Ajuste a medias

El mercado de la vivienda atraviesa por un momento especial. Mientras los precios han caído casi el 13% en los dos últimos años, la parálisis habitual desde 2008 ha dado paso a una recuperación momentánea de las compraventas, impulsada sin duda por el fin de la desgravación fiscal por compra de pisos para rentas superiores a los 24.000 euros y la presión de las entidades financieras para dar salida a las viviendas que tienen en sus carteras después de las quiebras de promotores y los embargos hipotecarios. El ritmo acelerado es artificial; durante 2011 las operaciones hipotecarias volverán probablemente al ritmo mortecino que arrastraban hasta mediados de 2010 y cualquier reactivación del mercado será muy débil.

A pesar de los dos años transcurridos, el mercado inmobiliario no ha conseguido eliminar los excedentes de viviendas que acumuló la burbuja inmobiliaria. La razón principal de tan lenta corrección es que los precios no han caído lo suficiente. Entre 2002 y 2008, el Banco de España advirtió con regularidad de que el precio de la vivienda estaba sobrevalorado en al menos un 30% como consecuencia de los tipos de interés reales negativos y la fiebre compradora; otras instituciones públicas calcularon que la sobrevaloración podía superar el 40%. El mercado no se recuperará mientras el exceso de precio no se depure y eso significa que los precios todavía deben caer entre un 15% y un 20% más. El diagnóstico del anterior vicepresidente económico, Pedro Solbes, fue exacto: cuanto más rápido y profundo fuera el ajuste de los precios de la vivienda, antes se produciría la reactivación del mercado. Hasta el momento, el ajuste no ha sido ni rápido ni profundo.

Sería útil, además, no descuidar dos ideas. Aunque sea deseable que la economía española cambie su patrón de crecimiento para añadir a la producción más tecnología y menos ladrillo (con la ventaja añadida de que de esa forma se reducirá también la corrupción inmobiliaria), lo cierto es que si la construcción no se recupera, tampoco lo hará el crecimiento económico. Los cambios de patrón económico no cuajan de la noche a la mañana. Por otra parte, el mercado de la vivienda volverá a desequilibrarse después de cualquier reactivación si no crece significativamente el alquiler, como se viene advirtiendo desde el comienzo del boom. Y esta tarea corresponde al Gobierno.