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El coste del suelo supone ya el 56% del precio final de los pisos

Su impacto se ha duplicado en los últimos trece años, desde el 30% en 1994

El coste del suelo es el factor que más influye en el precio final de los pisos. En el caso de Euskadi, los constructores advierten de que ya ha llegado al 56% del importe total por el que se vende un piso, el máximo histórico, pese a la crisis en que ha entrado el mercado inmobiliario. Se trata de una variable que ha crecido sin pausa en los últimos años. Por el contrario, el resto de los factores que forman parte del precio del piso, como los costes de construcción, proyecto, licencia, financiación, gestión y comercialización, apenas experimentan cambios y si lo hacen es para bajar.

Así, el suelo ha pasado de representar el 30% sobre los costes totales de la construcción de una vivienda en 1994 al 56% trece años más tarde, en 2007. Este es uno de los datos más significativos del informe El sector de la construcción 2007, elaborado por el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales a partir de una encuesta realizada a más de 100 constructores, promotores y agentes inmobiliarios de la comunidad autónoma. Con este estudio, que se elabora anualmente, la consejería trata de chequear la evolución del sector para vislumbrar hacia dónde pueden ir los cambios.

En esta oportunidad, la conclusión vuelve a repetirse: el suelo es el principal factor para que los precios de la vivienda sigan altos, aunque en los dos últimos años y debido a la crisis financiera las subidas han sido muy moderadas. De ese 56% que supone el terreno, el 39% correspondería al coste del suelo bruto, al que habría que añadir el 17% que representa el gasto de urbanización. En cuanto a los gastos de construcción, los promotores aseguran que representan el 28% del precio final de la vivienda, correspondiendo el 16% restante a los costes generales y financieros, entre los que se incluye el margen empresarial (beneficio), que se sitúa en un 8%.

La opinión de todos los agentes relacionados con el mercado inmobiliario, recogida en el informe, deja ver que la oferta actual de suelo urbanizable sigue siendo insuficiente para dar respuesta a las necesidades de edificación. Esta situación de insuficiencia se puede atribuir tanto a la clasificación como no urbanizables de suelos adecuados para la edificación y, por lo tanto, con posibilidad de recalificarse, como a la falta física de suelo libre como tal.

Las promotoras inmobiliarias consultadas consideran que las políticas de vivienda del Gobierno vasco deberían centrarse principalmente en el desarrollo de actuaciones sobre el suelo y en la concesión de más ayudas a la promoción de viviendas. La mayoría (76%) de las empresas que trabajan únicamente en el mercado libre considera que las actuaciones sobre los solares tienen que ser prioritarias. Mientras, un 41% opina que se deberían dar más ayudas a la promoción. Por su parte, las promotoras que desarrollan su actividad, tanto en el segmento de la vivienda libre como de la protegida conceden también mayor importancia a las actuaciones sobre el suelo (el 44% de las respuestas), por delante de las ayudas a la promoción y a la compra (33%).

Con estos antecedentes, el sector termina por dar un suspenso a la política de vivienda del Gobierno, que registra una puntuación media de 43 puntos frente a los 67 que alcanzó en 2006. Los efectos de la Ley de Suelo, aprobada en junio de 2006, aún no terminan de notarse. La norma recoge algunos mecanismos para que la salida de los solares sea más rápida y abaratar así el precio de éstos. Por ejemplo, no permite las subastas de suelo que en su momento promovían los ayuntamientos, cuyos ingresos dependen en buena parte de estos recursos. La venta al mejor postor encarecía notablemente el precio final del suelo. A partir de la aprobación de la ley, los terrenos se adjudican mediante concurso.

Un sector en dificultades

El sector de la construcción es, por ahora, uno de los más duramente castigados por la crisis económica. Mientras en el informe de 2006, las empresas consultadas creían que su situación particular, como la del sector en general, eran muy buenas para enfrentarse a un escenario competitivo, en la encuesta de 2007 la percepción es mucho más pesimista y anticipa los problemas que han caído luego sobre el sector. Sólo un 19% cree que las condiciones son buenas y un 50% considera que son regulares. En una escala de 0 a 100 puntos, se obtienen 53, frente a los 88 que se registraron en 2006. Las empresas centradas únicamente en el segmento de vivienda libre y las que tienen una mayor diversificación en su actividad (rehabilitación, urbanización) sienten una mayor presión competitiva por parte de empresas del resto de España.

El estudio deja claro que había cambiado el escenario de una manera radical con relación a anteriores encuestas y el pesimismo sobre las expectativas de futuro también preside las opiniones de casi todos los agentes consultados. En concreto, la puntuación media para el año 2007 se cifra en 58 puntos en una escala de 0 a 100, mientras que este valor ascendía a 71 puntos en 2006.

Para 2008 y 2009, el 24% de las promotoras consultadas auguraban una evolución negativa o muy negativa y un 47,9 habla de una situación regular. Hasta ahora, los promotores siempre habían sido optimistas en las previsiones del ejercicio siguiente.

'Cate' al agente urbanizador

El agente urbanizador, una fórmula que nació con la Ley de Suelo (aprobada por el Parlamento en 2006) con la misión de agilizar la salida de los suelos al mercado, recibe un sonoro suspenso por parte de constructores y promotores. Esta figura se creó para que los solares estuvieran disponibles cuanto antes, una de las tradicionales trabas que repercuten de una manera negativa en el coste final de suelo, ya que ralentiza todo el proceso. Esa agilidad se produce porque la norma desvincula la urbanización del derecho de propiedad del suelo. Pero a diferencia de lo ocurrido con la encuesta de 2006, en la que las opiniones vertidas por los promotores acerca de esta figura resultaron muy favorables, en el informe de 2007 predominan las opiniones negativas. En una escala de 0 a 100, la puntuación media alcanzada en el año 2006 llegó a los 75 puntos. Ahora, ha bajado hasta los 39 puntos.

El agente urbanizador es en la práctica una empresa privada que prepara un solar que previamente le ha adjudicado el ayuntamiento y una vez que ha sido calificado como edificable. Asume las obras necesarias de urbanización previa a la edificación (redes de alcantarillado, conducciones de agua, zonas verdes, alumbrado público, viales). Este agente puede ser un intermediario entre el propietario del suelo y el promotor (urbanizador puro) o podría ser un urbanizador y a la vez promotor de las edificaciones que se vayan a realizar en ese terreno.

El sector

- La contribución de la construcción al PIB vasco se situó en un 9,3% en el año 2007 (era de un 6,3% en 1997). Tiene más protagonismo en la economía de Vizcaya, con un 10,8% del PIB que en la de Guipúzcoa y Álava (7,1 y 8,1% respectivamente)

- Un 8,7% del total de personas ocupadas (83.200) trabajaba en el sector de la construcción en 2007. Un 32,7% son autónomos y otro 31% cuenta con un contrato temporal. La tasa de siniestralidad es la más elevada: 95 siniestros por cada 1.000 ocupados.

- En 2007 se inició la construcción de 18.600 viviendas, un 23,1% más que en 2006. La cuota de vivienda protegida se acerca al 40%

- El 97% de las empresas consultadas para la encuesta ha subcontratado alguna de las tareas a realizar por su compañía. Además, para el 55% de las promotoras, la subcontratación ha supuesto más de la mitad de la facturación del ejercicio

- Atendiendo al tamaño empresarial, el predominio de las compañías de pequeño tamaño es absoluto. El 94% tiene menos de diez trabajadores.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 25 de enero de 2009

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