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PROPIEDADES

Morosidad en las comunidades de vecinos: 1.500 millones de euros

Solo en Madrid los impagos de los propietarios alcanzarán los 500 millones de euros

El 20% de los vecinos es moroso. A los particulares se suman la banca y empresas

El proceso monitorio acusa la falta de medios en los juzgados

Ni pagan ni se les espera. En la comunidad de vecinos de la calle del Arroyo de la Media Legua, en el madrileño barrio de Moratalaz, los propietarios no entienen cómo es posible que haya diez morosos en una comunidad de 40 que no abonan los 50 euros de cuota mensual. En esta finca de más de cinco décadas la deuda a cierre de septiembre es de 9.700 euros. Imposible hacer planes con tal agujero. Los buenos pagadores exigen soluciones. Hay tres propietarios demandados desde hace tiempo y otros siete con recibos pendientes. Alguno realiza ingresos puntuales.

Y no es una excepción. La morosidad en las comunidades de propietarios de España sigue creciendo. Si en 2011 ascendía a 1.350 millones de euros, este año cerrará con unos 1.500 millones de euros, calculan en el Programa de Lucha contra la Morosidad en las Comunidades de Propietarios (PLCM), una iniciativa desarrollada hace un año por Acción Legal Asesoría Jurídica y el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. En la región alcanzará los 500 millones (375 en 2011).

Las deudas se acumulan. También el enfado de los vecinos que cumplen. Cierto es que detrás de cada recibo impagado suele haber una historia triste. Y que crecen los casos en los que la comunidad se solidariza y permite el pago fraccionado de los recibos. “Cuando los vecinos tienen problemas económicos, una de las primeras cosas que deja de pagar es la comunidad. Hay una tendencia a la morosidad claramente al alza, en torno al doble que hace pocos años”, dicen en Afinco.

“La morosidad real obedece a causas económicas, como el aumento del paro o la falta de financiación”, señala José Juan Muñoz, socio director jurídico de Acción Legal y del PLCM. Aunque en algún caso hay más morro que tragedia.

Las comunidades no necesitan abogado ni procurador para acudir a un proceso monitorio

Así, en cada finca una media del 20% de los vecinos es moroso, explican en Acción Legal, que ha llegado a reclamar a un único deudor más de 100.000 euros. En el año de funcionamiento del PLCM han reclamado tres millones de euros.

La morosidad se reparte entre las entidades financieras que se han quedado con los pisos (aquellos que desahucian son a su vez morosos), promotores, vecinos que debido a la crisis no pueden hacer frente al pago de las cuotas y los que no pagan porque no quieren. Y hay más casos de propietarios que han perdido la vivienda y han dejado deudas pendientes.

Las comunidades con malos pagadores y sus administradores de fincas se afanan en recuperar las deudas. La ley dice que es posible a través de un proceso monitorio. Se trata de un procedimiento previsto para reclamar cualquier cantidad, no hay límite alguno, siempre que la deuda pueda ser acreditada mediante documentos (facturas, recibos, reconocimientos de deuda…), explica Adolfo Calvo-Parra y Nebrá, secretario técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. La Ley de Enjuiciamiento Civil incluye este procedimiento en los artículos 812 a 818.

El monitorio —cuya duración depende del juzgado en el que recaiga, pero en teoría tarda una media de cinco meses— podría ser una pócima contra la morosidad. Pero no lo es, no del todo.

El porqué, el de siempre. “Porque los juzgados no cuentan con los recursos humanos y materiales suficientes”, dicen los administradores de fincas.

A la morosidad de los particulares se suma la de las entidades financieras y la de los promotores

Además, los plazos no se cumplen por “las propias exigencias procedimentales que posibilitan que se alarguen y dilaten ante supuestos como la imposibilidad de notificar al moroso, la necesidad de ejecutar la sentencia, la averiguación de patrimonio…”, indica Muñoz, de Acción Legal, asesoría que inicia en Madrid entre 150 y 200 procesos monitorios a la semana.

Las comunidades no necesitan abogado ni procurador para recurrir al monitorio. “Pero es mejor contar con ellos, ya que en caso contrario es el presidente o el administrador quien debe desplazarse al juzgado, de forma que aún se demora más”, señalan en Administradora Urfinsal. Además, “el monitorio tiene requisitos estrictos que si no se cumplen provocan su inadmisión por el juzgado”, apuntan en LDC. En cualquier caso, es el deudor quien debe hacer frente a las costas y no la comunidad.

Otra espina. “Aunque en general los jueces tramitan el procedimiento, sea cual sea el importe reclamado, algunos pueden archivar el expediente cuando se trata de cantidades muy pequeñas”, explican en Afinco.

A pesar de todo, el monitorio es más rápido que un juicio declarativo y la consecución de cobro es de un 70%. Los vecinos que tengan que acudir a él deben seguir una serie de pasos para lograr cobrar. Lo primero es convocar una junta de propietarios, en la que se proceda a la aprobación y liquidación de la deuda, dejando constancia en el acta de que se exigirá mediante una acción judicial. Y ojo, “solo se puede reclamar la cantidad que se certifique en la reunión”, según Urfinsal.

Debe ser notificada al deudor, a ser posible, de forma fehaciente mediante burofax o acta notarial. “La notificación deberá efectuarse en el domicilio que el propietario deudor haya designado o, si se desconoce, a través del tablón de anuncios de la comunidad —firmada por el secretario y con el visto bueno del presidente—, con un plazo de exposición de tres días. Pasado ese tiempo, se considera notificado”, explica Calvo-Parra.

Algunos morosos acaban saldando sus deudas y otros no. Si tras el requerimiento extrajudicial el deudor no paga, se acude al monitorio.

Generalmente este procedimiento culmina con el embargo de las cuentas bancarias, la nómina o la pensión para el pago de la deuda principal más los intereses y costas. Pero hay que localizar los bienes, lo que vuelve a dilatar el proceso. Y además, en ese tiempo la deuda ha crecido y los juzgados no admiten la ampliación de la demanda. Suma y sigue.

¿Y si el moroso no tiene ingresos? La última posesión que podrá ser embargada es la vivienda, que posiblemente esté gravada con una hipoteca que dificulta (pero no impide) el procedimiento de ejecución.

Problemas. “Los juzgados son muy reacios a embargos de inmuebles por deudas que ellos consideran menores, pero que para la comunidad no lo son”, explica Calvo-Parra.

Una recomendación para poder cobrar: solicitar la anotación preventiva del procedimiento para evitar que el propietario deudor enajene la vivienda o que sea embargada, recomiendan en LDC.

Esto es clave porque si la casa ya está adjudicada al banco, el nuevo propietario solo deberá pagar la deuda de la comunidad de la parte vencida del año de adjudicación y del año anterior, pero si hay más deudas lo más probable es que la comunidad no cobre.

En cambio, si el procedimiento judicial de ejecución llega antes de que la vivienda se embargue, los primeros que cobran son los organismos públicos y la comunidad (solo la deuda del año en curso más el anterior). El último en la lista es la entidad financiera.

Los pasos del monitorio

La demanda de procedimiento monitorio para reclamar las deudas de la comunidad se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca. Junto con la reclamación de cantidad habría que incorporar el certificado de deuda con el visto bueno del presidente, el acta aprobando la reclamación y acreditar la titularidad del inmueble.

Se pueden añadir los gastos extrajudiciales por la notificación. “Los órganos judiciales tienen medios suficientes para localizar al propietario moroso”, dice Adolfo Calvo-Parra y Nebrá, secretario técnico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Y en caso de no poder, se deberá efectuar mediante la publicación de edictos, aunque “hasta que lo acuerdan los juzgados hay que agotar todas las vías”, comentan en la gestoría Urfinsal. Presentada la demanda, las opciones son varias. Si el deudor comparece —tiene un plazo de 20 días para pagar—, se archivarán las actuaciones. Pero si el deudor presenta un escrito de oposición, el procedimiento se convertirá en el proceso declarativo (verbal u ordinario) que corresponda.

En el supuesto de oposición, sí es necesario abogado y procurador, siempre que lo reclamado supere los 2.000 euros. Cuando el demandado no contesta, se dicta auto condenando al pago del principal, intereses y costas.

Si no cumple voluntariamente, deberá ejecutarse en otro procedimiento judicial frente a su patrimonio. En caso de que no pague ni se oponga, la comunidad tiene hasta cinco años para solicitar el embargo de los bienes, una vez se haya dictado el auto.