Sólo la cuarta parte de las nuevas VPO se proyectan en el litoral

Entre enero y abril se han calificado 6.792 casas en el conjunto de Andalucía

El ritmo que ha adquirido en los últimos meses la tramitación de proyectos de VPO permite estimar que se cumplirán con más o menos holgura las previsiones del Plan Concertado de Vivienda Protegida y Suelo de alcanzar este año 24.000 calificaciones. El problema es la distribución territorial de los proyectos porque la actividad es muy baja, cuando no insignificante, en los lugares donde más necesidad hay, las grandes ciudades y, muy especialmente, las costeras.

Desde enero de 2008, la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio ha calificado 20.994 VPO, de las que apenas una cuarta parte se localizan en el litoral (5.172), donde persiste una fuerte demanda insatisfecha debido al dinamismo de la población, con importantes bolsas de jóvenes, y al tremendo encarecimiento de los precios en los últimos años.

Sólo 7 municipios han adaptado su PGOU a la ley en vigor desde 2003
Otras 12 ciudades acuden a la revisión parcial para lograr suelo para VPO

Pese a la aplicación del Plan Concertado, a los nuevos instrumentos administrativos para agilizar la calificación de suelo para VPO y a los continuos llamamientos de la administración autonómica y de organizaciones ciudadanas a los alcaldes para que dispongan terrenos para este fin, no se apuntan cambios de tendencia significativos. En los primeros cuatro meses de este año, se han calificado en Andalucía 6.792 VPO, y solamente 1.728 (25,4%) coresponden a municipios costeros.

Como es tradicional, Sevilla se mantiene como la provincia con más VPO, al sumar 1.781 calificaciones en los primeros cuatro meses; mientras que las provincias mediterráneas apenas logran arrancar (672 calificaciones en Málaga y 715 en Almería).Previamente a la elaboración del Plan Concertado de Vivienda Protegida y Suelo 2008-12, los técnicos de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio elaboraron un estudio para conocer las posibilidades de acceso a la vivienda que tiene la población andaluza

. El resultado identificó a 13 municipios en los que existe una dificultad máxima de compra de una casa, todos ellos ubicados en el litoral y ocho en la Costa del Sol.

Pese a la gravedad de la situación, no ha habido hasta el momento una respuesta eficaz, y de hecho en el año y medio transcurrido desde la firma del Pacto Andaluz por la Vivienda, cuatro de estos municipios no han llegado todavía a tener ni un solo proyecto calificado de VPO, Marbella, Torremolinos, Estepona y Mijas, los dos primeros gobernados por el PP y los otros dos por el PSOE.

En los otros 10 municipios con dificultad muy alta de acceso a la vivienda se han calificado entre el 1 de enero de 2008 y el 30 de abril de 2009 un total de 1.567 VPO, repartidas de forma desigual. Dentro de la moderación general de las cifras, los ayuntamientos más activos de este grupo de municipios son las dos capitales, Málaga (482 calificaciones) y Cádiz (248). Les siguen Níjar (244), Roquetas (149), Fuengirola (128), El Ejido (100), Rota (97), Benalmádena (68) y Rincón de la Victoria (51).

Para poder determinar el grado de dificultad de acceso a una vivienda, los técnicos de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio elaboraron un indicador para el que se manejan datos de cada municipio como el padrón de población, el número de jóvenes residentes entre 20 y 34 años, la capacidad de formación de nuevos hogares, la renta media, el número de viviendas protegidas y libres construidas, el precio medio del metro cuadrado o la demanda no cubierta, entre otros.

El resultado del cruce de datos da el indicador que, a partir de 200 se correspondería con una dificultad muy alta, caso de los 13 municipios citados, aunque seis de ellos oscilaban entre 220 y 265, lo que indica una dificultad máxima.

En un segundo escalón, entre 170 y 200, se sitúan municipios con una dificultad alta. Son 20, entre los que están las otras seis capitales de provincia, 10 ciudades costeras más, tres del área metropolitana de Sevilla y otra de Málaga.

De estos 10 municipios costeros de alta dificultad, en siete se han calificado VPO en los últimos 16 meses, pero no en Barbate, El Puerto de Santamaría y Vélez Málaga. El mapa se completa con una serie de municipios con dificultad media entre las que destaca Jerez, y que en su mayoría son ciudades medias del Valle del Guadalquivir.

Aunque la Ley de Vivienda Protegida y Suelo obliga a destinar a VPO el 30% de todos los suelos de nuevo desarrollo, los ayuntamientos siguen teniendo dificultad para disponer de terrenos porque aún no tienen elaborado sus nuevos planes generales. Sólo siete municipios costeros lo han hecho (El Ejido, Roquetas, Chipiona, Motril, Almonte, Isla Cristina y Lepe) entre los 90 que en total ya se han dotado de nuevo planeamiento.

Ya que la revisión completa de los planes es compleja y se dilata en el tiempo, los municipios tienen la opción de hacer adaptaciones parciales de sus planeamientos a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía que entró en vigor en 2003, fórmula que permite habilitar suelo para VPO de manera inmediata. 79 municipios han optado por esta vía rápida, entre los que hay 12 costeros.

El gran atasco sigue en la Costa del Sol, donde sólo un municipio, Rincón de la Victoria, ha revisado su planeamiento y por la vía de la adaptación parcial.

El 'stock' al servicio de la necesidad

El consejero de Vivienda y Ordenación del Territorio, Juan Espadas, y los agentes sociales abordarán esta semana posibles salidas para el stock de viviendas invendidas, para lo que un primer paso será conocer el verdadero alcance de la cuestión y se hará una convocatoria pública para que los promotores pongan sobre la mesa los proyectos que tienen invendidas, la situación financiera y constructiva en la que se encuentran, sus características y su ubicación concreta.

La consejería está dispuesta a estudiar fórmulas de ayuda a la venta de este stock, pero en la medida que permitiera satisfacer la fuerte demanda de vivienda a precio asequible. Esto es, poner siempre la conveniencia de vender al servicio de la necesidad de comprar.

Hasta el momento, la Junta ya ha calificado como VPO 1.784 viviendas proyectadas inicialmente como libres pero que los promotores han adaptado en características y precio para darles salida en el mercado. La Administración autonómica tiene pendiente de pronunciarse sobre la recalificación de otras 2.095 viviendas, de las 3.879 viviendas invendidas que los promotores han solicitado hasta el momento reconvertir en VPO.

De las 6.792 VPO que en lo que va de año ha calificado en total la Junta, 5.723 son en régimen de venta y 1.059 de VPO. Sevilla es la provincia con más visados, 1.781, seguida de Cádiz (891), Córdoba (837), Huelva (786), Almería (715), Málaga (672), Granada (588) y Jaén (522).

Sevilla es también la provincia donde más ayuntamientos, 31, han adaptado parcialmente sus planes urbanísticos para agilizar la disposición de suelo para vivienda protegida, que se suman a los 14 que ya cuentan con nuevo PGOU completo.

* Este artículo apareció en la edición impresa del 0001, 01 de junio de 2009.

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