La Bolsa gana a la vivienda en el corto plazo

Es cierto: la vivienda ha subido, y mucho, en los últimos años. Tanto que una inmensa mayoría de los particulares sostienen que "de haberlo sabido" todo su patrimonio lo habrían dedicado al ladrillo. Tienen parte de razón, pero no toda: si en la primera mitad de los años noventa -y muy especialmente a partir de 2003- hubieran colocado todo su ahorro en Bolsa hoy serían mucho más ricos. Y es que una inversión colocada a plazos que van desde los 11 a los 15 años siempre arroja un saldo a favor de la opción bursátil, ya que su rentabilidad anual se sitúa entre 2 y 4,4 puntos porcentuales por encima de la que genera la vivienda. La pregunta del millón es saber qué deparará el futuro para poder elegir entre acciones o inmuebles. Los expertos apuestan porque, de nuevo, la Bolsa ganará la pelea.

La 'Calculadora Futuro Ibex versus Vivienda' permite conocer lo que se hubiera ganado de invertir 100.000 euros en inmuebles o en Bolsa

Que el futuro del mercado de la vivienda no se dibuja tan rentable para los inversores como en años anteriores es algo que casi nadie pone en duda. Los hay más optimistas que creen que los precios seguirán subiendo; dentro de este grupo los hay que, sin embargo, sostienen que su ritmo alcista se colocará a la par del IPC (en torno a un 3%) y los hay más pesimistas que auguran caídas del 5% en los mismos a partir de 2008 o incluso del 20% para los dos próximos años. Por su parte, la Bolsa goza, pese a los altibajos de los últimos meses -provocados en gran parte por la fuerte corrección sufrida por los valores de construcción e inmobiliarios-, de aparente buena salud, lo que aventura que, al menos este año, aún seguirá ofreciendo un rendimiento entre el 5% y el 10%.

Ante un futuro a corto plazo la elección entre invertir en Bolsa o hacerlo en inmuebles parece sencilla. Mejor la primera opción. Pero... ya se sabe que, salvo para quienes tienen una capacidad patrimonial elevada, en general, los plazos que contemplan los inversores son mucho más amplios. Y aquí la historia tiene su importancia por las conclusiones que puede llegar a ofrecer.

La calculadora de MEFF

MEFF pone a disposición de los particulares la Calculadora Futuro Ibex versus Vivienda que permite conocer con exactitud lo que se hubiera ganado de invertir 100.000 euros en inmuebles localizados en cualquier comunidad autónoma en cualquier periodo a partir de 1992 y hasta 2007 y lo que se hubiera rentabilizado ese dinero de colocarlo en futuros del Ibex-35. La utilización del futuro (y no del Ibex-35 propiamente dicho) se explica porque el primero replica el comportamiento de los 35 valores más importantes de la Bolsa española teniendo en cuenta los dividendos que éstas abonan, algo que no sucede con el indicador general. En la actualidad, existen dos contratos de futuros del Ibex. El contrato grande, también llamado Ibex Plus, equivale a una inversión igual al precio del futuro multiplicado por 10 euros, y el contrato Mini, que equivale a una inversión del precio del futuro multiplicado por un euro. Así, por ejemplo, si el Futuro del Ibex está a 11.300 puntos y el particular compra un contrato grande está adquiriendo una cartera de valores exactamente igual a la del Ibex-35 con dividendos cuyo valor es de 113.000 euros (11.300 puntos multiplicado por 10 euros cada punto).

Los resultados que ofrece esta nueva herramienta de comparación entre vivienda y Bolsa son, en algunos casos, llamativos con diferencias a favor de una u otra opción superiores en muchos casos al 10%.

Si un inversor compró como inversión una vivienda de 100.000 euros en Madrid en enero de 2000, se gastó en escrituras, registro e IVA el 8,5% de la misma (8.500 euros) y decidió venderla a finales de marzo de 2007 (la mantuvo siete años en su patrimonio) por 288.062 euros (se calcula según el índice general de precios en base 2005 del Ministerio de la Vivienda), su rentabilidad final habrá sido del 218,94%, un 18,03% anual. Para el cálculo se tiene en cuenta que el particular gasta anualmente el 0,1% en IBI, gastos de comunidad y mantenimiento (1.358 euros en el periodo), y que mantiene alquilada su vivienda durante todo ese tiempo recibiendo un 3% neto anual (40.736 euros durante todo el periodo). Si otro inversor compró en esa misma fecha inicial futuros sobre el Ibex-35 por una cantidad equivalente a 100.000 euros, los renovó mensualmente durante siete años y el primer trimestre de 2007 los vendió definitivamente por 150.484 euros, obtuvo una rentabilidad total del 41,87%, un 5,12% anual. Para este cálculo se ha considerado que el particular se gasta siempre en comisiones el 0,08% del importe de la inversión a precios de mercado en cada momento, lo cual significa que gasta un total 8.614 euros en comisiones de entrada, salida y renovación cada mes (roll over). La vivienda en este caso hubiera resultado mucho más efectiva a la hora de rentabilizar el ahorro. La diferencia: más de un 12% anual.

Varios ejemplos

Si un inversor compró como inversión una vivienda de 100.000 euros en Madrid en enero de 2005, se gastó en escrituras, registro e IVA el 8,5% de la misma (8.500 euros) y decidió venderla a finales de marzo de 2007 (la mantuvo dos años en su patrimonio) por 114.660 euros, su rentabilidad final habrá sido del 12,38%, un 6,01% anual. Igualmente, para su cálculo se ha tenido en cuenta que el particular gasta anualmente el 0,1% en IBI, gastos de comunidad y mantenimiento (215 euros en el periodo), y que mantiene alquilada su vivienda durante todo ese tiempo recibiendo un 3% neto anual (6.436 euros durante todo el periodo). Si otro inversor compró en esa misma fecha inicial futuros sobre el Ibex-35 por una cantidad equivalente a 100.000 euros, los renovó mensualmente durante esos dos años y el primer trimestre de 2007 los vendió definitivamente por 169.273 euros, obtuvo una rentabilidad total del 66,47%, un 29,05% anual. La Bolsa en este caso hubiera resultado mucho más efectiva a la hora de rentabilizar el ahorro. La diferencia: más de un 23% anual.

Al margen de los ejemplos concretos, de la utilización de esta herramienta se pueden obtener varias conclusiones. En primer lugar, que la inversión en los plazos más largos (desde 15 años hasta 11 años) siempre arroja un saldo a favor de la opción bursátil. Su rentabilidad anual se coloca entre 2 y 4,4 puntos porcentuales por encima de la que genera la vivienda sin tener en cuenta, además, que no siempre es posible mantenerla en alquiler y que no es habitual venderla de manera inmediata. En segundo lugar, que el verdadero boom de los precios de la vivienda (al menos en comparación con la Bolsa) no se ha producido en los últimos años sino entre 1997 y 2002. Si los inmuebles adquiridos en esas fechas se lograran vender en 2007, las ganancias obtenidas serían hasta más de 11 puntos porcentuales superiores a las obtenidas vía futuros.