La bajada de tipos contiene la morosidad inmobiliaria

La morosidad de los créditos del sector constructor e inmobiliario se situó al cierre de 2009 en el 8,7%, según las estimaciones realizadas por Analistas Financieros Internacionales (AFI) para el lobby G-14, que advierten que el crecimiento de las hipotecas fallidas se ha podido contener sólo por el descenso de los tipos de interés.

La tasa ha crecido así tres puntos porcentuales en comparación con el cierre de 2008. A ello ha que añadir el impacto que ya sufre la banca con los inmuebles ya adjudicados, cuyo riesgo se ha minimizado con la creación de sociedades instrumentales. Los bancos ven la creación de sociedades inmobiliarias como una simple operación hasta que la recuperación económica permita la venta de estos activos a precios aceptables, una estrategia seguida en la crisis de los noventa. La acumulación de propiedades ha evitado el fuerte descenso de los precios y la rebaja de valor de sus carteras, mitigada además por el aumento de provisiones decretado por el Banco de España.

Un claro ejemplo de estas dificultades para renegociar deudas es el tira y afloja en los dos últimos meses entre Reyal Urbis y su banca acreedora. A pesar de las filtraciones sobre un posible acuerdo ya firmado, varios bancos se oponen a la concesión de un nuevo crédito de 150 millones, incluido en el plan de salvación de la compañía, que se usaría para liquidar la deuda con acreedores no bancarios y sostener el día a día de la empresa para no tener que vender inmuebles a la baja. Prefieren hacerse con activos antes que poner más dinero sobre esta compañía.

El otro caso es el de la inmobiliaria catalana Habitat. Si en diciembre de 2008 la compañía presidida por Bruno Figueras se vio abocada al concurso de acreedores después de que las entidades financieras no accedieran a renegociar su deuda, estos mismos bancos y cajas han rechazado ahora la propuesta de convenio de la compañía, al parecer, porque una parte de los préstamos no tienen garantía hipotecaria. Habitat tiene ahora hasta finales de marzo para llegar a un acuerdo con sus acreedores o deberá iniciar el proceso de liquidación.

En general, las entidades bancarias están optando por convertirse en accionistas, transformando la deuda en créditos participativos, para diluir en el tiempo su impacto en los balances, en sus ratios de morosidad y en sus ratings o calificaciones, en definitiva, a su solvencia. Habitat vuelve a servir de ejemplo: la banca acreedora ha presentado dos alternativas. La primera, con una quita del 10% y el pago del 55% en ocho años, convierte el 35% restante en un crédito participativo. La segunda, más agresiva, presenta una rebaja del 60% y dos años de carencia para devolver el 30% restante.

Acreedores accionistas

Las dos compañías que han seguido este camino son las que tienen el panorama menos sombrío. Colonial y de Metrovacesa, controladas de facto por sus bancos acreedores. Colonial, con su antiguo consejero delegado Josep Brugera, al frente de nuevo y hombre de confianza de la banca en Cataluña, trata de aguantar lo que queda con operaciones de ampliación de capital y una venta selectiva de inmuebles, para renegociar 4.900 millones de euros de los 6.400 de deuda.

La operación supone la conversión en acciones de Colonial de las obligaciones convertibles por 1.300 millones suscritas por los bancos el pasado año, una conversión de deuda de 1.600 millones de euros en acciones a través de una ampliación de capital y la creación de una filial de suelo a la que se destinarán 1.000 millones de euros de activos de suelo y otros 1.000 millones de deuda del crédito sindicado. Todo ello rematado con la inclusión de dos nuevos accionistas y acreedores, los fondos de inversión Colony Capital y Orion.