Los fondos exigen rebajas para negociar

"Si queremos que se reactive el mercado, la vuelta a la inversión en inmuebles requiere ya una corrección del valor de los activos". Con esta contundencia se manifiesta Luis Lázaro Gómez, vicepresidente de RREEF, la división de inversión inmobiliaria de Deutsche Bank, activa aún en España.

Los fondos institucionales y privados representados por aseguradoras y bancos, que podrían convertirse en una vía de escape a la compra de inmuebles, coinciden en dos puntos: las dificultades de crédito para cualquier operación, que en el mejor de los casos consigue un 50% de la financiación, y el desfase en los valores de tasación de los inmuebles, que complica aún más el planteamiento de dicha financiación y la rentabilidad.

"No podemos trabajar con valoraciones de 2007, porque las convulsiones financieras y económicas han destruido el mercado. No hay operaciones de referencia", argumenta Juan Manuel Montel, director de gestión y coinversión del club de inversión inmobiliaria Zéntrica. Lázaro recuerda que, para obtener una rentabilidad aceptable, "el fondo tiene que conseguirla por la revalorización de alquileres, algo inviable en los próximos cuatro años de recesión económica, con lo que sólo nos queda la revalorización futura del inmueble, que a los precios actuales de compra es también imposible".

Elsa Galindo, directora de la firma de análisis IPD España, advierte de la necesidad de seguir compitiendo con otros mercados internacionales que ya están ofreciendo rentabilidades más atractivas.

Hacia la llave en mano

Frente a esta situación, los promotores no parecen dispuestos a dar ese paso, aunque el mercado lo esté haciendo por ellos. En un encuentro informativo en el Círculo de Empresarios catalanes, el presidente de Colonial, Juan José Bruguera, llamaba a "no dejar caer el precio de la vivienda libre para conseguir mantener el nivel de precios de los activos". Bruguera cifró en unas 800.000 las viviendas en stock en España, "que acabarán en manos de los bancos".

Un promotor especializado en vivienda argumentaba, en una jornada informativa de la patronal madrileña Asprima, la dificultad de reajustar la valoración, "cuando la deuda contraída con los bancos se calcula basándose en valoraciones de ejercicios anteriores, lo que complica aún más el reajuste". Pero el tiempo corre en contra del promotor. "El empresario empieza a ser un perfil no válido para los fondos, que prefieren esperar a los bancos como interlocutor para la venta de activos", advierte Rubén García, director de Zéntrica.

Desde la consultora CB Richard Ellis observan un cambio en el perfil de demanda hacia inversores como aseguradoras y fondos inmobiliarios, que han crecido hasta representar el 43% del volumen de inversión directa de oficinas, frente al 5% en 2007. Aun con esas perspectivas, Celia de Lope, que gestiona 5.500 millones de euros en activos propios y ajenos a través de Santander Real Estate, reconoce que "hay un parón de clientes en este sector", y afirma que durante este año se han limitado a cerrar operaciones ya comprometidas.

Con este panorama, no es de extrañar que la inversión inmobiliaria en España se redujera a la mitad hasta septiembre, por debajo de los 5.000 millones, según CB Richard Ellis. El segmento industrial fue el único que registró una actividad más intensa por el volumen más reducido de los activos y su menor dependencia financiera. Sin embargo, tanto en centros comerciales como en oficinas, la actividad ha disminuido "significativamente", hasta el 40%.

Ojo a los soberanos

Las operaciones sobre vivienda con protección pública tampoco son la panacea. "Buscamos inmuebles o promociones ya acabadas porque nos subrogamos, y la financiación deja así de ser un problema, y creo que el escenario normal, en uno o dos años, para el promotor va a terminar siendo el de la construcción llave en mano con el cliente institucional", explica Javier Picón, director general de Azora, sociedad especializada en vivienda protegida de alquiler.

En cuanto a las resistencias que según el Banco de España encuentran los fondos soberanos (constituidos por activos del sector público distintos de las reservas internacionales, bajo criterios de rentabilidad a largo plazo), "se derivan de la falta de transparencia y buenas prácticas de gobierno corporativo". Pese a ello, el Gobierno ha querido convencerles, en un encuentro con inversores soberanos la semana pasada, de que existen oportunidades de negocio en la vivienda de la costa. Pero su interés por España parece más bien limitado: la única operación sonada se produjo hace una década, cuando un fondo de Singapur adquirió la sede de IBM en Madrid, vendida luego a Morgan Stanley. Sin olvidar la triste experiencia de KIO en el sector.