Mercado de vivienda 2013, dificultades estadísticas para el análisis

La información sobre el mercado de vivienda en España señala que en 2013 se mantienen las constantes básicas de los ejercicios posteriores al inicio de la crisis en 2007. Los retrocesos del empleo han dado paso a un descenso del número de hogares en el primer trimestre de 2013. La caída de los ocupados y de los salarios ha hecho descender la renta disponible familiar.

La restricción crediticia sigue pesando sobre las ventas de viviendas. Del análisis de los fundamentos de la demanda se deriva, pues, que en 2013 continuarán bajando las ventas a residentes y volverán a disminuir los precios de venta. En este sentido, el Anuario 2012 de los Registradores indica que una proporción creciente de las ventas de viviendas (el 18,7% en 2012) se realizan a personas jurídicas, por lo que están apareciendo como ventas unas transmisiones que no responden a las características de una transacción “normal”.

Fomento suma al 12% de  alquiler las viviendas cedidas en uso de forma gratuita (5,9%)  que no son alquiler

En el contexto citado, las ventas a extranjeros residentes y a no residentes llevan camino de alcanzar en 2013 un peso equivalente al 17% de las ventas. Esa proporción no se había logrado ni en los años de la “burbuja”, aunque el bajo nivel de las ventas totales de viviendas ha contribuido a acentuar el alcance de dichas ventas a extranjeros.

Los descensos de precios de las viviendas en las costas han sido los más acusados desde el inicio de la crisis. Según Tinsa, entre diciembre de 2007 y abril de 2013 los precios de las viviendas han disminuido en España en un 37,2%, el 45,1% en la Costa Mediterránea. Tales descensos pueden favorecen las compras de viviendas por inversores extranjeros. Una proporción significativa de las viviendas vendidas a extranjeros puede volver al mercado pasado algún tiempo.

El mercado de vivienda de alguna forma se verá afectado por los cambios normativos producidos o en curso en 2013. Las modificaciones de la ley de arrendamientos urbanos pueden animar a los propietarios a alquilar una vivienda, pero reducen la estabilidad en la vivienda a los arrendatarios. No queda, pues, claro que la nueva normativa aporte un impulso importante al alquiler.

Los planes plurianuales de vivienda anunciados no van a ser un motor de nuevas construcciones. La anunciada suspensión de la obligación de clasificar suelo para la construcción de viviendas con algún tipo de protección en los planes de urbanismo no contribuirá a crear parques de viviendas sociales de alquiler, donde España está muy por debajo de la media de los restantes países de Europa Occidental.

Según el Censo de Viviendas de España había  25,2 millones de viviendas familiares, 4,3 millones más que en 2001. El aumento es inferior a la suma de las terminadas

Desde el Ministerio de Fomento se insiste en que la proporción de hogares que vive de alquiler en España es el 18%. La fuente estadística de la que procede dicho dato, la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, señala que en 2011 solo el 12,1% de los hogares vivía de alquiler. En Eurostat y en el Ministerio citado le suman a dicha proporción la correspondiente a las viviendas cedidas en uso de forma gratuita (5,9%), que es una forma de tenencia que no corresponde precisamente a un contrato de alquiler.

En abril de 2013 el INE publicó los primeros resultados del Censo de Viviendas de España correspondientes a la fecha de referencia del 1º de noviembre de 2011. Según dicha estadística, había en España 25,2 millones de viviendas familiares, 4,3 millones más que en 2001. El aumento intercensal del número de viviendas es inferior al que resulta de sumar a las viviendas de 2001 las terminadas entre este año y 2011, según la estadística de certificados de fin de obra publicada por el por el Ministerio de Fomento.

Dicho resultado resulta contrario a lo sucedido en los censos de vivienda precedentes, en los que siempre aparecía que lo construido superaba a las previsiones. En los resultados del Censo de 2011 destaca el estancamiento de las viviendas secundarias o de temporada, que solo habrían crecido en el periodo intercensal 2001-2011 en unas 37.000, un 8%. También ha resultado inferior a lo previsto el número de viviendas vacías, que habrían aumentado en 337.000 (10,8%) sobre el resultado del Censo de 2001.

De este modo, el total de viviendas no principales (secundarias mas vacías) supondría en 2011 el 28,2% del total de viviendas familiares, por debajo del 32,2% de 2001. Los resultados del Censo de Viviendas de 2011 no resultan compatibles con los del Censo de 2001 y con lo sucedido en el periodo intercensal, ante la evolución de los indicadores del mercado de vivienda. Debería de profundizarse en el análisis de tales resultados, para así avanzar en un mejor conocimiento de la realidad del mercado de vivienda en España.

Julio Rodríguez López pertenece al colectivo Economistas Frente a la Crisis.