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Martinsa-Fadesa, avales con truco

El cobro de las cantidades a cuenta se complica a medida que se acerca el plazo para presentar el informe definitivo de la empresa el 2 de diciembre

Esta semana, un grupo de compradores se han concentrado a las puertas de la sede de Martinsa-Fadesa en el paseo de la Castellana de Madrid. Buscaban una respuesta de la compañía a la que han rebautizado como Martinsa-Fraudesa. Habían recibido cartas en las que la empresa que preside Fernando Martín les indicaba que no siguieran pagando las letras ya que la promoción, situada en Colmenar Viejo, apenas estaba iniciada. El problema es que no retiró las letras de las entidades financieras con lo que las siguieron pasando al cobro. Impagarlas suponía engrosar los registros de morosos. ¿Qué hacer? La administración concursal les remitía a Martinsa. Esta les indicaba que pagaran...

De la reunión en la calle, obtuvieron buenas palabras y una cita para el 15 de enero. Mucho antes, se va a producir un hecho decisivo: el dos de diciembre, antes de las tres de la tarde, la administración concursal de Martinsa-Fadesa presentará ante el Juzgado Número 1 de lo Mercantil de A Coruña el Informe Definitivo sobre cuál es la situación de las cuentas y de la trayectoria de la empresa en los dos años anteriores. Puede suceder que se plantee la liquidación. En ese caso la experiencia, aunque corta, apunta a que los que han dado cantidades a cuenta sin avales no recuperarían su dinero. Un montante que asciende a 90.000 euros de media en el caso las promociones de viviendas libres en Colmenar Viejo, según el presidente de la Asociación de Perjudicados por Martinsa-Fadesa, Mariano Sanz.

La alternativa a la liquidación y cese de actividad de la empresa es que prosiga con su actividad tras firmar un convenio ordinario que requiere el acuerdo de los que agrupan el 50% de la deuda. De proseguir, cabría esperar que finalice las promociones en marcha o bien que negociase con una tercera empresa o gestora de cooperativa la continuidad. En caso contrario, los avales o seguros protegerían o deberían proteger a estos compradores.

Garantías obligatorias para el consumidor

Aval y seguro garantizan que, si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido, el comprador o cooperativista recibirá el dinero que ha dado, más los intereses legales vigentes (5,5% en 2008) hasta el momento en que se haga la devolución. El problema es que en varias de las promociones los compradores carecen de aval o seguro o bien estos no reúnen los requisitos contemplados en la ley para proteger al consumidor. A pesar de que entre 1968 y 1999 se han sucedido varias normas que obligan a que las cantidades entregadas a cuenta al promotor antes o durante el proceso de construcción, estén respaldadas por un seguro o por un aval bancario. Y exactamente igual cuando se trata del miembro de una cooperativa o comunidad de propietarios.

"En el contrato privado o público de la compra de la vivienda tiene que quedar reflejado el seguro o aval", según indica el notario José Ignacio Navas Olóriz. Y dice más, "la ley obliga a que cuando se firme el contrato, se le de al comprador el documento que acredita ese aval o seguro al comprador. En la práctica, los promotores no dan la carta de aval hasta que han sido ingresadas las cantidades lo que se traduce en unos tres días a contar de la fecha de la transferencia". Insiste en que es muy importante que comprador tenga el original de la carta de aval o de la póliza que deberán ser renovadas o actualizadas según se vayan realizando sucesivos pagos. Además, los gastos corren de cuenta del promotor.

"Papelillos"

Ya quisieran algunos de los compradores de Martinsa-Fadesa contar con el seguro o aval, ya que, en algunos casos, Fadesa vendía y Martinsa gestionaba comunidades sin dar el correspondiente aval. En otros, como sucede en el caso de algunos de los compradores en las citadas promociones de Colmenar Viejo el aval tiene fecha de caducidad. Es decir no garantiza lo que la ley dice: que debe proteger hasta la entrega de llaves. Hay casos en los que el aval vence a finales de diciembre y la fecha de entrega de llaves es para el mes de marzo. En ese caso, el aval se podría convertir en un simple "papelillo".

Un experto que lleva muchos años en el mundo asegurador ha acuñado ese término. "Cuando una promoción no cumple los requisitos que debería reunir para poder ser asegurada algunas compañías emiten garantías limitadas. Lo denomino papelillos y ellos "pre-pólizas". No dan la protección exigida por la Ley (normalmente sólo cubren hasta que se compra el suelo). Tengo serias dudas sobres su efectividad en caso de que las viviendas no se terminen", indica.

Por otra parte, añade que considera probable que los tribunales condenen a la compañía de seguros al pago y, en cualquier caso, sostiene que la emisión de estas garantías limitadas no es una práctica correcta. "Pueden inducir a error a los compradores - asegurados (lo que abre también otras vías de reclamación, por vía de responsabilidad civil o, incluso, en casos excepcionales, penal)".

Muchos caminos llevan a los tribunales pero ¿cuánto duran los procesos? ¿cuál es su coste? Algunos de los bufetes están evaluando la vía penal y no falta quien se pregunta si el incumplimiento de la legislación que protege al consumidor no permitiría hablar de mala fe por parte de la empresa.

Con el consentimiento del comprador

Cuando se pregunta a Caja Madrid por algunos avales que caducan en una fecha anterior a la de entrega de llaves, la entidad financiera sostiene que "los avales se emiten de acuerdo con las instrucciones que indican los promotores. El aval puede tener una fecha de caducidad referido a uno de los hitos anterior a la cobertura del contrato. Ahora bien, el comprador recibe el aval y lo tiene que haber aceptado". Y añade, "por el momento todos los testados por Caja Madrid están en vigor y surtiendo sus efectos".

En alguna sucursal se ha indicado a los compradores que el pago del aval se tiene que solicitar a través del juzgado al estar la empresa en proceso concursal. Algo radicalmente desmentido por los administradores concursales: la entidad está obligada a devolver el dinero de los avales cuando se dan las condiciones. Y, de hecho, algunos de las entidades sí los han ido pagado.

Hay afectados que consiguieron el aval tras presionar a la compañía y éste se había registrado en el Banco de España dos años antes ¿por qué no lo estaba facilitando la compañía?

Para los que tienen un aval que caduca, se indica que si bien Martinsa-Fadesa no estaría en condiciones de hacer ampliación de aval, el juez podría considerar que el comprador está protegido lo que se traduciría en que le devolverían el dinero. Entonces, viene el segundo problema: ¿de dónde saldrá el dinero?

Las estadísticas hablan de que el 95% de los procedimientos concursales acaban en liquidación. Eso quiere decir que podrían no cobrar tampoco los acreedores ordinarios. Y "ordinario" es la categoría en la que se inscribirían los compradores de vivienda que no llegan a conseguir las llaves y que en el plazo indicado notificaron a la administración concursal las cantidades entregadas a cuenta a la compañía..

¿Quién cobra primero en un procedimiento concursal?

Los primeros que cobran son los que prestan servicios necesarios para que prosiga la actividad de la empresa: proveedores, servicios como la luz o el agua o las nóminas de los trabajadores, a ese tipo de crédito se le denomina "contra la masa". Después, los "privilegiados especiales" (hipotecas, leasing), en tercer lugar, los "privilegiados generales" (Hacienda y la Tesorería General de la Seguridad Social). Le tocaría después a los "ordinarios". A la cola, los "subordinados", que sólo cobran si queda algo tras haber cobrado el resto. Se encuadran en esta categoría los socios de la empresa y los acreedores que han comunicado su deuda fuera de plazo o los bancos que, por ejemplo, han dado un crédito sin garantías que añaden después al refinanciarlo. En cuanto a los "ordinarios", incluirían las líneas de descuento sin garantías o bien los suministros anteriores a la declaración del concurso.

La importancia del plazo

"Los plazos de entrega de la vivienda deben constar en el contrato y la devolución de cantidades entregadas a cuenta se producirá si no se entrega en ese plazo o si no se obtiene la cédula de habitabilidad. Obviamente se incumple el contrato cuando se dice 'deberán ser construidas en el plazo de un año a contar desde que se haya concedido la licencias de obras', subraya Navas Olóriz. Ese es el caso de promociones puestas en marcha en su día por Fadesa y concretamente de las citadas en Colmenar

Destaca que no se haya establecido fecha de entrega en el contrato y tal omisión haría imposible la ejecución del aval. La no fijación de una fecha concreta, hace que se trate de una cláusula abusiva y se tendría por no puesta.

Aunque en la web se puede ver información para quienes, por ejemplo, quieran resolver sus contratos sin incurrir en coste (www.administracionconcursalmartinsafadesa.com), en el caso de los que carecen de avales, acudir a un abogado parece una recomendación generalizada aunque dependiendo del volumen de dinero entregado.

Largo y caro proceso

Unos 9 millones de euros se calcula que serían los honorarios a abonar si Inmobiliaria Colonial fuese a un procedimiento concursal. Nueve para cada uno de los tres administradores concursales. En Martinsa-Fadesa, cuando todo acabe, la retribución a percibir por cada administrador será de cuatro millones de euros. Habrán trabajado hasta un centenar de personas en un proceso que puede prolongarse varios años. Hay que tener en cuenta que en el Juzgado de la Coruña se han personado 500 entidades con procurador y abogado, contando asociaciones que representan a numerosos compradores de vivienda.

La semana antepasada, el magistrado de lo Mercantil de Barcelona, José María Fernández Feijoo apuntó este aspecto, entre otros, necesitado de revisión en una ley que se redactó en pleno boom económico, el 2004, pensando en empresa con dudas de 80 o 150 millones y no los 5.000 que la banca ha permitido acumular a Martinsa-Fadesa.