La otra burbuja inmobiliaria

La evolución del precio de la vivienda es una de las cuestiones que despierta mayor interés en todos los ámbitos sociales y económicos. Todos fijan sus miradas y expectativas en el coste de los pisos, de los gobiernos a los inversores pasando, naturalmente, por los compradores. Con la explosión de la burbuja inmobiliaria a nivel mundial, pero con efectos más devastadores en España, llega la pregunta: ¿es la primera vez que se produce una situación así? El Departamento de Vivienda ha elaborado un estudio analizando cómo ha evolucionado el precio de los pisos en Euskadi durante los últimos 25 años, comparándolo con el resto de España. El resultado es que en la década de los ochenta se vivió otro boom inmobiliario con un importante incremento de los precios, que tuvo su reflejo posterior en el estallido de otra crisis a principios de los noventa con un retroceso en el precio de las casas.

Entre 1985 y 1990 el coste de la vivienda nueva en Euskadi creció en un 78%

La bajada acumulada puede ahora llegar a un 30% en 2011

Varios factores inciden en el precio de la vivienda, desde los demográficos que pueden presionar la demanda en ciertos momentos, como la llegada a la edad de emancipación de la población nacida en el baby-boom, a los normativos, como las regulaciones en materia de suelo, alquiler y competencias urbanísticas.

El informe también apunta a los factores económicos y financieros, que condicionan la facilidad de acceso a nuevos créditos hipotecarios gracias, por ejemplo, al abaratamiento de los tipos de interés y a la relajación en la exigencia de condiciones para la concesión de hipotecas. La conjunción de todos estos aspectos, o de una buena parte de ellos, en la última década ha ido elevando progresivamente los precios de la vivienda hasta alcanzar "valores que han dejado fuera del mercado a una parte importante de la demanda", apunta el estudio.

En el actual escenario de recesión económica, la compraventa de viviendas ha caído de forma drástica. Ya no encuentran salida en el mercado. Así, con un excedente de oferta y una demanda retenida ante la imposibilidad de acceder a un crédito hipotecario, los precios de los pisos han comenzado a bajar.

Al revisar el análisis de ciclo largo del informe, se observa que el primer periodo de gran crecimiento de precios se produjo entre los años 1985 y 1990, plazo en el que el coste de la vivienda nueva en Euskadi se incrementó en un 78% en términos reales (descontando la inflación), mientras que en el resto de España llegó hasta un 100%. Pero hay que tener en cuenta que la comunidad autónoma partía de un nivel de precios más altos. Al final del periodo, los costes eran bastante similares en 1990 (en torno a 940 euros el metro cuadrado).

Después del techo marcado en 1990, el crecimiento de precios comenzó a mostrar síntomas de ralentización, "frenando la escalada experimentada en los años precedentes". E incluso se experimentó un retroceso del precio medio en Euskadi. En el resto de España la bajada resultó más acusada y se alargó más en el tiempo.

¿Cuál es la razón de este estallido, de este cambio de ciclo? La Sociedad Española de Tasación lo achacó a la debilidad de la demanda para los precios existentes de las viviendas, lo que motivó una ralentización de las ventas. Los promotores son conscientes de que el mercado presenta un fuerte riesgo, en nada comparable a los años anteriores, los del boom inmobiliario. El estudio del departamento apunta que en esa etapa empiezan a observarse similitudes con la situación actual.

El análisis de los datos de los precios de la vivienda en Euskadi a largo plazo muestra cómo tras un periodo claramente expansivo ha llegado el cambio de ciclo, poniendo fin al "dulce" tiempo en que las viviendas eran "absorbidas por el mercado inmobiliario a pesar de sus elevados precios", sostiene el informe. Estos elevados costes, unidos a créditos de fácil acceso, han contribuido a los altos niveles de endeudamiento familiar que existen en la actualidad.

Vitoria ha sido la primera capital vasca en mostrar recortes en el precio medio, con mayor intensidad que los registrados en las otras dos capitales. Según la estadística de la Sociedad de Tasación, este retroceso ya fue notorio en Vitoria en 2007, mientras que en Bilbao y San Sebastián se hizo esperar hasta 2008.

Aunque el precio del dinero sigue bajando, "las entidades financieras no acaban de trasladar estos recortes a la concesión de nuevos créditos hipotecarios y la situación económica y el paro mantienen unas perspectivas desfavorables", señalan los técnicos de la consejería. El mercado busca un equilibrio entre la demanda expectante ante previsiones de nuevas caídas de precios y un excedente de viviendas cuyos promotores no ven la ocasión de darles salida.

La situación no es nueva. Se repite cíclicamente, tanto en el mercado inmobiliario vasco como en el resto de España y del mundo. La diferencia entre el boom vivido a mediados de los ochenta y el posterior estallido de la burbuja y la situación actual se sitúa, según el estudio, en la rapidez y generalización del proceso a nivel mundial, "en un contexto de crisis financiera y económica global que ha encontrado en el mercado estatal un campo abonado para incidir con gran virulencia".

Ante la evidencia de la recesión en todos los sentidos, las previsiones de los expertos se centran en intentar concretar cuánto va a durar esta situación y hasta dónde pueden bajar los precios. El parque de casas sin vender crece y, mientras la recuperación económica no se produzca, la bajada acumulada puede llegar a un 30% en 2011 desde los niveles más altos, alcanzados a mediados de esta década, en torno a 2005 y 2006.