Ignacio Bayón, presidente de Realia: "El sector inmobiliario es sólido y le quedan muchos años de desarrollo"

Realia se estrena en Bolsa pasado mañana. Cinco días antes de la puesta de largo, su presidente, Ignacio Bayón, de 63 años, recita un mantra con el que resume las ventajas que la inmobiliaria, participada a partes iguales por FCC y Caja Madrid, ofrecerá a sus futuros inversores: "Estrategia internacional, alta rentabilidad por dividendo, valor líquido y accionistas de referencia experimentados".

Pregunta. Rebajaron el precio máximo de 9,7 a 8,8 euros por acción. ¿Significa esto que la oferta inicial estaba sobrevalorada?

Respuesta. No creo. Los accionistas y los bancos asesores tomaron esta decisión porque entendieron que el mercado está ahora en ese precio. Fue una medida realista, porque no tiene sentido jugar fuera de la línea de mercado.

P. Con la nueva banda, la cotización de Realia baila en torno a los 2.300 millones de euros. Considerando que el valor neto de sus activos (NAV) es de 2.426 millones, ¿no está demasiado ajustada la valoración?

R. La empresa merece una valoración muy interesante. Estoy seguro de que el recorrido de la acción va a ser claramente al alza. Tenemos un modelo de negocio muy bueno, con unos activos de primerísima calidad y una gran capacidad de crecimiento futuro.

P. Entonces, ¿no le parece un precio demasiado alto?

R. Me parece realista. No digo realista en relación con el valor que hoy tiene la propiedad, sino realista con las circunstancias del mercado.

P. Llegan en un momento difícil para el sector, un mes más tarde del desplome de las inmobiliarias.

R. Soy muy consciente de que hay ruido en el mercado, y de que esos ruidos nunca ayudan. Pero cuando decides estar en Bolsa, una cosa son los fundamentos de la sociedad y otra, las circunstancias del mercado. Yo distinguiría entre lo ocurrido en el mercado financiero y el real. En el primero, ha habido un susto importante de alguna empresa. Este susto afectó a las demás inmobiliarias, aunque más tarde se han recuperado. Pero el mercado real no tiene que ver con lo que ocurrió en Bolsa. Hablamos de un sector muy sólido en España, al que le quedan muchos años de desarrollo y que cuenta con una demanda muy estable.

P. También ahí se ven síntomas de agotamiento.

R. La mitad de nuestro valor lo tenemos en el área de patrimonio y la otra mitad, en el de promoción. Por esto, el reajuste sólo nos afectaría al 50% del negocio. El patrimonio no me preocupa nada. Al revés, el crecimiento de las rentas en el mercado de oficinas nos ofrece grandes oportunidades. Y hay también una mayor actividad en los centros comerciales.

P. ¿Y la promoción?

R. Cuando alcanzas una cifra enorme, lo único que te queda es bajar de ese umbral. El ritmo de 750.000 viviendas al año, la misma cifra de Francia y Alemania juntas, era insostenible. Ahora nos situaremos en torno a las 500.000 viviendas. Estamos cómodos con esta situación. Nuestros ritmos no están más allá de las 2.000 viviendas anuales. Es un sector que sigue con buena salud para los jugadores serios. No veo la crisis por ninguna parte.

P. ¿Será la respuesta del mercado a los títulos de Realia un termómetro de la situación?

R. Puede ser. Entre otras cosas, porque tenemos un free float [porcentaje de capital libre en Bolsa] más alto que las demás inmobiliarias, que están metidas en operaciones de tipo corporativo. Nuestra evolución va a ser un referente y le auguro un excelente recorrido.

P. Pero el desplome de finales de marzo tuvo un fuerte impacto en la confianza de los extranjeros.

R. Los inversores manifiestan su preocupación por la evolución del mercado español. Pero hay que tener en cuenta que salen de una situación en la que han ganado enormes cantidades de dinero con las inmobiliarias. Y les preocupa pensar que no van a seguir ganando ese dinero.

P. Existe el riesgo de que estos inversores sigan el consejo de Woody Allen en su película Coge el dinero y corre.

R. A los inversores serios les interesan más las empresas que los sectores. Cuando ven un proyecto sólido, lo analizan. Todos los que se han interesado por la OPV conocían y valoraban positivamente nuestros activos.

P. ¿No les preocupa que les comparen con Astroc?

R. Nuestro modelo no tiene nada que ver con el de la empresa que usted cita. Realia invierte en patrimonio (oficinas y centros comerciales), tiene un gran parque de suelo y hace promoción bien hecha. Nada que ver con la empresa de la que habla. Estamos en el mismo sector, pero abarcamos segmentos muy distintos.

P. ¿No cree necesaria una autocrítica en el sector para explicar las causas de la caída?

R. Estas empresas han llevado a cabo muchas operaciones corporativas, lo que las ha llevado a niveles muy altos de endeudamientos. Nosotros nunca hemos entrado en este terreno.

P. En el área de patrimonio, sí que han adquirido empresas.

R. Sí. La francesa SIIC tiene unos activos muy buenos en los mejores sitios de París. Hay quien piensa que es mejor comprar en sitios más baratos, yo no.

P. En la moderación del precio de la vivienda, ¿ha tenido alguna influencia la política del Ministerio de Vivienda?

R. Los ajustes de los precios se deben al mercado. El Gobierno no ha tomado ninguna medida directa que impacte sobre el mercado. Y me parece muy bien que no lo haya hecho.