El romance de la hipoteca y el buen cliente

Hablar de desaceleración en el mercado hipotecario español casi parece un eufemismo. Es cierto que se siguen vendiendo hipotecas, pero son muchas menos. Según los últimos datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística, el número de hipotecas constituidas sobre vivienda cayó en marzo de este año un 39,65% respecto al mismo mes del año anterior. Según los datos del Banco de España, el saldo hipotecario ha aumentado en los tres primeros meses del año en 16.984 millones de euros de este año, frente a los 28.743 millones de euros que se captaron en el último trimestre de 2007 o los 41.226 millones de euros del primer trimestre del pasado ejercicio.

Las entidades financieras, todavía conscientes de la dura corrección que vive este segmento de su negocio, aún siguen hablando de "ajuste", "periodo claro de desaceleración" o "momento de gran incertidumbre", tal vez porque, como sus responsables reconocen, aún pueden llegar "tiempos peores".

El número de nuevas hipotecas está cayendo a tasas cercanas al 40%

Pocas personas han optado por alargar ya, sin coste, el plazo de sus créditos

Banca y cajas inician una carrera de subrogaciones para 'robarse' clientes

El ICO ultima nuevas fórmulas para abaratar las hipotecas inversas

"La concesión de hipotecas en España está absolutamente vinculada a la compra de vivienda. Como la actividad inmobiliaria ha caído y previsiblemente lo seguirá haciendo, es posible que se produzca un muy fuerte ajuste en el volumen hipotecario no sólo en 2008, sino también en 2009", explica Natalia Colmenero, directora de productos hipotecarios de Bankinter. "Aún no se ha notado de forma muy drástica la caída de la demanda porque ahora se están firmando -en algunos casos representan más del 50% del volumen total- hipotecas sobre viviendas que se vendieron hace dos años y que acaban de finalizarse", añade Ramón Gras, director de banca al por menor de Banco Sabadell.

El incremento real de la tasa de morosidad -por encima del 1% según la máxima autoridad monetaria, pero que podría llegar, según el presidente de la Confederación Española de las Cajas de Ahorros (CECA), Juan Ramón Quintás, hasta el 3% en 2009- está provocando que incluso sean las propias entidades las que estén reduciendo su oferta de hipotecas.

Miguel Artazos, jefe de desarrollo de productos de financiación en Ibercaja, señala que, "aunque en principio no se han producido cambios significativos en la política de concesión de créditos -se mantienen los criterios vigentes-, también es cierto que alguna de las variables que se estudian, la más importante, la estabilidad en el empleo, se está deteriorando y puede que lo haga más y, por tanto, se dejen de aprobar solicitudes de financiación de algunos particulares".

Respecto a la morosidad, hay que tener en cuenta que la subida de tipos de interés, en concreto del Euríbor a 12 meses, ha sido en los últimos tres años de más de tres puntos: se ha pasado del 2,1% de junio de 2005 al 5,4% actual, lo que ha desembocado en que todos los hipotecados con créditos firmados desde 2002 pagan en la actualidad cuotas de amortización superiores a las que firmaron inicialmente; en los casos más "sangrantes", un 25% por encima de las originales.

El Gobierno, ante este escenario, aprobó hace poco más de un mes la posibilidad de ampliar de forma gratuita (en principio, durante los dos próximos años) la duración de los préstamos hipotecarios para que los particulares que lo deseen reduzcan sus cuotas mensuales y, en alguna medida, "alivien" sus presupuestos familiares. En "alguna medida", porque la realidad numérica deja ver que es complicado (y supone alargar en muchos casos de forma muy considerable los plazos) compensar del todo los aumentos que cada año han ido registrando las letras mensuales.

Desde las entidades reconocen que, pese a que el anuncio inicial provocó un buen número de consultas, la realidad es que "el número de hipotecas que se están beneficiando de esta medida es realmente bajo", explica Werner Zippold, director general de hipotecas de ING Direct. Opinión que comparten el resto de entidades consultadas. "Al particular nacional -los problemas parecen centrarse por el momento más en el segmento inmigrante- no le ha llegado todavía de forma dura la crisis. Aunque por el momento se firman pocas novaciones con ampliación de plazos, puede que en el futuro sí que las veamos", añade Ramón Gras.

En este contexto de mercado a la baja, pocas estrategias reales de reactivación del negocio por parte de las entidades. Apostar por los buenos clientes, los ya hipotecados y los nuevos, es, tal vez, la más evidente. Desde hace unos meses -el Santander dio el pistoletazo de salida al publicitar claramente que está dispuesto a hacerse con hasta 50.000 clientes de otras entidades, siempre que éstos tengan un buen historial de pago hipotecario-, bancos y cajas se han lanzado a una carrera de subrogaciones (cambio de entidad). Se trata simple y llanamente de hacerse con hipotecas ajenas.

Desde ING Direct lo reconocen: "Ésta es una buena vía de captar clientes y a nosotros nos está permitiendo aumentar cuota de mercado". Para los nuevos clientes "se ofrecen buenos precios, diferenciales cortos, asesoramiento, coberturas de riesgo..., a cambio, eso sí, de que su vinculación con la entidad sea estrecha a través de un gran número de productos", añade Natalia Colmenero.

Y poco más. La nueva Ley del Mercado Hipotecario, aprobada a finales de año, dio luz verde a nuevos tipos de hipotecas: la hipoteca inversa, la recargable (permite reutilizar el capital amortizado para otras finalidades distintas de la compra de vivienda) y la flotante (dirigida a las pequeñas y medianas empresas que en un único préstamo pueden agrupar todas las posibles obligaciones, presentes y futuras, entre un acreedor y un deudor). Todas ellas, según reconocen los responsables de las entidades, están realmente pendientes de desarrollar. Muchos aseguran que las tenían en cartera, pero que... la actual situación inmobiliaria y la desaceleración económica, en general, no recomiendan su lanzamiento, al menos de forma masiva.

La primera, la que está dirigida al colectivo de mayores con propiedades inmobiliarias que desean percibir gracias a ellas unas rentas, ha ganado en claridad y ha reducido sus impuestos asociados con la nueva normativa, pero presenta problemas de cobertura de riesgos para el caso en que el particular viva más años del plazo contemplado en la hipoteca. "Como, además, están vinculadas a la valoración futura de los inmuebles, la realidad es que, hoy por hoy, ofrecen unas rentas por debajo de las previsiones de los particulares que tratan de suscribirlas", explica Miguel Artazos.

Un último apunte y algo de luz en este sentido: el ICO está ultimando un proyecto que contempla nuevas fórmulas de financiación, más económicas, de este tipo de hipotecas. -