Alquiler, también de obra nueva

No es algo todavía masivo, pero sí comienza a tener suficiente peso como para apuntar una tendencia. El alquiler residencial de obra nueva gana peso. Lo gana porque aumentan las compañías que ponen en marcha estrategias patrimonialistas o dan mayor impulso a la que ya tenían; porque están saliendo al mercado pisos de promociones que los empresarios no logran vender, siempre que se puedan permitir inmovilizar activos, y porque también algunos inversores que se han pillado los dedos están alquilando casas que no tienen cómo quitarse de encima mientras la hipoteca les aprieta.

Las dificultades que atraviesa el sector explican, por ejemplo, que la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) haya captado desde junio de 2007 un total de 6.500 pisos de obra nueva para arrendar, lo cual supone el 15% de toda la oferta que ha examinado la empresa, según fuentes del Ministerio de Vivienda. Su presidente, Alejandro Inurrieta, ya indicó en su comparecencia en el Senado que la SPA podría ser la "tabla de salvación" de muchos promotores que actualmente cuentan con un stock de viviendas inmovilizado al que buscan una rentabilidad.

Crecimiento del 8%

Hay otros indicadores. La consultora DBK señalaba en su último informe que las sociedades que se dedican al arrendamiento residencial "han experimentado un continuo crecimiento en los últimos años". Ya son más de 50.000 y se prevé que el volumen de negocio, que ha aumentado el 8,2% durante 2007, suba el 10,8% el próximo año.

Sociedades que hasta ahora se dedicaban casi en exclusiva a la promoción de viviendas para la venta apuestan hoy por el alquiler. Es el caso de Martinsa-Fadesa y Habitat. Un portavoz de la compañía que preside Fernando Martín explica que dentro de su nueva estrategia prevé la creación de una sociedad de alquiler, al estilo de Testa, filial de Sacyr-Vallehermoso, y Alting. Una de las razones es la de tener un patrimonio residencial en alquiler.

El director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman, Javier García-Mateo, señala que "las empresas cotizadas tienen patrimonio para arrendar porque el mercado lo aprecia". Pero también hay un volumen de obra nueva que se alquila porque no se puede vender. Y ante un ajuste de precios, "muchos promotores prefieren alquilarlo a la espera de que dentro de cinco años vuelva otro ciclo alcista", añade.

Un empresario explica que una promoción sin vender por completo es "lo más terrorífico" para una inmobiliaria. "No se puede enseñar un residencial a alguien si todavía no está lleno. A la gente se le pone mal cuerpo al ver un edificio desocupado, y a veces tenemos que hacer la trampa de decir que sólo nos quedan cuatro viviendas cuando nos quedan 10", admite este promotor en un razonamiento que últimamente también admiten los comerciales en las casetas de venta a pie de obra. Pero los plazos de comercialización en las grandes ciudades llegan ya hasta los 24 meses (todavía más, hasta 35 meses, en las zonas de segunda residencia), según Aguirre Newman, y esto está suponiendo que una gran parte del stock de las empresas salga al mercado de alquiler.

Habitat Inmobiliaria también está dando "una gran importancia" al alquiler dentro de "la estrategia de la compañía", explica su jefe de patrimonio, Francesc Gómez. La oferta de la empresa ahora es de 300 viviendas, 30 locales comerciales y 350 plazas de garaje. "La rentabilidad respecto al precio de las viviendas de venta no es alta, pero permite un flujo de dinero interesante que estabiliza los ingresos de la compañía y que, combinado con la revalorización de los últimos años, justifica la inversión", afirma. Sin embargo, los expertos prevén que la crisis aúpe las rentabilidades del residencial y que pasen del 2% actual a entre el 4% y el 5% a largo plazo.

Rentabilidades

Prueba de que el residencial ya ofrece mejores retornos anuales que la media del 2% que establece el Banco de España es el caso de la promotora catalana R5R. Con 40 años en el sector, la empresa decidió hace cuatro desarrollar pisos de alquiler. Son el 20% del total de sus proyectos residenciales, una "estrategia de diversificación de la actividad y patrimonialista", explica su consejero delegado, Antoni Riera. También promueven en régimen de arrendamiento oficinas y naves industriales. Riera admite que la rentabilidad del alquiler residencial, "de entre el 5% y el 6%", es menor que la del terciario, que se sitúa entre el 7% y el 8%. "Sólo se pueden permitir patrimonializar las empresas que no tienen problemas financieros", afirma. "Si tienen una gran deuda", prosigue, "la inmovilización no es la solución".

Arrendar sí puede serlo, sin embargo, para inversores en apuros o promotores desesperados. Lo saben bien los agentes de la propiedad inmobiliaria (API), que últimamente han visto cómo a sus carteras llegaban pisos sin estrenar de inversores que no los venden ni bajando el precio que habían previsto y necesitan sacarles algún rendimiento, comosea. "Sí, nos están llegando viviendas nuevas para arrendar. En algunos casos hemos alquilado restos de promociones de entre el 20% y el 30%, pero, sobre todo, de inversores que no venden", explica el presidente de los API de Barcelona, Joan Ollé.

En Madrid también ocurre. En el portal de los API, Comprarcasa, en la capital, por ejemplo, hay una treintena de pisos en alquiler. De éstos, 10 ofrecen la opción de hacerse con él en régimen de compra o bien de arrendamiento. En Barcelona, este fenómeno del doble cartel, "en venta o alquiler", sólo ocurre con dos viviendas.

Fuentes cercanas al portal explican que la casuística es variada: hay inmobiliarias que los sacan al mercado de alquiler porque no los venden, otros pisos han sido comprados como inversión y su propietario quiere recuperarla como sea (preferentemente vendiendo, pero si no hay más remedio, alquilando) y en otros casos se tratan de sociedades que se dedican al arrendamiento. Eso sí, las condiciones para alquilar suelen ser bastante duras: además de la fianza, avales bancarios de seis meses y avales personales.

El perfil del inquilino que busca un piso de obra nueva es, según Antoni Riera, el de una pareja "de edad media sin hijos y cierto poder adquisitivo". Son clientes que renuncian a comprar y apuestan por vivir en pisos confortables, como son los de nueva construcción. Coincide con él Francesc Gómez. "El perfil corresponde a una persona asalariada, sola o con pareja, con unas retribuciones estables, pero también personas mayores que quieren disfrutar de un poco de independencia para los servicios que prestamos", afirma.

Las viviendas nuevas que se arriendan también deben obedecer a características muy concretas. Básicamente, han de ser céntricas, mantienen ambos. "Los pisos de venta se venden siempre, pero para alquilar deben estar bien situados a fin de ser competitivas", argumentan varias de las fuentes consultadas.