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La caída del precio de la vivienda pierde fuerza a finales de 2009

El sector termina el año con un descenso del 4,3% y baja un 10,16% desde el estallido de la burbuja. - La segunda mano deja atrás dos años de caídas

La corrección de precios en las casas pierde fuerza. Según el índice (IPV) que ha publicado hoy el INE, la vivienda cerró 2009 con un descenso del 4,3%, lo que supone un frenazo en la tendencia a la baja que secundó al estallido de la burbuja inmobiliaria en el último trimestre de 2007. Desde entonces, cuando se registraron los precios más altos de la estadística, la vivienda ha bajado apenas un 10,16%, una cifra que aunque seguirá recortándose a lo largo de 2010, queda muy lejos de las previsiones que apuntaban a un abaratamiento del 20% para reactivar el mercado.

Pero no ha hecho falta bajar tanto los precios. El frenazo registrado durante los tres últimos meses del pasado año, que ha sido especialmente destacado en el mercado de segunda mano con la primera subida en dos años, ha coincidido con el inicio de la reactivación en la compraventa de inmuebles.

El parón en las ventas motivada por la restricción del crédito y las hipotecas subprime obligó a ajustar los precios para sacar al mercado el stock acumulado durante años de sobreexplotación. No obstante, con las operaciones estabilizadas entre 35.000 y 40.000 transacciones al mes, ahora no parece tan necesario seguir con las rebajas. De hecho, si los pisos usados han sido los que han tirado de las ventas al alza, esta mejora se ha trasladado a su precio.

Según el INE, los pisos de más de dos años, que empezaron a bajar antes que la obra nueva, se han encarecido un 0,1% en el cuarto trimestre de 2009 frente al tercero por primera vez desde el cuarto trimestre de 2007. En tasa interanual, sin embargo, siguen cayendo, aunque apenas un 3,5%, casi cinco puntos menos que a cierre de septiembre. Desde el inicio de la crisis a finales de 2007, los precios se han reducido un 16%.

La obra nueva frena su descenso al 5,1%

La vivienda nueva, por su parte, se abarató un 5,1% al cierre de 2009 con respecto a 2008, con lo que sin llegar a terreno positivo también modera su descenso por primera vez en este periodo. En tasa intertrimestral solo cae un 0,8%. Asimismo, desde que empezaron a caer, en su caso en el cuarto trimestre de 2008, los pisos a estrenar han bajado apenas un 6,36%. Por comunidades, todas registraron descensos al cierre de 2009, excepto Extremadura, donde la vivienda subió un 1,9%, y en Murcia, donde se mantuvieron, en tanto que en la ciudad autónoma de Melilla los precios aumentaron un 3%. Donde más bajaron fue en Navarra, con un 8,3%.

El descenso del 10,16% tras el estallido de la burbuja que muestran los datos del INE, que emplea las bases de viviendas escrituradas del Consejo General del Notariado y son comparables con los de toda la UE, es levemente inferior al que ofrece las cifras que maneja el Ministerio de Vivienda. El departamento que dirige Beatriz Corredor calcula una caída del 13% desde entonces con datos absolutos.

Una parte muy importante en la composición del precio de los inmuebles, de hecho entre un 40% y un 60%, se explica por el coste del suelo, que también ha bajado. Según los datos del Ministerio, el metro cuadrado se ha abaratado un 6,5% en el cuarto trimestre de 2009, hasta 232 euros, lo que a su vez supone una moderación en su tendencia a la baja tras caer un 7,5% entre julio y septiembre.

En los municipios de más de 50.000 habitantes, el precio del metro cuadrado alcanzó los 546,7 euros, un 13,6% menos; en los de entre 10.000 y 50.000 habitantes se situó en los 242,7 euros (-12,9%) y en las localidades de entre 5.000 y 10.000 habitantes llegó a los 196,3 euros (+2,6%). Por su parte, el número de transacciones alcanzó las 6.150 operaciones, un 22,2% menos que las realizadas en el mismo periodo de 2008 y un 22,4% más que en el trimestre anterior.

Los precios tocan fondo en las grandes ciudades

En este sentido, el experto inmobiliario de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos sostiene que la bajada de los precios de los pisos en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, ya ha tocado fondo y no seguirá bajando durante este año porque, como en el caso de la Ciudad Condal, "ya no hay exceso de oferta".

Con vistas al futuro, Gonzalo Bernardos ha augurado que "el precio dejará de bajar en 2010, pero no subirá" porque, "hay muchas incertidumbres sobre lo que hará el mercado en 2011, una vez que se acaben la desgravación fiscal para la compra de vivienda", algo que no comparte y que afectará a una tercio de los 1,5 millones de pisos de exceso de existencias.

En cuanto a las operaciones, calcula que "este año se venderá un 25% más, hasta 350.000 viviendas, si bien la cifra de ventas será el 40% de las que había en 2006". "Pero esta mejora a lo mejor no puede consolidarse en 2011, porque el 2010 concentra ventas retrasadas de 2009 y ventas adelantadas de 2011 de gente que no quiere perder la desgravación fiscal", ha advertido.

Mientras el precio está estancado en las grandes ciudades, en las zonas de segunda residencia y turística "los precios todavía tienen que bajar un 25%", según el Informe sobre Coyuntura Inmobiliaria del Grup Qualitat, para poder recuperar la actividad, algo que afecta a otro medio millón de viviendas. El resto del medio millón de casas que quedan por vender en España está en puntos que, a juicio de Gonzalo Bernardos, no tienen arreglo, "como Valdeluz, Seseña, y también hay ejemplos en Cataluña, como Puig-reig, y estos, en 50 años, no tienen remedio", y ha asegurado que además en estos lugares "el precio no importa porque no hay demanda".

"El número de viviendas iniciadas en 2010 será de 140.000 unidades, seis veces menos que en 2006, por lo que las empresas constructoras lo pasarán muy mal", ha añadido al tiempo que opinaba que los planes para que se reactive la rehabilitación "no serán suficientes para generar los más de 1,3 millones de empleos que se han perdido en el sector.

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