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Reportaje:

Así gana el Madrid

Gallardón permite al club realizar el nuevo Bernabéu en un terreno público en la Castellana. El equipo vuelve a llevarse el partido del urbanismo

Trescientos treinta y dos euros y diez céntimos. Suficiente como para disfrutar de una buena cena para dos en el Club Allard o en el Diverxo. Florentino Pérez, en un alarde de generosidad, se los perdonó a Alberto Ruiz-Gallardón (PP) en el acuerdo que Real Madrid y Ayuntamiento firmaron el pasado 28 de julio. Una fruslería, dado que lo que estaban firmando suponía dejar a cero una deuda mutua de millones de euros. El Consistorio compensaba al club por una parcela en Las Tablas que le cedió en los años noventa pero que no podía entregarle por ser de titularidad pública. A cambio, le daba solares para chalés en Carabanchel y un terreno en Valdebebas.

El club también tenía una deuda con la ciudad: nunca construyó la plaza peatonal y el aparcamiento junto al Bernabéu como se había comprometido en 1991. Se puso precio a ese incumplimiento: 2,8 millones de euros. Hechas las sumas y las restas, la cosa quedó a cero. O a una cena en un restaurante fino.

Quedaba así el camino libre para acometer lo realmente importante. Con las antiguas deudas saldadas, era el momento de centrarse en el estadio, santuario del madridismo y quinto museo en visitas de la capital (700.000 el año pasado). Florentino Pérez puso sobre la mesa su ambiciosa propuesta: construir un nuevo centro comercial en plena Castellana. Pero había un problema: el terreno entre el estadio y el lateral del solicitadísimo paseo no era suyo, sino de la ciudad.

Un solar desaprovechado

Ese solar hoy no parece gran cosa. Asfalto y unas líneas azules que delimitan plazas de aparcamiento. Allí se colocan las unidades móviles de las televisiones cuando hay partido. Cuando no, tampoco es extraño toparse con una humeante feria del pulpo. Pero las posibilidades de esa franja de terreno son formidables. Solo hay que echar un vistazo a las imágenes del deslumbrante estadio que Pérez tiene en mente. Las distribuyó a los socios compromisarios el 25 de septiembre pasado, cuando les informó, con poco nivel de detalle, de sus planes. "Piel envolvente", "hito arquitectónico mundial"... Y un sospechoso parecido con el Allianz Arena del Bayern de Munich, de 2005, que ha citado alguna vez como referente.

Las imágenes son solo una recreación, pues el proyecto aún no está en manos de ningún estudio. El presidente ha adelantado que quiere encargárselo a un arquitecto de prestigio mundial. Ese terreno de unos 200 metros de largo y 24 de ancho se integraría en el estadio, que ganaría una espléndida fachada comercial a una de las vías más codiciadas de la capital.

¿Puede ceder un Ayuntamiento un terreno público así como así? Claro que no. Las figuras que permiten a Florentino Pérez expandirse hacia la Castellana se llaman "cesión compensatoria" y "modificación puntual del plan general". Para llevar a cabo la segunda con un solar de propiedad municipal tiene que darse la primera. A cambio de recalificar el lateral del paseo, el Madrid debe ceder suelo equivalente en edificabilidad en otro lugar. El acuerdo, algo complicado, se puede resumir así: el club cede a la ciudad la Esquina del Bernabéu, un añadido en la parte de atrás del estadio que alberga tiendas y restaurantes, lo derriba y lo convierte en una zona verde urbanizada.

Los metros cuadrados de superficie coinciden; no así la edificabilidad. En la Castellana, Pérez dobla el espacio para su centro comercial. Esos metros de más salen de otra cesión: cuatro parcelas en el barrio de Opañel (Carabanchel), en las que se podían construir chalés pero que ahora se destinarán a zonas verdes y equipamientos públicos. Valoración: 4,4 millones. El club blanco pagará además 6,6 millones de euros en metálico, en parte porque, al cubrir el Bernabéu, aumenta la edificabilidad total y legalmente tiene que compensar al Ayuntamiento. Resumiendo: Florentino Pérez logra su estadio de ensueño y se adentra en un terreno público de la Castellana a cambio de 11 millones y un nuevo parque para la ciudad.

El Real Madrid y el Consistorio siempre han mantenido relaciones fluidas, independientemente de quién estuviera al mando. La reforma del Bernabéu no se entiende, por ejemplo, sin los convenios que permitieron levantar las Cuatro Torres en la antigua Ciudad Deportiva. Allá por los años noventa, Ayuntamiento y Comunidad quisieron construir un flamante pabellón olímpico -confiaban en llevarse los Juegos de 2012- en aquellos terrenos, algo inhóspitos aún pero ya no periféricos, cerca del hospital de La Paz. En 1998 compraron al club 30.000 metros cuadrados por 4.500 millones de pesetas (27,4 millones de euros). Poco tiempo antes, el Consistorio le había negado al entonces presidente blanco, Lorenzo Sanz, la recalificación de los terrenos. Las finanzas del club estaban en la UCI, aquejadas de una deuda monstruosa.

Terrenos por millones

Pero llegó Florentino Pérez en 2000 y consiguió que la Administración municipal convirtiera los terrenos en edificables. En muy edificables, de hecho. Sirva la comparación con el resto del barrio. Si en la zona la edificabilidad era de 0,3 metros de pisos por cada metro cuadrado de suelo, en aquel solar el entonces alcalde José María Álvarez del Manzano (PP) aprobó 1,7 metros edificables por cada metro de suelo. Así es como brotaron las cuatro moles de 250 metros de altura que cambiaron para siempre el skyline de la capital. Solo el PSOE se opuso a lo que en su momento llamó "pelotazo". En la operación, el Real Madrid obtuvo un beneficio de 500 millones de euros, según reconoció en sus cuentas.

Pero no fue el único que salió ganando. Dentro de esa operación, el Ayuntamiento cedió terrenos valorados en 13,5 millones de euros -cuatro parcelas en Julián Camarillo (San Blas) y una en Las Tablas-. En 2004, el Consistorio obtuvo 53 millones de euros de la venta de sus terrenos en la antigua ciudad deportiva. Una de las actuales torres se levanta sobre esa parcela.

Aquel convenio de 1998, sin embargo, no llegó a cerrarse. La parcela de Las Tablas -valorada entonces en algo menos de medio millón de euros- que el Consistorio debía ceder al club nunca llegó a entregarse. Por aquel entonces, aquella zona a las afueras de la capital era un secarral, campo aún sin urbanizar. La parcela constaba como de "uso deportivo básico", es decir, era de titularidad pública. Pese a que por definición nunca podría pasar a manos privadas, se incluyó en el acuerdo. El actual equipo de Gobierno municipal asegura no entender por qué: lo atribuye a un "error".

Trece años después, cuando la construcción del nuevo estadio ha obligado a liquidar cuentas, esa parcela vale 22,7 millones: 46 veces más. Y el Ayuntamiento ha tenido que compensar al club. Una vez más, en forma de terrenos de valor equivalente. Aquí entran en juego cuatro parcelas en el barrio de Opañel (Carabanchel), que curiosamente han cambiado de manos dos veces en apenas cuatro meses para acabar donde estaban. El Ayuntamiento las incluyó en esta última compensación y se las entregó al club mediante el acuerdo del 28 de julio. Recordemos: suelo residencial para construir chalés pareados, y valorado en 4,4 millones.

Pero nunca hubo intención de que se las quedara, a juzgar por lo sucedido después. Ahora el club se las va a devolver a la ciudad, que hará zonas verdes y equipamientos públicos, a cambio de cubrir el estadio y extenderlo hacia la Castellana.

Cesiones, intercambios, convenios antiguos incumplidos que hay que regularizar... Pero al final ¿gana o pierde la ciudad?Según el vicealcalde, Manuel Cobo, la operación supone "beneficios para la ciudad, para el barrio y para el Real Madrid", al que durante la rueda de prensa en la que presentó el proyecto urbanístico el jueves pasado se refirió como "una institución importante". Negó ningún trato de preferencial y afirmó que la cantidad de metros que se le autorizan al club "es una cantidad nada exagerada". La responsable de Urbanismo, Pilar Martínez, aseguró que la modificación cumple escrupulosamente la ley y constituye "una apuesta por el Real Madrid". En su opinión, "favorece a esa marca" y "beneficia a toda la ciudad". La operación generará una inversión privada de 200 millones de euros, destacan desde el Consistorio, creará casi 3.000 empleos y mejorará las dotaciones y las zonas verdes de Carabanchel y Chamartín.

El proyecto aún debe pasar por el pleno municipal, donde los grupos municipales votarán a favor o en contra -el PP tiene mayoría absoluta, así que no habrá sorpresas-, y por la Comunidad de Madrid. Mucho tendrían que torcerse las cosas para que no saliera adelante.

Los partidos de la oposición no parecen descontentos. El PSOE estudiará "al microscopio" el proyecto. "Que sea beneficioso o no para el Real Madrid de manera secundaria nos parece bien. Lo primero es que sea beneficio para la ciudad", asegura su portavoz de Urbanismo, Marcos Sanz. Desde IU, Ángel Pérez opina que el acuerdo es "bueno", pese a estar "enturbiado" por las cesiones de terrenos. UPyD se muestra más desconfiado: "En la relación entre el Ayuntamiento y el Real Madrid se han hecho las cosas mal varias veces, así que es para estar preocupados. Y en este caso concreto no nos encajan del todo las valoraciones económicas en las que se basan las permutas", asegura su portavoz.

El Real Madrid no ha opinado públicamente sobre el asunto tras la aprobación municipal. Se entiende que es el primero que se alegra. Consigue una salida privilegiada a la Castellana, cubre el estadio y se deshace de la Esquina del Bernabéu, un centro comercial que ha vivido tiempos mejores, aunque no mucho mejores, y que tiene su propia historia de amor con el Consistorio: pese a que la normativa en los años noventa decía que ese terreno debía usarse para actividades relacionadas con el deporte, el club acabó construyendo tiendas y restaurantes. El Ayuntamiento lo toleró, aunque ahora lo critique por criterios estéticos. Así gana el Madrid.

Dos décadas de urbanismo y negocio

- En 1991 el Real Madrid acuerda con el Ayuntamiento construir un aparcamiento subterráneo en la esquina de las calles de Rafael Salgado y Concha Espina y una plaza pública. El Consistorio se compromete a financiar una parte de esas obras, que finalmente nunca se llevan a cabo. Este verano, ese incumplimiento se valora en 2,8 millones que el club adeudaría al Consistorio.

- En 1998 el club pacta un canje de terrenos con el Ayuntamiento: le cede una parcela en la antigua Ciudad Deportiva, valorada en 13,5 millones de euros, y a cambio recibe cuatro terrenos en la calle de Julián Camarillo (tasados en 13 millones) y otro en Las Tablas (488.000 euros).

- El Ayuntamiento une la parcela de la Ciudad Deportiva a otras anejas. Planea levantar allí el futuro pabellón olímpico. Pero en 2004 vende esa propiedad y obtiene 53 millones de euros. Una de las cuatro torres de la Castellana ocupa ahora ese lugar.

- El traspaso al Real Madrid de la parcela de Las Tablas nunca llega a cerrarse. Este terreno de 70.000 metros cuadrados es de uso deportivo y el Ayuntamiento legalmente no lo puede ceder.

- En julio de 2011, aprovechando el deseo del Madrid de acometer la reforma de su estadio, el Ayuntamiento y el club se sientan a cerrar los flecos pendientes. Al no tener el municipio una parcela similar a la de Las Tablas, cede al club suelo por el valor al que se tasa ese terreno de 22,7 millones.

- Se trata de cuatro parcelas de 8.000 metros cuadrados para construir chalés en la calle de Mercedes Arteaga (4,4 millones); otra en Valdebebas de 3.000 metros para oficinas u hoteles (8,7 millones); y una franja de tres metros de ancho alrededor del Santiago Bernabéu donde ya se levantan los pilares y contrafuertes del estadio (6,9 millones). Los 2,8 millones restantes sirven para cancelar el convenio pendiente desde 1991.

- El pasado jueves, el Ayuntamiento aprueba la modificación urbanística que permitirá ampliar el Santiago Bernabéu. El club le devuelve las cuatro parcelas de Carabanchel (valoradas en 4,4 millones) y abona 6,6 millones en metálico. Además, derriba la zona comercial de la Esquina, que se convierte en zona verde municipal. Los terrenos en Carabanchel se dedicarán a parques y equipamientos de barrio.

- A cambio, el Madrid podrá cubrir el estadio y construir un complejo comercial y de ocio de 12.250 metros cuadrados en la fachada que da al paseo de la Castellana.

Un pelotazo que salió por la culata

Ahí está, en una de las salidas de la ciudad, el esqueleto fantasmal del nuevo Mestalla, a medio acabar desde que se pararan las obras en febrero de 2009, esperando a que el Valencia pueda vender el viejo estadio para disponer de los 150 millones necesarios para acabarlo. Que no se pierdan los otros 150 millones invertidos en lo ya construido. El Valencia insiste en que, en 2012, reemprenderá las obras. Pero antes debe concluir las negociaciones con su principal acreedor, Bankia, para que le condone

la deuda, 250 millones, a cambio de quedarse los 73.000 metros del suelo residencial de Mestalla. El club pretende presentar, en su junta del día 19, un acuerdo con Bankia, que dispondría de un grupo inmobiliario dispuesto a cerrar la operación.

Juan Soler convirtió al Valencia durante su presidencia del club, entre 2004 y 2008, en el paradigma de la cultura del pelotazo. Promesas de grandeza, recalificaciones alfombradas por los Gobiernos del PP y... el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, sumiendo al club en una crisis por la que ha tenido que vender a sus principales estrellas: Albiol, Villa, Silva y Mata. Aun hoy, la deuda, que alcanzó los 550 millones, es de 368, afeitada por la venta de jugadores y la política de austeridad de actual máximo mandatario, Manuel Llorente.

En octubre de 2006, el Ayuntamiento de Valencia, dirigido por Rita Barberá (PP), recalificó los terrenos de Mestalla de uso deportivo privado a "residencial y terciario", a pesar de los grupos en contra de la oposición.

Herencia

Pero, en noviembre de 2010, el grupo socialista retiró un contencioso administrativo. Entonces, el Valencia confiaba en obtener unos 400 millones por el estadio. Hoy, se daría con un canto en los dientes si le dieran 250. No fue la única herencia envenenada

de Soler. Otro pelotazo supuso la recalificación de suelo rústico en deportivo en Riba-roja, a 10 kilómetros de la capital, para una futura ciudad deportiva. Como el club no tiene ahora interés en desplazarse de su actual ciudad deportiva, el Ayuntamiento de Riba-roja ha instado esta semana a la entidad de Mestalla a que comience a construir esa ciudad ideada en 2005. Para ello, el club precisa dinero y, por supuesto, pretende recalificar sus terrenos de Paterna.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 6 de noviembre de 2011

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