Quién compra 700.000 viviendas

Sin pelos en la lengua, la consultora Aguirre Newman prevé que el próximo año los precios de la vivienda caerán entre un 5% y un 10% en términos nominales en las capitales de provincia españolas, y en mayor cuantía en las zonas de costa. Los culpables de esta situación son la falta de demanda, que continuará como hasta ahora al menos hasta que tengan lugar las elecciones generales y, sobre todo, la alta oferta de vivienda existente.

"Se ha producido más de lo necesario. Y, aunque difícil de cuantificar", Ángel Serrano, director de Negocio de la compañía, cifró en 700.000 viviendas construidas las compradas por inversores que se pondrán en el mercado, una excesiva cantidad que no debería permitir a los promotores levantar más que entre 300.000 y 350.000 viviendas en España en 2008 si las quieren vender.

Esta previsión dista bastante de las que realizan el Ministerio de Vivienda o las asociaciones de promotores inmobiliarios, que oscilan entre 400.000 y 550.000 unidades. Pero parece razonable si se tiene en cuenta que se estima la creación de 450.000 hogares y que habrá 700.000 viviendas en stock, "procedentes del mercado especulativo que años antes representaba entre el 40% y 50% de las compras de vivienda y que hoy ha desaparecido", explica la consultora.

Según Aguirre Newman, las ventas de pisos nuevos descenderán en 2007 entre un 50% y un 90% si se trata de promociones en el litoral español, donde hay compañías que no han vendido una vivienda en todo el año e incluso "han tenido ventas negativas. Pues no sólo no han vendido, sino que los compradores que tenían les han devuelto las reservas" cuando han ido a formalizar la compraventa en escritura, señala el director de Análisis de Mercados de la compañía, Javier García-Mateo.

Adiós a las reservas

Es más, el consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren, asegura que algunas de las grandes promotoras están viendo, también en las grandes ciudades, cómo no se cierran entre el 20% y 30% de las reservas que los compradores realizaron ahora hace dos años. Por ello están entre un 50% y un 60% por debajo del presupuesto que se trazaron, lo que, unido a su falta de liquidez, arroja una situación más que preocupante. Echavarren augura que la crisis inmobiliaria durará al menos tres años. "La crisis de demanda actual no se resolverá hasta que las promotoras bajen los precios entre un 10% y un 20%", sentencia.

El responsable de Irea aconseja a quien tiene necesidad de comprarse una vivienda que mire el mercado de segunda mano, donde su riesgo no es equivocarse en el precio, sino en el plazo de venta de su casa actual. Y si busca un piso de nueva construcción, que espere a que bajen los precios. En cuanto al especulador, mejor que pare unos años.

El mercado residencial representa más del 80% del sector inmobiliario, según Aguirre Newman. No en vano, en España hay 560 viviendas por cada 1.000 habitantes, frente a las 447 de Francia, las 379 de Reino Unido y las 337 de Alemania. Además, sólo el 60% de esas casas son de uso habitual. Por eso la consultora estima que harán falta al menos dos ejercicios para absorber las 700.000 viviendas que proceden de los inversores.

La menor construcción de viviendas se empieza a notar. La patronal cementera, Oficemen, asegura que se aprecia un cambio de tendencia. Y estima que en 2008 el consumo de este material puede caer un 4% si otros segmentos de la actividad constructiva no logran compensar al residencial. De hacerlo, el consumo podría crecer hasta un 6%. En 2007 se habrán consumido en España 56 millones de toneladas de cemento, una cifra muy similar a la del pasado año. Oficemen piensa que en 2008 se iniciará la edificación de menos viviendas, entre un 30% y un 40% por debajo de 2007.