la propuesta de Villar Mir.

Los cambios accionariales, sin embargo, han empezado a tomar forma mucho antes de que se produzca la ampliación de capital. Si el acuerdo que Colonial firmó en 2010 para mantenerse a flote supuso el desembarco de la banca en el accionariado de la compañía, este implicará su salida. Para contrarrestar la oferta de Brookfield y asegurarse el éxito de la propuesta, Villar Mir precipitó su aterrizaje: se hizo primero con el 19% de Colonial que tenía Royal Bank of Scotland por 43,6 millones de euros y, posteriormente, adquirió otro 2,6% de la inmobiliaria a La Caixa, plantándose como primer socio de Colonial el día antes de la junta de accionistas que votó su propuesta. Banco Popular también ha aprovechado para desvincularse de la empresa al vender su paquete accionarial del 4,66%, según fuentes del sector.

Los pasos que ha ido dando Villar Mir han ido acompañados de fuertes subidas en Bolsa. A pesar de que el viernes la acción de la compañía cerraba con un descenso del 2,18%, solo en lo que va de año la firma acumula una revalorización del 11%. La capitalización bursátil de la compañía es de 263 millones de euros.