"EPSA liderará el mercado de VPO"

En pleno apagón de la burbuja inmobiliaria, la Empresa Pública del Suelo de Andalucía (EPSA) está a punto de concluir un proceso de reestructuración que le ha llevado a cambiar su modelo de relaciones laborales, a crear un estatuto del directivo, y a diseñar un plan estratégico. Francisco Espinosa (El Ejido, 1952) es el director general que ha pilotado desde 2003 ese cambio y cree que este instrumento de la Junta de Andalucía será abanderado de la creación de vivienda protegida en la comunidad al amparo de las nuevas leyes urbanísticas.

Pregunta. En 2005, iniciaron un nuevo modelo de empresa. ¿En qué han consistido esos cambios?

Los planes subregionales serán determinantes para la vivienda protegida

Respuesta. EPSA ha pasado de tener una plantilla de algo menos de 300 empleados públicos a tener más de 600. Ese cambio extraordinario se ha producido en un periodo reducido, del 2000 hacia acá. Hemos duplicado la inversión y los objetivos de la actividad. Y era necesario hacer lo que hemos hecho. Lógicamente no sólo por las magnitudes, sino por el incremento del objeto de la actividad, mucho más compleja ahora que cuando se creó la empresa. Hemos intentado ajustar las demandas de esta empresa, que es instrumental, a los objetivos que nos requería la Junta. Nos ha exigido cambiar el sistema de relación con nuestros trabajadores, cuyo convenio era de 1992, no sin cierta dificultad, y adaptarlo a los objetivos de la empresa y a realizar una valoración de cada puesto para asociarlo a cuotas de productividad. Un cambio que era necesario y estamos culminando.

P. ¿Cuáles son esos nuevos objetivos?

R. Hemos pasado de tener que gestionar inicialmente sólo el patrimonio de suelo transferido del Estado, a crear la línea de producción de vivienda, los programas de espacios públicos urbanos, la red de estaciones de autobuses y apeaderos públicos. También se nos ha transferido el parque público de vivienda del Estado -más de 50.000 viviendas- ; los programas de rehabilitaciones de ciudades, con 37 áreas de actuación. Se nos ha encomendado el programa de la llamada orden de ascensores, que consiste en rehabilitar edificios de los años 60 y 70... Además, gestionamos los parques metropolitanos...

P. ¿Y de que volumen de recursos estamos hablando?

R. Hablamos de 200,7 millones de euros, que es el avance del documento de planificación para 2008 que tenemos previsto, con unas ventas e ingresos calculados de 212 millones.

P. El sector sigue quejándose de las últimas reformas legales urbanísticas. ¿En qué le beneficia o afecta a EPSA la entrada en vigor del POTA?

R. Nos afecta, y entendemos que para bien. Como instrumento público, en una década prodigiosa inmobiliaria (1996-2006) que hemos vivido, ha sido muy difícil desenvolverse con la creciente alza de precios, la especulación del suelo, el crecimiento y la vorágine urbanística en multitud de municipios... Eso hacía que el suelo sufriera una subida desorbitada de precio, propiciada por una legislación adecuada como la llamada ley 6 del 98, la ley de Cascos, que era la gasolina para que hubiera una combustión como se ha producido, más que ser un freno a la especulación.

P. Entonces le va a beneficiar.

R. Totalmente. Los promotores públicos lo que necesitan es un orden y una estabilidad de las reglas del juego en cuanto a la planificación y al desarrollo territorial. Además, EPSA como promotor público va a ser el instrumento para desarrollar todas las áreas de oportunidad que definen los planes subregionales. Además, la ley estatal del suelo tiene una trascendencia muy importante para los promotores públicos, sobre todo para la adquisición de suelo mediante el sistema de cooperación o expropiación urbanística, que acaba ya con los mecanismos de valoración en base a las expectativas.

P. No va a suponer una desventaja más para competir en el mercado en precios.

R. Con carácter general no puedo decir eso.

P. Cree que el boom del ladrillo se ha terminado.

R. Todos los indicadores apuntan a que no va a ser una ruptura profunda pero sí que hay síntomas del agotamiento de algo que era insostenible tanto desde el punto de vista territorial, urbanístico y hasta económico. No puede haber una demanda infinita de viviendas que dé cobertura a esa oferta, sin freno de clasificación y desarrollo de suelos. Lo afortunado es que no va a ser un corte brusco que produzca consecuencias económicas irreparables sino un ajuste progresivo que permita la adaptación.

P. ¿Cuántas viviendas protegidas han realizado en 2006 y cuántas tienen previsto alcanzar en 2007?

R. En 2006 hemos calificado como vivienda protegida un total de 2.988, de las cuales 1.300 eran en alquiler. Para 2007 tenemos el objetivo de calificar un total 2.680.

P. Son relativamente pocas.

R. Bueno, creo que somos el promotor público que más califica anualmente. Nos gustaría hacer más pero no tenemos suelo para producir más. Estas cifras son calificaciones directas a las que había que sumar otras 1.000 o 1.500 viviendas de media, que anualmente construyen privados con suelos enajenados por EPSA para este fin. Si tenemos en cuenta que en Andalucía, en 2006, hubo 150.000 visadas de las que sólo 22.000 son protegidas, el dato no es malo.

P. Pero por ejemplo el Ayuntamiento de Sevilla supera estas cifras.

R. El Ayuntamiento de Sevilla es la estrella, ojalá todos los municipios andaluces tuvieran una implicación tan directa y comprometida, tanto a través del Plan general como en la promoción directa a través de Envisesa. Ellos, no obstante, ha hecho una vivienda protegida de un escalón superior, nosotros hacemos una vivienda protegida inferior, del llamado régimen especial, de menor rentabilidad.

P. ¿Y la nueva normativa les va a favorecer a liderar ahora el mercado de la VPO?

R. Totalmente, en todas las áreas metropolitanas la respuesta a esa demanda va a venir de la mano de EPSA, en colaboración de los Ayuntamientos, y en todo caso, forzando situaciones desde las competencias y las potestades autonómicas, para conseguir esas áreas de reserva. Por eso van a ser determinante los planes subregionales que van a definir esas áreas.

P. ¿Cuántas viviendas en alquiler tiene EPSA?

R. Recibimos un parque del Estado de unas 50.000 y otras 5.700 viviendas de nueva planta construidas por la empresa.

P. ¿Y cuál es el resultado de esa gestión?

R. Creo que estamos avanzando pero tiene sus problemas sobre todo en las especiales, de carácter más social. Estamos reformando muchas de ellas e incluso ejecutando un plan de enajenaciones de ese parque, que está obteniendo un nivel de respuesta bastante satisfactorio.

P. ¿Cómo van a conseguir suelo para seguir esa política?

R. El mercado libre ha estado imposible estos años. Las adquisiciones han sido poquitas y ha habido muchas dificultades. Las opciones que han quedado eran dos: una obtener suelo en pago por la gestión urbanística, tanto con propietarios públicos como privados; y la otra, es acudir al sistema, exclusivo de las administraciones públicas, que es delimitar áreas de reservas, señalar su desarrollo por expropiación y adquirir los suelos. Y en esa propuesta última estamos.

P. ¿Y cuales son esos proyectos más inmediatos?

R. Tenemos una instrucción de que la preferencia para intervenir en donde se concentra el mayor volumen de población. Hay sitios donde esa estrategia es fácil de acometer, como en Sevilla, tanto en el Cortijo del Cuarto, propiedad de la Diputación, donde salen 5.200 viviendas, como en San José de la Rinconada, con el Ayuntamiento, donde se planean 4.600. La tercera zona es en la Bahía de Algeciras, en La Florida, con otras 2.600 viviendas. También tenemos definidos áreas en Córdoba, Jaén y Huelva, y también una estrategia en Málaga, en la zona de Sánchez Blanca con 700 viviendas, pero tenemos dificultades en Granada, Jaén, y en Almería.

P. Que otros proyectos tiene en la actualidad EPSA.

R. El programa de rehabilitación de edificios, la llamada orden de los ascensores, es una actuación muy importante y gratificante. En la primera convocatoria se están rehabilitando 2.066 viviendas, con 1.600 ascensores, y una inversión de 125 millones de euros. Y en la segunda convocatoria hay registradas más de 4.500 comunidades de propietarios nuevas, cuya inversión puede alcanzar los 294 millones de euros.