Las cuentas pendientes de las inmobiliarias

La crisis se ha instalado en el negocio de la edificación residencial. En 2007 el mercado de la vivienda ha marcado un punto de inflexión, tras registrar crecimientos de vértigo desde finales de la década de los noventa del pasado siglo, que han llevado a las inmobiliarias españolas a marcar récords de ventas y beneficios durante los últimos siete ejercicios. Este año ya no será así, de hecho, los resultados que han obtenido en el tercer trimestre las empresas que cotizan en Bolsa reflejan que los tiempos del boom se han terminado. Astroc, Reyal Urbis e Inbesós son las tres compañías que han cerrado septiembre con números rojos; mientras que Fadesa, Parquesol y Riofisa han sufrido un descenso importante en sus beneficios.

El descenso de las ventas de pisos, de entre el 20% y el 60%, y el cierre del grifo de la financiación bancaria han provocado la crisis

Hasta septiembre, los beneficios de las inmobiliarias cotizadas en Bolsa han bajado un 10%, descontando al Grupo Colonial

Las cosas están cambiando, como sucedió en 2006 en el tablero inmobiliario, en el que tres empresarios que lideraban compañías de tamaño medio se hicieron con los peces gordos del sector, creando Grupo Colonial, Martinsa Fadesa y Reyal Urbis, unos conglomerados a los que el peso de la deuda -la mayor del negocio, junto la acumulada por Metrovacesa-, les está poniendo actualmente contra las cuerdas. El coste de estas macrooperaciones y las nuevas normas contables, que en casos como el de Colonial arrojan unos resultados no comparables con los de 2006, unido a la caída en los ingresos por las ventas de viviendas, que oscila entre el 22% y el 60% en comparación con el tercer trimestre del año anterior, han provocado que los beneficios del conjunto de las inmobiliarias que fluctúan en el mercado bursátil bajen un 10%, descontando a la empresa presidida por Luis Portillo al no ser sus cifras equiparables.

Pérdidas en la Bolsa

Y se trata de un gran cambio para un sector acostumbrado a ganar dinero a espuertas. Ya lo ha ido anticipando la Bolsa durante estos últimos meses. Tras la crisis protagonizada por Astroc en el pasado mes de abril, las inmobiliarias han perdido más de 14.000 millones de euros en el parqué. Y las previsiones para lo que resta de año y para 2008 no son precisamente optimistas.

Entre el brusco descenso de las ventas de viviendas que están registrando estas empresas y la falta de liquidez que se acusa en el mercado financiero desde que este verano estallase la crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos, un halo de desconfianza se cierne sobre el sector. El comprador de pisos espera que los precios bajen para adquirirlos y los bancos, cargados con una deuda de 282.000 millones de euros por parte de las compañías inmobiliarias, les han cerrado el grifo de la financiación. En consecuencia, las promotoras han paralizado el desarrollo de nuevos proyectos hasta que no vendan un stock de viviendas que el director de Negocio de Caixa Catalunya, Andreu Plaza, cifra entre 350.000 y 500.000 unidades en España.

Así, 2007 y 2008 se convertirán en ejercicios en los que la estrategia del crecimiento del negocio y la internacionalización pasen a segundo plano entre las inmobiliarias. Ahora lo importante es la gestión de la deuda, señala Jordi Boza, director de Centros Comerciales de Metrovacesa. Si no que se lo digan a empresas como Grupo Hábitat, que está siendo incapaz de digerir la adquisición de Ferrovial Inmobiliaria sin problemas. Tenía que devolver este año 445 millones de euros del préstamo de 1.745 millones que le otorgaron 38 entidades financieras, pero, por ahora, sólo devolverá 375 millones.

También, Colonial ha renegociado su crédito y Martinsa Fadesa y Reyal Urbis están llegando por los pelos a pagar sus cuotas, según se dice en el mercado. Además, las grandes empresas endeudadas están tirando de la venta de activos (fundamentalmente suelo y, en menor medida, edificios) para ir pagando sus cuentas pendientes y, a la vez, para maquillar sus resultados en la medida de lo posible.

"La caída de las ventas de viviendas y el aumento de los costes financieros ya están pesando y caracterizará los resultados de 2007", asegura el director general de una empresa patrimonialista. No hay que olvidar que, por ejemplo, Fadesa paga 250 millones de euros de costes financieros, y Vallehermoso, 120 millones. Ambas tienen en marcha un plan de ventas de activos que, en el caso de la primera, incluye suelo y hoteles por valor superior a 1.000 millones de euros y, en el de la segunda, suelo por 300 millones en 2007. "El año que viene tendrán un efecto más grave en las cuentas de las inmobiliarias", añade el directivo. A su juicio, con tanto producto en venta, los precios de los edificios de oficinas, comerciales e industriales han bajado, "todavía menos del 5%, aunque pueden descender un poco más porque hay muchas compañías interesadas en vender para atender sus compromisos financieros".

Cae el precio del suelo

El suelo, mucho más abundante, ha recortado aún más sus precios, según el consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren, que mantiene que el listón para construir pisos cotiza un 20% por debajo del valor en que fue tasado en 2006 y, si se encuentra en la costa española, un mercado notablemente más afectado por la crisis, el descenso puede superar el 30%.

Aunque no sólo hay activos en el mercado, también "hay montones de inmobiliarias en venta", añade Echavarren, quien vaticina para el próximo año que "muchos de los terrenos que no van a conseguir colocarse a otras inmobiliarias porque no los quiere nadie, pasarán a ser propiedad de los bancos. Estas situaciones de iliquidez de múltiples suelos llevarán a muchos procesos de suspensión de pagos entre las empresas, como ha ocurrido ya con la valenciana Llanera. Y también a que el sector terciario se contagie de la crisis del residencial", pronostica. En consecuencia, 2008 será un peor ejercicio para las inmobiliarias que el año que ahora se cierra.

Unos últimos datos para ilustrar la que se avecina. Según la firma de servicios por Internet Axesor, si en 2006 se crearon 36.765 sociedades inmobiliarias (promotoras, arrendadoras, intermediarias...), en los once primeros meses del ejercicio en curso se han constituido el 24% menos: 28.114, y si entonces se disolvieron 2.092, hoy han sido 5.188 las que han cesado su actividad, con un aumento del 148%.