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Europa impone su ley en el urbanismo valenciano

El borrador del Consell para reformar la Ley Urbanística de 2005 cierra una etapa de caos legislativo y excesos en el crecimiento

La Unión Europea impone su ley en el urbanismo valenciano. El borrador presentado el pasado 16 de febrero por el consejero de Urbanismo, Juan Cotino, elaborado por tres de los mejores especialistas de España en Derecho Administrativo, acaba con el pulso que el Consell sostuvo durante la llamada década prodigiosa del urbanismo con las leyes españolas y comunitarias -ley del suelo, de contratos públicos, directiva sobre evaluación medioambiental estratégica, etcétera-.

"Aunque faltan cosas, este borrador lo que dice es que para hacer la calle de una urbanización debe utilizarse el mismo trámite administrativo que para construir una carretera", explica Gerardo Roger, arquitecto, profesor universitario y padre de la derogada Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), pensada para desencorsetar la gestión del suelo. El Tribunal Supremo ya ha emitido unas cuantas sentencias en las que resuelve que las obras de urbanización son obras públicas. "Lo que pide la Comisión Europea [que denunció la legislación valenciana ante el Tribunal de Luxemburgo], ya lo está diciendo el Supremo en España", subraya Roger.

Los profesionales valoran del texto la caducidad de los PAI y la transparencia

Los promotores ven una vuelta a una legislación más antigua y más rígida

El Gobierno valenciano ni lo reconoce ni lo reconocerá en público, pero la presión de Europa y, sobre todo, de los tribunales -que acumulan miles de contenciosos por el urbanismo- les ha hecho recapacitar. Y por no dejarse a nadie, la crisis económica, que ha cortado en seco el auge inmobiliario, también explica este regreso al sentido común después de años de maraña legal y exceso en el crecimiento.

Los ayuntamientos recuperan la iniciativa del planeamiento frente a estos años atrás en los que el diseño de los municipios quedó en manos de los promotores inmobiliarios. El documento que sirve de base para la futura reforma legislativa acaba con los planes reclasificatorios de suelo aprobados a espaldas del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio, con los conciertos previos y los instrumentos que alentaron el urbanismo más especulativo.

Para Pasqual Vernich, presidente de la Agrupación de Urbanistas del Colegio de Arquitectos autonómico, lo más sobresaliente del borrador que firman los catedráticos José María Baño, Luciano Parejo y Rafael Gómez-Ferrer Morant, es el esfuerzo de transparencia en la gestión de los proyectos. "Es un gran avance. Luego lo que hace falta es que se cumpla". Esta propuesta pone a cada uno en su sitio: los ayuntamientos recuperan la iniciativa del planeamiento, los agentes urbanizadores deben ser calificados como contratistas de obra pública y son responsables de ejecutar la obra. "Con eso se pueden evitar muchos desmanes", continúa el presidente de los urbanistas, uno de los primeros que pidió una simplificación de la farragosa legislación autonómica.

La caída en desgracia de los convenios urbanísticos -desautorizados incluso por algún tribunal- es otro avance a los ojos de los profesionales. Los ayuntamientos, generalmente cortos de presupuesto, vieron en la época dorada de los PAI un filón en esta fórmula, con mejoras de dinero en metálico que cada ayuntamiento gastó a su antojo.

Si se respeta su espíritu, el borrador además de la simplificación legal, traerá un cambio conceptual del modelo de crecimiento. Fabián Llisterri, ex decano del Colegio de Arquitectos autonómico, destaca el proceso de participación abierto y la oferta a la oposición de pactar la reforma.

"Es una especie de vuelta a lo público. Es vital evitar las operaciones urbanísticas que sólo son puro negocio y no responden a ningún otro criterio", subraya Llisterri. El ex decano valora sobre todo la "caducidad" de los PAI -se han presentado a cientos- que se propone en el borrador. Son los PAI que hayan reclasificado suelo y que no estén en marcha doce meses después de que se apruebe la nueva LUV. El contrato con el agente urbanizador se perderá y el consistorio podrá llevarlo adelante por el sistema de cooperación o dejar que se extinga. Es uno de los grandes hallazgos del documento, en palabras del ex decano. En la actualidad existen muchos PAI aprobados que no se ejecutan por la crisis.

En los círculos profesionales se especula si este borrador, encargado por el fallecido José Ramón García Antón, que precedió a Cotino en el cargo, puede ser un globo sonda para conocer la reacción de los sectores implicados. Se verá con el tiempo, porque el Consell decidirá con qué se queda y qué desecha.

La opinión de estos profesionales es que el texto es positivo, aunque faltan cosas. El borrador no hace ninguna mención de la distribución de las plusvalías urbanísticas. "Lo lógico es que cuanto más rentable sea un proyecto, más debería beneficiarse el ayuntamiento. ¿Por qué entonces limitarlo a un 10%", subraya Roger. No establece un criterio básico de crecimiento, algo que se deja para la Estrategia Territorial global o los planes territoriales. Tampoco se cita la rehabilitación, que parece que será el futuro del sector inmobiliario. "Porque, PAI, vamos a ver poquitos más", apostilla el arquitecto.

Otros profesionales, como Vernich, echan de menos la mención al reglamento del Paisaje o el freno a las modificaciones puntuales de los PGOU. "Un arma que tienen los ayuntamientos para jugar con el suelo urbano y urbanizable. Hay consistorios que suman más de 400 modificaciones puntuales", dice el urbanista, partidario de que se acumulen y se aprueben de golpe cuando se revise el PGOU.

El borrador no toca tampoco las reglas de la disciplina urbanística -inspección y sanciones-, con lo que aporta poca novedad para evitar casos como los de Montroi, Zarra, Catral o Llíber. La vigente LUV y el resto de normas obliga a los ayuntamientos a perseguir la construcción ilegal y trasladar los casos a la fiscalía. Es un delito no hacerlo. Pero ha tenido que ser el Ministerio Público el que exigiera a los alcaldes que cumplieran con sus obligaciones.

Las casas construidas en terreno rústico no urbanizable de uso común, ilegales a todas luces, tienen un futuro incierto. La ley valenciana prevé en los artículos 27 a 30 un proceso de legalización que pasa por recalificar el terreno de no urbanizable a no pormenorizado, elaborar un PAI y convertirlo en pormenorizado, que significa urbanizar con límites y puede suponer derribos.

Entre los promotores inmobiliarios a falta de un estudio técnico con detenimiento, el texto ha caído como una bomba. Benjamín Muñoz, secretario de la federación autonómica, ve una vuelta a legislaciones antiguas, donde la iniciativa privada pierde protagonismo y se gana en rigidez. A título personal, Muñoz critica la condena de los convenios urbanísticos y subraya las dificultades que tendrán infinidad de ayuntamientos si tienen que hacer frente ellos solos al planeamiento. "¿Quién pagará todo eso si los ayuntamientos están como están", cuestiona.

La futura reforma de la Ley Urbanística

- Planes Generales: Este instrumento recupera su competencia en la planificación urbanística. Desaparecen los conciertos previos y los planes parciales reclasificatorios de suelo.

- Programas de Actuación Integrada (PAI): Se separa el planeamiento (competencia municipal) de su ejecución, que puede ser directa (pública), indirecta (agente urbanizador) o en cooperación. Los PAI reclasificatorios caducarán al año de la entrada en vigor de la nueva LUV si no están en marcha.

- Información Pública: La apertura de información pública de los planes generales deberá anunciarse, además de en el DOCV y en un periódico, por medios electrónicos. El plazo de exposición será como mínimo de dos meses y el plan debe ser accesible para cualquier ciudadano.

- Crecimiento: No se limita el crecimiento, pero sí se establece que cuando el plan urbanístico suponga un aumento del 20% de la población o de la superficie de suelo urbanizado, deberá revisarse el PGOU.

- Agente Urbanizador: Deberá cumplir a rajatabla la ley de contratos del sector público cuando presente una propuesta para ejecutar un PAI. El precio deberá ser cerrado y no podrá incluirse mejoras a cuenta de los propietarios.

- El 'metro por metro': Se suspende esta figura creada por el entonces consejero Rafael Blasco para que por cada metro de suelo reclasificado se reservase otro metro de suelo protegido. Se ha puesto poco en práctica.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 21 de febrero de 2010

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