Hipotecas europeas, ¿café para todos?

En pleno debate sobre la unión bancaria europea surge la duda de hasta qué punto son similares los mercados bancarios nacionales. Una mirada a uno de los productos más comunes, la hipoteca, permite responder con claridad: somos muy diferentes.

En primer lugar, el producto es distinto. Por ejemplo, mientras que en Dinamarca la mitad de las hipotecas son a tipo fijo y la otra mitad lo son durante los primeros dos años para luego convertirse en variables, en España la práctica totalidad de las hipotecas son a tipo variable. Este esquema es beneficioso para los hipotecados en un entorno de tipos de interés decrecientes, pero podría no serlo en otro tipo de situaciones. Detrás de la elección de un tipo de interés por parte de oferentes y demandantes hay factores propios del momento y del país. Por ejemplo, si se espera que los tipos de interés aumenten significativamente hay incentivos a contratar hipotecas a tipo fijo.

En segundo lugar, la penetración de las hipotecas, que generalmente conlleva una mayor proporción de vivienda en propiedad, varía mucho entre países. En algunos casos, las políticas fiscales fomentan la propiedad frente al alquiler. Mientras que en Alemania un 40% de las familias viven en un piso de su propiedad, en España son más del 85%. Sin embargo, existe evidencia de que una tasa de propiedad elevada suele estar relacionada con un mayor crecimiento de los precios, lo que en situaciones extremas puede dañar la estabilidad financiera.

Por último, tampoco la regulación hipotecaria está armonizada. Una de las áreas que más ha cambiado recientemente es la de la protección al consumidor. Prolifera la regulación a nivel internacional y nacional, pero no siempre de forma consistente. El objetivo común suele ser que los bancos comprueben los ingresos del cliente y que este será capaz de devolver el préstamo. Sin embargo, los reguladores se han decantado por opciones tan diversas como limitar el tamaño del préstamo comparado con el valor de la vivienda o con los ingresos del cliente, prohibir algunas hipotecas como las que solo devuelven intereses o introducir seguros de pago obligatorios.

La solución es sencilla en teoría, pero complicada en la práctica: un equilibrio entre crear un mercado único y dar margen para que los reguladores nacionales acomoden las características propias. Así, en el largo plazo, la regulación acabará armonizándose con la unión bancaria.

Ana Rubio es economista jefe de Sistemas Financieros de BBVA Research