Camino hacia la innombrable crisis

"La reducción de las expectativas respecto a los precios de la vivienda y el crecimiento de los tipos de interés hipotecarios dará lugar a que, por un lado, la demanda de vivienda como bien de inversión se vea reducida y, por otro, una parte de los demandantes de vivienda como bien de uso opten por la vía del arrendamiento". Así explica el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España su previsión de que el mercado inmobiliario nacional "siga presentando un cierto agotamiento, dando lugar a reducciones en el número de compraventas, aunque en cuantías moderadas".

Una estimación que realiza tras presentar los datos del primer trimestre del año, con los que se confirma el nuevo escenario de recesión en el que se mueve la vivienda: el número de compraventas ha bajado casi un 11,5% entre marzo de 2006 y 2007, descenso que sube a cerca del 16% en el caso de los pisos de nueva construcción y que baja al 8% en el de los usados.

Según los registradores, sólo en siete de las 50 capitales de provincia analizadas han aumentado las transacciones en el último año. En total, las compraventas han sumado 893.310 en este periodo. Madrid, con más de 96.000 operaciones, es la provincia que lidera el ranking; le siguen Barcelona, con más de 90.000 transacciones, Alicante, con 62.000, y Valencia, con 53.600. Son las únicas plazas donde el número de transacciones supera las 50.000.

Para el presidente de la consultora RR de Acuña y Asociados, Fernando Rodríguez y Rodríguez

de Acuña, "la situación ha cambiado radicalmente", si bien "para que el ciclo sea recesivo aún queda tiempo", a su juicio, puede ser que a partir de 2009, cuando el precio de las viviendas podría no subir e, incluso, bajar levemente (entre el 1% y el 2%). De momento, en 2007 sus previsiones apuntan a un encarecimiento que oscilará entre el 5% y el 7%, porcentaje que en 2008 se situaría en torno al 4% en España.

Un millón sin vender

Pero el precio no es la verdadera preocupación de este consultor, sino el exceso de oferta de viviendas que existe en nuestro país, y que se sitúa en un millón de unidades. "Desde 1994 nunca había bajado la demanda, hasta 2006, en que cayó más de un 9%, tanto en vivienda nueva como usada", aseguró en la presentación del Anuario estadístico del mercado inmobiliario español 2007. Este stock se colocará a niveles máximos entre 2010 y 2011, años en los que la demanda, en su opinión, estará en mínimos, "por lo que la producción residencial tendrá que moderarse hasta colocarse por debajo de 400.000 viviendas anuales".

Algo que, de momento, parece estar muy lejos porque los últimos datos de proyectos visados por los aparejadores arrojan un aumento de los mismos cercano al 10% en el primer trimestre de 2007. A la vista de ellos, la construcción residencial no afloja ni mucho menos. Rodríguez y Rodríguez de Acuña lo achaca a los pequeños promotores, que no saben qué hacer con los suelos adquiridos "y siguen adelante con sus proyectos".

Mucho más pesimista que la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), que vaticinaba que en los próximos ejercicios desaparecerían el 40% de las 40.200 empresas inmobiliarias que existen en España, el presidente de la citada consultora asegura que actualmente ya son 20.000 las empresas del sector (según sus datos, compuesto por 60.000 sociedades) que obtienen pérdidas.

Una de cada tres

Y a partir de 2010 pueden desaparecer las tres cuartas partes de las inmobiliarias por no poder hacer frente a sus obligaciones financieras, tras un descenso del 30% en la actividad (el que supone pasar de vender una promoción en una media de dos años a tres años, tal y como ocurre ahora).

Frente a este pronóstico, que algunos expertos han tildado de catastrofista, tal es el caso de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), entidades financieras como La Caixa o Caja Madrid hablan de "aterrizaje suave" del sector inmobiliario. La caja presidida por Miguel Blesa prevé que la construcción de viviendas se reduzca hasta unas 600.000 unidades anuales en nuestro país y que sus precios se estanquen en 2008.