El 'ladrillo' se viene abajo
Las inmobiliarias pasan del dinamismo a los concursos de acreedores en un año
Si algo han aprendido las inmobiliarias este año es que el tamaño, al final, no importa. De esta crisis no se ha librado apenas nadie. Ni los gigantes del sector ni empresas históricas que habían sobrevivido incluso a guerras. El sector del ladrillo, que se creía preparado para afrontar un "aterrizaje suave" de los precios, ha sucumbido a una de sus crisis más graves de su historia. Las compraventas de pisos se han desplomado más de un 30% -y en algunas comunidades supera el 50%-, la financiación se ha frenado en seco, la caída en la construcción de pisos llega al 60%, las refinanciaciones se han vuelto imposibles y, como consecuencia, se cuentan por decenas las empresas que han acudido al juzgado para solicitar el concurso de acreedores.
El sector prevé que el año que viene haya concursos de empresas medianas
El sector venía ya de un 2007 que dio bastantes avisos del agotamiento que sufría el mercado inmobiliario español. Las transacciones de suelo estaban paradas, apenas se cerraban ventas de segundas residencias y el inversor en viviendas estaba en retirada. Para colmo,
Llanera presentó el concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos) y Enrique Bañuelos, en Astroc, y Luis Portillo, en
Colonial, tuvieron que abandonar dos de las operaciones más sonadas de ese año.
La crisis de las hipotecas subprime fue el detonante. "Íbamos a un descenso de los precios y la producción, pero la crisis financiera internacional afectó a la concesión de créditos, que tal vez se hubieran mantenido, aunque a la baja", sostiene el profesor de Derecho Mercantil Ignacio Sanz, de Esade. Eso también creían los promotores, pero el mercado se paró en seco. Sus activos se fueron depreciando rápidamente. Y los pilló a contrapié: apenas doce meses atrás acababan de comprar todo cuanto hallaban para crecer con deudas multimillonarias.
Colonial, Metrovacesa, Martinsa-Fadesa, Habitat
o Reyal Urbis empezaron a refinanciar sus deudas. No siempre con un buen resultado. Tras una cadena de concursos de inmobiliarias medianas, Martinsa-Fadesa protagonizó la mayor suspensión de pagos de España el pasado mes de julio con un pasivo de alrededor de 7.000 millones de euros. Con el proceso concursal, además, se van abriendo poco a poco algunas ventanas hacia lo que fueron las prácticas que hincharon la burbuja: tasaciones que en apenas meses rebajaban el valor de los activos de 10.800 millones a 7.400 millones o apuntes contables que consistían en revalorizaciones de hasta el 19.000%.
El segundo mayor concurso lo protagonizó en noviembre Habitat, con una deuda de cerca de 2.300 millones. La compañía que preside Bruno Figueras ya venía de un proceso de refinanciación con un sindicato bancario de 39 entidades financieras, por lo que el concurso supuso un golpe para quienes pensaban que la banca no dejaría caer a las grandes compañías.
De hecho, a punto estuvo Metrovacesa de temer lo peor. La familia Sanahuja debía refinanciar un préstamo de 4.005 millones de euros por la compra de la sociedad y, además, la inmobiliaria estaba enredada en el pago de un inmueble de Londres por el que abonó 1.597 millones de euros en abril de 2007 y que había anunciado a bombo y platillo como la "mayor operación de la historia en Gran Bretaña".
Al final, la banca acreedora se hizo con la mayoría del capital de la compañía. Las seis entidades acreedoras (Santander, BBVA, Banesto,
Popular, La Caixa y Caja Madrid) han accedido a canjear los 4.000 millones de euros que les adeuda por el 54% del capital de la empresa, con la posibilidad de elevar su participación al 65,4% del capital. Pero todavía hay algún cabo suelto. La familia Sanahuja no quiere darse por vencida y está negociando con la banca la recompra de acciones de Metrovacesa en un periodo de cuatro años.
También Colonial ha quedado en manos de las entidades financieras. La inmobiliaria catalana, que cambió deuda por capital con 15 bancos y cajas acreedores, se enfrenta con otro obstáculo: la venta de un paquete del 15% de FCC, el 33% de su filial francesa
SFL y la totalidad de Riofisa. Una operación difícil en el actual contexto económico que, de no efectuarse, llevaría a la compañía al concurso de acreedores, según reconoce la inmobiliaria.
"Este año hemos visto mucho de lo que esperábamos. No parece que en el primer semestre del año que viene tengamos que ver demasiados concursos grandes, pero sí varios de empresas con deudas de alrededor de 100 millones", asegura el consejero delegado de Jones Lang LaSalle, Andrés Escarpenter. Para mantenerse, todo dependerá de si los mercados recuperan su estado líquido. Para reflotar, de que el mercado absorba el stock de más de 675.000 pisos que siguen sin venderse. -
La banca gana
Todavía quedan muchas incógnitas que despejar sobre el futuro del sector inmobiliario. Pero si algo tienen claro analistas, inversores y promotores es que las grandes empresas del futuro están en manos de la banca. Las entidades financieras, además de pasar a controlar Colonial y Metrovacesa, han ido acumulando patrimonio a lo largo de este año.
Lo han hecho por ejecuciones de préstamos y para cancelar deuda a través de la compra de activos para evitar que se dispare la morosidad con la figura de la dación en pago. "Las nuevas grandes inmobiliarias de este país van a ser las de los bancos. ¿Al mismo nivel que ahora? Hay que ver qué harán en 2009, en principio el ritmo de compra de activos será más lento", asegura el consejero delegado de Jones Lang LaSalle, Andrés Escarpenter.
La mayoría de las entidades financieras, precisamente, vendieron sus filiales inmobiliarias cuando el ciclo estaba más alto. Es decir, cuando los precios tocaron techo. Lo hizo La Caixa con Colonial, Banesto con Urbis, Banc Sabadell con Landscape o Caixa Catalunya con Riofisa. Ahora las vuelven a rearmar.
Esta semana Banc Sabadell ha anunciado la creación de Solvia Gestión Inmobiliaria, la nueva sociedad que gestionará los activos que vaya adquiriendo el grupo (hasta septiembre se gastó alrededor de 500 millones de euros). La sociedad, con un equipo directivo similar al de Landscape, tiene un 70% de suelo urbanizable, un 10% de promociones en curso, un 10% de inmuebles en alquiler y un 10% de bloques de viviendas finalizados.
Pero prácticamente todas las entidades admiten estar adquiriendo activos. Banco Santander desembolsó 2.700 millones en nueve meses, y BBVA, 340 millones. Pero también será crucial el papel de la banca en los concursos de acreedores, de los que podría salir, todavía, con más activos inmobiliarios de los que posee ahora. -
