Un futuro de alquiler y más profesional

En los últimos años se ha hablado mucho de la burbuja inmobiliaria, de las causas que llevaron a su creación, de las razones de su pinchazo y de los efectos inmediatos de ese reventón, cuyas consecuencias todavía se dejan notar. Se han escrito artículos, se han mantenido debates y se han publicado estudios de todo pelaje sobre el particular. Pero en pocas ocasiones se ha hecho un alto en el camino para observar lo acontecido con cierta distancia y hacer un análisis sosegado de las consecuencias a largo plazo. Para hablar del futuro de ladrillo.

Con ese objetivo, EL PAÍS reunió en torno a una mesa a expertos de distintos ámbitos del sector. Y las conclusiones, pese a los matices, fueron bastante coincidentes. Todavía quedan por corregirse algunas de las cosas que contribuyeron a inflar la burbuja, y aún se producirán más ajustes en los precios. Pero hay acuerdo en que las tendencias de promotores, inversores y compradores se han modificado sustancialmente y en que las cosas difícilmente volverán ser como antes.

Porque las crisis, defiende María José Corrales, presidenta de la inmobiliaria Vivienda2, son momentos para reflexionar, aprender y crecer a través del sufrimiento. “Cuando era pequeña y me dolían las rodillas, mi padre me decía: ‘crecer duele”. Y los momentos traumáticos siempre traen cambios.

El primero de esos cambios es el ajuste de los precios. Una parte se ha realizado ya en muchas zonas de España, mientras en otras todavía queda camino por recorrer. Los precios de los inmuebles tienen que adecuarse a la demanda real después del estallido de la burbuja. Y además, la crisis ha producido otro ajuste, el de las rentas e ingresos de los ciudadanos, que también acabará por trasladarse a los precios en el denostado sector del ladrillo.

Otro efecto no menos importante del trauma económico de los últimos años es el derribo de viejos mitos profundamente enraizados en la conciencia colectiva, que la crisis se ha llevado por delante. “Mantras”, los llama Fernando Encinar, socio fundador de la web inmobiliaria Idealista.com, quien resalta que nadie está ya tan seguro de que alquilar sea “tirar el dinero”, de que los pisos sean la mejor inversión “porque nunca bajan de precio” ni de que “nunca se venden por debajo del precio de compra”. Estos descubrimientos ya están transformando el sector, y también influirán en otros aspectos de la vida.

Claramente, el crecimiento del alquiler favorecerá la movilidad laboral en España, como señala Cándido Pérez, socio de KPMG España. A diferencia de los propietarios, la gente que arrienda su vivienda se ve menos atada a los lugares. Sin que parezca cercano llegar al nivel de países como Suecia o Alemania, donde la mayoría de la población vive de alquiler, los números españoles, de los más bajos de Europa, sí empiezan a acercarse a los de Italia. De 2006 a 2010 —según el INE—, la cifra ya ha aumentado del 13,5% al 16,1% del total.

Esto tendrá otros efectos, como atraer a operadores profesionales, nacionales o extranjeros, que inviertan en activos inmobiliarios para alquilarlos. Porque todos coinciden en que, aunque pueda ser lenta —Miguel Ángel Muñoz, vicepresidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, sostiene que hay cerca de un 20% de vivienda disponible para alquilar que todavía no se coloca—, la generalización del alquiler va a ser una de las características principales de la industria inmobiliaria posburbuja.

El responsable de Infraestructuras de KPMG abunda en este punto. “Con las condiciones de algunas hipotecas, antes no había gran diferencia entre alquilar y comprar en lo que había que pagar al mes. Eso ya no va a ser así”. Pérez también señala la incertidumbre sobre el futuro profesional que la crisis ha arrojado sobre los ciudadanos. Un motivo más para no embarcarse en la compra de una vivienda.

Porque la financiación no va a volver a darse “en las mismas condiciones que antes”, pronostica Miguel Montes, director general del Banco Sabadell. “Para adquirir en propiedad hará falta tener capital”.

“No va a quedar otra. Una generación entera va a vivir de alquiler”, vaticina Encinar, que cree que de la presión actual sobre los bancos para que no concedan préstamos alegremente se pasará a otra para que vuelvan a facilitar las hipotecas. En cualquier caso, ese endurecimiento de la financiación tendrá otro efecto: la profesionalización del mercado inmobiliario.

Otro factor que condicionará la nueva cara de la industria inmobiliaria será el demográfico. Por un lado está el descenso de natalidad, que en opinión de Encinar hará que más hijos únicos se encuentren con que sus padres tienen una o dos casas. Por otro, más circunstancias derivadas de la crisis económica en general, como la caída de la inmigración, el aumento de los pisos compartidos o la reducción del tamaño de los hogares familiares. Todo eso afectará inevitablemente a la demanda. “Esas tendencias se invierten respecto a la década pasada, así que la demanda de vivienda en España va a tender a no crecer”, opina Pérez.

La impresión es que poco a poco se irá configurando un mercado mucho más fragmentado y organizado. Habrá que empezar a diferenciar según las zonas, los nichos de clientes, los tipos de vivienda. Los agentes tendrán que especializarse para dar respuesta a esa nueva realidad, y en este sentido Montes augura la llegada de más inversores profesionales y operadores a la industria inmobiliaria. “Mientras en algunas zonas los precios han bajado un 47% desde 2007, en otras solo lo han hecho un 20%. Nos toca especializar nuestros criterios”, ejemplifica María José Corrales.

Pero para adaptarse a este nuevo escenario no valdrán los esquemas del pasado. Y por eso algunas voces, como Guillermo Sánchez, director del programa Cities de la Fundación Metrópoli, alude a la innovación. Lo que se antoja como una obligación en todos los sectores económicos no excluye a la industria inmobiliaria. Sánchez cree que hay que empezar a apostar por soluciones urbanas integradas, por utilizar nuevos materiales, nuevas técnicas de gestión inmobiliaria. En definitiva, empezar a aportar valor añadido al sector. El director general del Sabadell aplaude esta posición. “Lo que se haga nuevo tiene que ser bueno. Hay que innovar en el producto, en los procesos y en su comercialización”, defiende Montes. “El motor del mercado ya no serán los precios, sino que los márgenes de beneficio estarán en la eficiencia”.

Las necesidades que presentará el futuro parecen claras, pero sobre el debate planea la duda de si se volverán a repetir viejos errores. Montes advierte de que hay elementos que contribuyeron “a crear una sensación de demanda artificial” que siguen ahí. Entre ellos, la carga que soporta el suelo, el injusto reparto de incentivos y la necesidad de los ayuntamientos de financiarse, que condiciona sus políticas urbanísticas. Miguel Ángel Muñoz califica esa realidad de “lastre” para el sector, mientras Guillermo Sánchez incide en la conducta del sector público. “El mercado se está ajustando a la situación, pero ese ajuste no se percibe en las Administraciones públicas”, en las que observa “una resistencia al cambio tremenda”. El responsable del proyecto Cities llama a un debate “serio” sobre planes urbanísticos dejando de lado las motivaciones electorales. “La Administración es un pilar de este sector y hay que empujarla a activarse”, mantiene.

En definitiva, el mercado inmobiliario que viene estará marcado por el boom del alquiler, especialmente en el ámbito residencial. La contención a la hora de conceder créditos y un cambio de mentalidad propiciado por la crisis favorecerán esta opción frente a la compra, para la que será necesario tener capital. La expansión del alquiler también favorecerá la entrada de operadores o inversores profesionales que adquieran inmuebles para alquilarlos.

Las tendencias demográficas y la nueva realidad económica obligarán a constructores y promotores a adaptarse para gestionar una demanda que tenderá a no crecer o a hacerlo más suavemente y, como consecuencia de todo esto, los agentes del sector deberán especializarse para enfrentar un mercado mucho más fragmentado y específico. Los representantes del sector reciben los retos con optimismo. En palabras de Miguel Montes, las cosas “no volverán a ser como eran, pero nos esperan buenas noticias”.