Pagar el alquiler con rehabilitación

"Me interesa alquilar la casa, por la situación y las vistas, pero la instalación eléctrica está mal y habría que reformar cocina y baño, y reforzar la puerta de entrada. ¿Qué tal si me baja la renta un 15% y la congela durante dos años y, a cambio, yo arreglo la vivienda?". La respuesta que le dio el propietario a A. L., la inquilina, fue que "adelante" y en el contrato se recogió renta y compromiso de los arreglos a emprender.

La "rehabilitación por renta" ya se viene haciendo, pero adquirirá carta de naturaleza si la reforma de la ley de arrendamientos que está en el Congreso de los Diputados prospera con la misma redacción. Desde 2007, la legislación catalana contempla la posibilidad de que sirva como pago de la renta las mejoras o las reformas acordadas y realizadas por el inquilino. "Esto implicará que muchas viviendas cerradas por no estar en condiciones de ser habitadas salgan al mercado", indica Sergio Nasarre, de la Universidad de Tarragona Rovira i Virgili (URV).

Y esta es una de las tres novedades que destaca el catedrático de Derecho Civil acerca del proyecto de ley comparándolo con el borrador presentado en mayo y que está ya en trámite parlamentario.

El segundo cambio pendiente de sanción parlamentaria es el de introducir el arbitraje y la mediación como sistema de resolución alternativa de alquileres. Al incorporarse a la ley se le dota de mayor seguridad.

Los propietarios de viviendas cerradas por el deterioro tendrán un estímulo para alquilarlas

El tercer asunto es la mejora en la fiscalidad de las Socimi, denominación de los reits (Real Estate Invest ment Trusts) españoles que han tenido poca fortuna en el mercado. Además de nacer con retraso respecto a los europeos y americanos. "A nivel internacional los reits vehiculan y vertebran los mercados de alquiler al mantener las viviendas alquiladas a largo plazo. Los españoles no cumplían las reglas de la OCDE y no servían para su finalidad de atraer capital internacional", indica Nasarre.

"El cambio principal es que no pagarán impuestos y eso les aporta atractivo para los inversores", según el catedrático de la URV. Sí tendrán que hacerlo los accionistas.

Y este no es el único incentivo. Disminuye el reparto de dividendos obligatorios y se reduce el capital mínimo exigido de 15 a 5 millones de euros. Bajan de siete a tres los años que tendrán que estar los inmuebles en arrendamiento y también dinamita los requisitos de diversificación; antes tenían que ser tres inmuebles como mínimo y ninguno podría representar más del 40% del activo.

Nasarre espera que estos cambios prosperen y sean menos polémicos que la reducción de la prórroga del alquiler para particulares de cinco a tres años. "No está claro cuál de los dos periodos es mejor, pero en países como Alemania, con el 55% de la tenencia de vivienda en alquiler, no se contempla ningún periodo. Lo que sí tienen es la protección en cuanto a la renta: hay un valor medio de la zona que no puede rebasarse. Es una forma de proteger al inquilino, que es la parte a proteger, aunque diferenciando al cumplidor del no cumplidor", asegura Nasarre.