Transacciones, recuperación y el papel de las instituciones financieras

Uno de los problemas que está afrontando el mercado de la vivienda en los últimos dos años consiste en la escasez de unidades residenciales. A pesar de que las noticias son otras, y la mayor parte de los anuncios en prensa hablan de sobreoferta, lo cierto es que la fuerte caída en la edificación hasta los mínimos históricos, y la situación legal de las viviendas de segunda mano en las que se ha impagado el crédito, hacen que o bien no exista oferta disponible suficiente para satisfacer las necesidades, o bien la situación legal de las mismas no permita una ágil asignación. Tanto un caso como otro tienen el mismo efecto en el mercado, que es la escasez, razón suficiente para entender que los precios residenciales no caigan demasiado a pesar de la rudeza de la crisis económica que se experimenta, de forma que los precios de las viviendas se han reducido (en media) tan solo un 14% acumulado entre el tercer trimestre de 2007 y el primero de 2011, en el conjunto del Estado.

Este es un problema conocido por los economistas, el de la incapacidad de ajustar demanda y oferta en un mercado distorsionado por un shock económico que no es capaz de hacer su labor de asignación porque los mecanismos de funcionamiento no actúan como habitualmente venían haciendo, o bien han desaparecido. La reducción drástica del número de operadores-intermediarios (que habían aumentado siguiendo beneficios fáciles en un mercado en ebullición) así como de los canales de distribución de financiación (y el endurecimiento en la concesión de préstamos), muestran que esto puede estar pasando en el mercado de la vivienda en España, con sus efectos negativos sobre la cobertura de necesidades residenciales. Esto es más relevante aún si se tiene en cuenta que puede haber una proporción del parque disponible fuera de los circuitos de comercialización tradicional, como son las instituciones financieras, menos preparadas para interactuar con el mercado inmobiliario. En estas condiciones, puede ocurrir que el excedente de oferta bloqueado nunca llegue a la demanda, incentivando aún más la ineficiencia de un mercado herido de gravedad.

En estas condiciones, y conociendo que la demanda se sigue acumulando, son bien recibidas las iniciativas para reponer los canales de distribución de viviendas, y más aquellas que lo utilizan las nuevas tecnologías. En el caso de la provincia de Alicante, los demandantes son tanto nacionales como extranjeros, con lo que la estructura de distribución es, si cabe, más necesaria, y cualquier red de comercialización puede ser clave para retornar el funcionamiento al mercado. Si, además, se da salida a los stocks acumulados en las instituciones financieras, entonces pueden resolverse dos problemas de una vez.

Recientemente, se han publicado informaciones sobre la actividad comercializadora de viviendas por las instituciones financieras españolas. Se afirmaba que desde 2009 hasta 2011 (primer trimestre), han comercializado más de 25.000 viviendas de sus balances, lo que supone un 2,62% del total de transacciones de viviendas que el Ministerio de Fomento registra en sus estadísticas. Del listado de entidades, la comercializadora de la CAM, CAM Mediterranean, estaba en el primer lugar. Esta empresa utiliza de forma intensiva las nuevas tecnologías en su proceso comercializador. Sus cifras de operaciones son equivalentes a un 0,64% del total nacional, cantidad que no es pequeña si se tiene en cuenta que procede de una sola empresa, pero gana relevancia si se detalla por provincias, donde aparecen unas cuotas de mercado muy importantes, como son un 5,5% del total de transacciones en Alicante, 3,64% en Murcia y 2,52% en Valencia, todo ello teniendo en cuenta los totales desde 2009 hasta el primer trimestre de 2011. Estas cantidades pueden mostrar una vuelta al mercado de una cifra importante de viviendas y, por tanto, la cobertura de una demanda latente.

Por su parte, las unidades a las que se les da salida no parecen encontrarse bloqueadas por disposiciones legales (en cuyo caso nunca podrían haber sido objeto de transacción), lo que es una muestra de una flexibilidad especial en la gestión de esta caja, que va desde los acuerdos de dación en pago, más generalizados que en otras instituciones financieras, a la eficiencia en los sistemas de comercialización de las unidades disponibles. Los precios, por supuesto, juegan un rol importante en los acuerdos de compra, y el hecho de que haya más oferta accesible puede justificar el que los precios en Alicante hayan caído algo más que en el contexto nacional, un -22,9% acumulado desde 2007 en la provincia de Alicante, según los datos del Ministerio de Fomento.

Precios más ajustados, eficiencia en el proceso de transacción y buena voluntad, ayudan a la recuperación del funcionamiento del mercado residencial, que es clave para la economía, especialmente en los casos de la provincia de Alicante y de Murcia. Además, en los periodos de crisis grave como el que se está viviendo es muy necesaria la existencia de empresas comprometidas con la economía local que sean capaces de llevar a cabo iniciativas en favor de la recuperación, especialmente financieras.

Paloma Taltavull, Universidad de Alicante.