Sareb: la madre de todas las inmobiliarias

Ha llegado para quedarse tres lustros. Será la mayor inmobiliaria de la historia por volumen de activos con inmuebles, solares y créditos una vez se transfieran los del resto de candidatas. Aunque hay quien dice que no es tal sino una macrogestora o bien un ente financiero creado por imperativo político para aparcar inmuebles. Lo cierto es que, a finales de diciembre las cuatro entidades financieras nacionalizadas traspasaron a la Sareb 270.000 fincas hipotecadas y 85.000 inmuebles, aparte de préstamos. Y durante este primer semestre se sumarán los procedentes de otras cuatro entidades.

 En paralelo se han suscrito los contratos de gestión para la venta o cesión de los activos y se procederá al otorgamiento de poderes para cerrar ventas porque, para buscar liquidez cuanto antes, prosiguen con la comercialización “al menudeo” de pisos, tanto a manos de empresas especializadas como de agencias inmobiliarias tradicionales o gestoras propias que obtendrán luz verde, siempre que se ajusten a los precios y parámetros fijados.

Eso sí, tienen que remitir las muestras de interés de compra a la entidad que gestione el inmueble. “El control, retrasa, pero también evita irregularidades”, razonaba uno de los expertos del Observatorio de la Sareb, de iniciativa privada.

Vender por encima del precio tendrá premio, pero vender por debajo del fijado requerirá autorización de un comité de la propia Sareb, aún en constitución.

En cuanto a las comisiones a cobrar por continuar con la gestión de los activos, las entidades nacionalizadas cobrarían un 0,1% del valor de transferencia por cada activo, en tanto que las que recibirán por la venta oscilarían entre el 2% y el 5%.

Dependerá del tipo de activo y tales porcentajes se modularían en caso de que se comercialice por encima del precio fijado. También aumentará ligeramente la comisión cuando la venta la haga un intermediario.

Los expertos en comercialización manejan comisiones similares, del 2% al 6%, dependiendo de la entidad propietaria, tipo de comprador, cómo ha sido captado, de dónde proviene y del tipo de inmueble. Si del mismo porcentaje tiene que cobrar además el vendedor, la entidad que era propietaria: o los comercializadores rebajan su comisión, perdiendo incentivo para dedicarse a tales ventas, o Sareb las sube.

Como la transmisión de activos ha sido global en cinco escrituras que suman 4.000 folios en forma de relación contable, a la hora de inscribir las ventas que se vayan produciendo, hará falta detallar y depurar las diferentes fincas y que los notarios en cada demarcación vayan otorgando las escrituras complementarias donde se incluyan las notas simples registrales complementarias.

Por lo que a créditos se refiere un testimonio en positivo: el promotor, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere, ha recibido el compromiso de que en una o dos semanas podrá cobrar el dinero correspondiente a la certificación de obra correspondiente a enero. Tiene tres en marcha sobre suelos de dos de las nacionalizadas.

En este caso no hay quejas de falta de interlocución como en tantos otros. La opacidad, ingrediente necesario para engordar burbujas, alimenta rumores de todo tipo, generando desconfianza.

No todos comparten la experiencia de Gómez-Pintado ni parten de la misma posición. No es extraño que las entidades hayan aprovechado para anular contratos y opciones de compra de suelos para no tener que transferirlos. El proceso ha estado lleno de efectos colaterales. Sobre todo cuando en lugar de una promotora saneada se trata de sociedades cooperativas en procesos de gestión de suelo.

Entre las incertidumbres que abre la Sareb está la del peligro de que se pueden vulnerar pactos previos cuando se hayan pasado acciones de inmobiliarias participadas así que haya préstamos al promotor de los que no se puede disponer para pagar la certificación de obra o los de suelos concedidos a cooperativas que siguen pagando intereses, pero no pueden construir por falta de préstamo al promotor... Lo mismo puede decirse de pólizas de crédito otorgadas a promotores a los que no les dejan disponer de ellas. Y no son las únicas situaciones que pueden dar lugar a litigiosidad. Hay quien se lamenta de que cuando estaban a punto de irles a entregar una promoción a Bankia le quitaron los poderes —el 16 de diciembre se paralizaron la mayoría de las gestiones— y no pudieron escriturar, con lo que la vivienda ahora se les ha encarecido un 6% por la subida el IVA. Claro que antes de demandar, tendrán que tener en cuenta que la Sareb responde a un imperativo legal con lo que lo sucedido podría ser asimilable a expropiación.

Algunos expertos adelantan que seguirá la sangría de destrucción de empleo y de procedimientos concursales en el sector de la construcción hasta tanto la Sareb pueda alcanzar una velocidad mínima de crucero que no sería antes de 12 o 18 meses.

Si no hay celeridad en la gestión, hay peligro de que créditos sin riesgo alguno pasen a convertirse en tóxicos simplemente porque no encuentran interlocutor por muy viable que sea la promoción e incluso se aboque a la empresa a un procedimiento concursal. Los tan ansiados fondos de inversión extranjeros, como fuentes de inversión, están esperando mayores rebajas y se postulan más como gestores que como inversores. Entrañan también el peligro de que cuando adquieran créditos tiendan a acelerar los procesos concursales más que a negociar refinanciaciones.

También opera en contra la prohibición que emana de Bruselas para las entidades financieras nacionalizadas que forman parte de su capital: no podrán prestar al sector inmobiliario. Se trata de que desaparezca el riesgo asociado al ladrillo de sus balances.

Otra incertidumbre la suscita el hecho de que las entidades están aportando sus inmuebles y créditos a cambio de deuda avalada por el Estado y tal deuda genera gastos financieros. La Sareb ha partido con poco capital. No llega a mil millones de euros y el 45% procede del FROB.

El dinero contante supone solo el 2,6% mientras que el 89,6% es deuda respaldada por la deuda pública española o bien subordinada que no tiene preferencia de cobro en caso de impago (7,8%).

Otra duda para quien considera que es un aparcamiento de “marrones” inmobiliarios para limpiar a la banca y nada más es la de si puede dar la rentabilidad del 15% anunciada. Para Mikel Echavarren, de la consultora Irea, obtener tal rentabilidad a largo plazo no es llamativo, puesto que va a tener un capital y fondos propios muy pequeños en comparación con los activos.

En cuanto al plazo de tiempo no es descabellado para el consultor “lo razonable no es dilapidar los fondos propios en el corto plazo. Recuperar el máximo valor requiere el largo plazo. La venta de pisos terminados es lo más tangible y una vez obtengan rentabilidad, significará que hay demanda de vivienda y la habrá de determinados suelos. Y si hay referencia de transacciones acudirán más inversores y volverá la financiación”. Lo positivo para Echavarren es que si se vende tal volumen de activos a lo largo de ese plazo será difícil que vuelva a haber movimientos especulativos. “Será un elemento regulador del mercado”, indica.