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Reportaje:Empresas & Sectores

Del rey Midas a la ley de Murphy

Las inmobiliarias pierden 3.000 millones y deben refinanciar 10.000 millones antes de 2009

Del rey Midas a la ley de Murphy. La tostada sigue cayendo al suelo en el negocio inmobiliario español por la parte de la mantequilla. Ya lo hizo en 2007, año en el que las empresas cotizadas del sector perdieron el 56% de su valor en Bolsa (más de 24.000 millones de euros), tras casi una década de cosechar precios y resultados de fábula, y lleva camino de repetir y superar los quebrantos en 2008.

En los nueve primeros meses de este año las inmobiliarias con presencia en el parqué han acumulado pérdidas por más de 3.000 millones de euros. Las diez grandes promotoras presentes en el parqué acumulan en conjunto unos 40.000 millones de deuda y casi una cuarta parte de esa cantidad debe ser renegociada con la banca, y les va la vida en ello a algunas entidades, antes del 31 de diciembre. Las inmobiliarias en situación de concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos) en lo que va de año, más de un centenar entre cotizadas y no cotizadas, reunen en torno a 10.000 millones de euros de deuda.

Metrovacesa debe casi 7.000 millones y tiene que refinanciar antes del viernes 1.100 millones

La crisis obliga a La Caixa a regresar a Colonial y a invertir en inmobiliario 2.700 millones al Santander

La mala situación de su matriz Sacyr pesa más que el recorte en sus resultados de Vallehermoso y Testa

Sólo Parquesol y Realia se salvan de las pérdidas, pero ganan muchísimo menos que en 2007

Lo peor es que además, según pronostican analistas del sector y la ministra de la Vivienda, la crisis que atraviesa la promoción de viviendas en España se va a prolongar como poco hasta 2010. La parte medio llena del vaso, por buscar un dato positivo, es que el número de disoluciones societarias en el sector disminuye en los nueve primeros meses de 2008 por primera vez en los últimos años, según un informe que acaba de hacer público Axesor, una firma especializada en el suministro de información empresarial y calificación crediticia. "Esta evolución indica", señala Axesor, "que el proceso de depuración vivido en el sector se está ralentizando, aunque el alto número de empresas dadas de baja (3.253, más del doble de las inmobiliarias que decidieron su disolución en 2005) confirma que aún sigue siendo mayor el ritmo de desaparición de inmobiliarias que el de creación de las mismas".

Los excesos pasados se pagan y ahora el sector inmobiliario está sometido a un casi permanente ajuste de caballo. Esta semana el grupo San José ha cambiado de consejero delegado y le ha encomendado como tarea prioritaria cerrar antes del 1 de enero la refinanciación de una deuda que asciende a 1.500 millones tras la adquisición de la inmobiliaria Parquesol. Rayet Urbis, tras multiplicar por cinco sus pérdidas en los nueve primeros meses, también ha cesado en los últimos días a su consejero delegado. El grupo Tremón, que unos meses atrás tuvo que bajarse en marcha de la tramitación de su salida a Bolsa, acaba de presentar un concurso de acreedores al no poder afrontar una deuda próxima a los 900 millones. Mañana lunes, en los juzgados de Barcelona, está fijada la vista para la celebración del juicio por la solicitud de situación concursal, presentada por la aseguradora especializada en construcción Asefa, de la inmobiliaria catalana

Aisa. No se salva nadie. Hasta el legendario financiero George Soros se ha visto obligado a suspender pagos y recortar empleo esta semana en dos inmobiliarias, La Manga Club e Inmogolf, en las que participa a través de Med Group. Son apenas unos botones de muestra de lo que está cayendo sobre este sector.

"Metrovacesa y Colonial están en fuerte crisis por la compra de activos con fines especulativos con deuda", dijo el miércoles Juan José Bruguera, actual presidente de Colonial, en una intervención en un seminario organizado por la gestora de fondos EDM. La vuelta de Brugera a Colonial, el ejecutivo fue hace años consejero delegado de la inmobiliaria, se produjo hace unos meses tras el fracaso del proyecto liderado por Luis Portillo, quien compró Colonial a La Caixa pero ha sido luego incapaz de enfrentar unas deudas elevadas en un contexto muy negativo para el sector y se vio obligado a entregar el control de la compañía a los bancos acreedores.

A través de la refinanciación de la deuda y de expedientes de regulación de empleo las inmobiliarias están redefiniendo lo más rápido que pueden sus estructuras financieras y societarias para adaptarse a las vacas flacas de su negocio y a un entorno económico y crediticio cada vez más hostil. Bancos y cajas, para no incrementar aún más las tasas de morosidad y las provisiones, han retornado al inmobiliario, del que habían salido en los últimos años con grandes plusvalías, comprando activos (Santander lleva gastados 2.700 millones; BBVA, 340 millones; Sabadell, 525 millones; y Banesto se ha convertido en titular de 1.500 viviendas) o tomando participaciones empresariales (caso de La Caixa en Colonial) cuando no les ha sido posible alargar más los plazos o abaratar los créditos concedidos no hace demasiado tiempo a algunas de estas compañías. Ayudas e intervenciones que han servido para salvar del naufragio, al menos temporalmente, a algunas compañías. Aunque no todas las empresas han hecho públicos los datos, la deuda conjunta de las inmobiliarias cotizadas disminuyó en los nueve primeros meses en torno a un 23%, hasta situarse en el entorno de los 24.500 millones de euros, después de que algunas de ellas hayan logrado mejorar sus condiciones financieras. Es el caso, por ejemplo, de Colonial y de Reyal-Urbis, que en los últimos meses han cerrado sendos acuerdos de refinanciación de sus respectivas deudas.

La situación de las grandes inmobiliarias en estos momentos, y a grandes rasgos, es la siguiente:

- Martinsa-Fadesa. Ha perdido en los nueve primeros meses 230,1 millones, frente al beneficio de 444,4 millones en igual periodo de 2007, perjudicada por la situación concursal en que se encuentra desde el 24 de julio, fecha en que protagonizó la mayor suspensión de pagos de la historia empresarial española, que ha paralizado su actividad. Solicitó la situación concursal con una deuda de 5.200 millones y entre sus acreedores están Caja Madrid (1.000 millones), La Caixa (770 millones) y Popular (400 millones).

Según las cuentas remitidas a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, los ingresos de los nueve primeros meses cayeron a la mitad con respecto a 2007, hasta 290,1 millones, insuficientes para pagar los costes del negocio. A 30 de septiembre el activo contable de Martinsa-Fadesa ascendía a 9.977 millones frente a los 9.582 millones de diciembre de 2007.

En lo que respecta al concurso de acreedores, el siguiente paso es la presentación el 1 de diciembre del informe de la administración concursal sobre su situación patrimonial. Continúa negociando el texto del convenio de acreedores con los bancos. Respecto al plan de viabilidad,

Martinsa-Fadesa no descarta nuevos recortes de personal. En 2008 ha eliminado ya el 35,6% de su plantilla.

- Colonial. Logró refinanciar en septiembre casi 7.000 millones de euros de un préstamo sindicado que tenía con varios bancos acreedores, aunque la inmobiliaria catalana ha perdido en los nueve primeros meses del año 2.475 millones por la depreciación de la valoración de sus activos inmobiliarios frente a los beneficios de 356 millones del mismo periodo en 2007, sobre todo debido a la dotación de 1.413,2 millones para cubrir la pérdida de valor de algunos de sus activos.

A cierre de septiembre, los activos inmobiliarios de Colonial presentaban un valor de 9.436 millones, lo que arrojaba una devaluación del 14,2% con relación al cierre de 2007, según la consultora CB Richard Ellis. Su cifra de negocio se redujo un 23,7% entre enero y septiembre, hasta situarse en 472,8 millones, mientras que el resultado operativo antes de revalorizaciones de activos mermó en un 8%, hasta 166,7 millones.

En los nueve primeros meses la inmobiliaria no ha vendido ninguna vivienda y ha sufrido la cancelación de algunas preventas. -

E Reyal-Urbis. También ha conseguido cerrar una refinanciación de deuda por importe de 3.006 millones, aunque el acuerdo se alcanzó una vez cerrado el tercer trimestre. La compra de activos por los antiguos propietarios de Urbis, Banesto y su matriz Santander, y su buena disposición a facilitarle las cosas fructificaron en un acuerdo que la rescató de una delicada situación. La inmobiliaria que preside Rafael Santamaría, no obstante, quintuplicó sus pérdidas de enero a septiembre respecto a 2007, hasta situarlas en 374,6 millones.

Reyal-Urbis afronta estos días una reducción de personal que afectará al 20% de la plantilla.

- Metrovacesa. Tiene plazo hasta el 27 de noviembre para refinanciar alrededor de 1.100 millones de la deuda de casi 7.000 millones de euros que soportan sus propietarios, la familia Sanahuja. La inmobiliaria, con unas pérdidas de 41,5 millones de euros en los nueve primeros meses, ha anunciado que va a reducir sus inversiones hasta 2012 a 201 millones de euros para minimizar el impacto de la caída de la actividad residencial en España y hacer frente a las difíciles condiciones del mercado (a principios de año presentó un plan, bautizado como Fenix y que hoy es papel mojado, que contemplaba invertir hasta 2010 unos 4.000 millones de euros y cerrar ese año con una cartera de activos valorada en 17.313 millones, frente a los 12.879 con que comenzó 2008).

Los bancos acreedores particulares de los Sanahuja, la familia catalana controla el 80% de Metrovacesa, liderados por las entidades agentes de sus tres créditos sindicados (HSBC, Banesto y La Caixa) negocian estos días la toma de control de la inmobiliaria, tras anunciar el 6 de noviembre que estudian un canje de deuda por acciones, que podría superar el 50% del capital de la compañía.

- Vallehermoso. La promotora de Sacyr ha entregado 2.451 viviendas en los nueve primeros meses del año, lo que supone un incremento del 31,5%, muy relevante en las actuales condiciones del mercado. El margen bruto directo de las escrituraciones de producto residencial ha sido del 28,2%. El problema de fondo en esta filial, y también el de la patrimonial Testa, radica sobre todo en la delicada situación financiera de Sacyr y en su necesidad de vender activos en Repsol o Itinere para reducir el conjunto de la deuda del grupo y poder afrontar mejor la crisis.

- Realia. Ha cerrado los nueve primeros meses con un beneficio neto atribuible de 39,1 millones, un 68,2% menos que en igual periodo de 2007. Los ingresos de la inmobiliaria participada por FCC y Caja Madrid han visto también disminuir sus ingresos hasta el 30 de septiembre en un 42,3%, debido a la caída de las ventas de suelo y vivienda y al aumento de los gastos financieros asociados al incremento de la deuda.

- Renta Corporación. Ha registrado 25,2 millones de pérdidas en los nueve primeros meses del año, frente a los 39,1 millones que ganó en igual periodo de 2007. La compañía atribuye esta situación a la "total retracción de la actividad inmobiliaria" y al "incremento de la oferta de activos". La inmobiliaria ha constatado una "drástica reducción" de la actividad en las principales plazas en las que opera y ha reconocido que la "importante crisis de liquidez" le perjudican de forma significativa. La inmobiliaria catalana renegocia actualmente las condiciones de la dispensa temporal sobre un préstamo sindicado de 500 millones de euros. En este sentido, Renta Corporación ha indicado que "confía en llegar a un posible acuerdo satisfactorio para todas las partes implicadas en el menor plazo posible". La deuda del grupo ascendía a 665,2 millones a 30 de septiembre, 71 millones menos que al cierre de 2007.

- Parquesol (Grupo San José). Es, junto a Realia, la única inmobiliaria que no registra pérdidas hasta el 30 de septiembre; pero sus ganancias han sido 829.000 euros en el periodo, frente a 24,8 millones contabilizados en 2007. El margen bruto de la inmobiliaria ha cedido un 36%, hasta 40,25 millones, mientras que la facturación se ha quedado en 92,81 millones, un 16% menos. Su matriz, la constructora San José, que facturó 1.560 millones en 2007, ha diseñado un plan económico financiero para el próximo lustro. El nuevo consejero delegado tiene como prioridad lograr un acuerdo con una docena de bancos acreedores para firmar un marco de estabilidad financiera de tres años. La negociación aborda toda la deuda del grupo, unos 1.500 millones, en los que están incluidos 720 asociados a la compra de Parquesol. El acuerdo podría cerrarse antes de 2009.

- Afirma. Registró en los nueve primeros meses 415,2 millones de pérdidas antes de impuestos. El grupo argumenta que el resultado está afectado por varios y significativos elementos de carácter inusual por importe de 331 millones (293 provisión de existencias; 26 por depreciación de fondo de comercio; y 12 por amortización de comisión de préstamo). El resultado neto de la empresa presidida por Félix Abánades fue de 193,3 millones de pérdidas. Las ventas del grupo crecieron un 7%, hasta los 398,8 millones.

- Urbas. Registró 15,9 millones de euros de pérdidas en los nueve primeros meses, frente a unos beneficios de 3,3 millones en 2007. Según Urbas, esta diferencia entre los dos ejercicios se debe sobre todo a las provisiones dotadas por depreciación de existencias, a la reducción de márgenes comerciales y al incremento de los costes financieros. Su deuda bancaria a 30 de septiembre era de 180 millones de euros, lo que supuso un descenso de 57 millones respecto al cierre de 2007.

- Habitat .El grupo catalán, con una deuda de 1.586 millones de euros, procedente en su mayor parte del crédito sindicado firmado a finales de 2006 para hacerse con la división inmobiliaria de Ferrovial, está en situación extremadamente delicada. Después de refinanciar la deuda con 39 entidades, la inmobiliaria busca ahora otro acuerdo ya que no puede hacer frente a los pagos. Negocia también una posible venta de su filial Don Piso con sus ejecutivos.

Tremón, del parqué al juzgado

El Grupo Tremón, presidido por Hilario Rodríguez, ha presentado en los últimos días en los juzgados la segunda mayor suspensión de pagos (concurso de acreedores) de su sector, tras la de Martinsa Fadesa, con una deuda de unos 1.000 millones de euros. El desplome de este grupo, desconocido por la mayoría hasta que en 2007 intentó por dos veces infructuosamente salir a Bolsa, ha salpicado a 16 entidades financieras, con especial incidencia en varias cajas de ahorro. Al concurso se han unido sus filiales TRH, gestora de hoteles, y la promotora Atlantis.

Tremón nació en 1993, tiene 600 trabajadores y ha adquirido buena parte de sus activos en la parte alta del ciclo inmobiliario. Además, ha invertido en zonas costeras con un alto endeudamiento en proporción a sus recursos propios. Gestiona 13 hoteles, de los cuales 10 están en propiedad. También es dueño de aparcamientos públicos.

Es la segunda espantada, esta vez ante los acreedores y no ante los inversores, de uno de los grupos más osados y heterodoxos del ya de por sí variopinto sector inmobiliario español. Valga recordar que el grupo de Hilario Rodríguez presentó en noviembre pasado una oferta pública de venta (OPV) huérfana de una entidad financiera que asegurase la colocación. Dejaba en manos de Finanzas AV y Dexia la labor de coordinación de las solicitudes de compra, al no existir un coordinador global. Con un endeudamiento que quintuplicaba su patrimonio, la OPV fijaba los precios indicativos sin que ningún experto independiente asumiera responsabilidad alguna sobre las valoraciones. Todo eso en un ambiente hostil, tanto por la fuerte desaceleración inmobiliaria en España como por la crisis de liquidez y la volatilidad de las Bolsas. Y para más inri, con errores en el folleto de la OPV: Tremón pactó con su principal acreedor, CajaSur, la compra de su participación en dos empresas conjuntas, pero se retrasó en el pago (según la compañía, para no enturbiar la oferta),

y eso le obligó a retrasar la salida a Bolsa.

En los últimos días, Tremón había asegurado que el tramo institucional se iba a cubrir sin problemas. Pero a la hora de la verdad, el grupo se echó atrás y retiró la oferta. "No se dan las condiciones adecuadas", adujo Rodríguez. -

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 23 de noviembre de 2008

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