Vivienda: el auge toca techo

El análisis de la evolución del mercado de la vivienda en España en 2006 obliga a emplear bastante imaginación, en ausencia de un panel amplio de información estadística. El indicador "decano" del mercado en cuestión, los proyectos de viviendas visados por los Colegios de Arquitectos, disponible desde enero de 1960, ha dejado de publicarse después de marzo de 2006. Este vacío no ha sido cubierto por ningún indicador equivalente.

Contrasta la escasez de indicadores del mercado de vivienda en España con la mayor abundancia que se advierte cuando se comenta la situación de Estados Unidos. En ese país se emplean indicadores mensuales, publicados con bastante celeridad, de los que, al parecer, nunca dispondremos en España: viviendas vendidas, nuevas y usadas, stock de viviendas de nueva construcción no vendidas, tasas de morosidad bancaria de los diferentes segmentos del mercado inmobiliario, permisos de construcción, hasta cinco índices de precios de la vivienda de metodología dispar.

En cuanto a lo sucedido en el mercado de la vivienda en España en 2006, en el lado de la demanda destacaron algunas debilidades. En los tres primeros trimestres descendieron las compraventas de viviendas sobre el mismo periodo del año anterior, según datos de registradores, lo que implica un total anual de alrededor de 935.000 compraventas en dicho año. Los tipos de interés de los préstamos para compra de vivienda aumentaron en torno a punto y medio, lo que supuso un crecimiento de la cuota a pagar por un crédito a 25 años cercano al 15%. La Encuesta de Población Activa reflejó una creación neta de 497.900 hogares en 2006, por debajo de 2005.

Por el lado de la oferta volvieron a destacar las fortalezas. En 2006 se alcanzó el record anual de visados de dirección de obra de los Colegios de Arquitectos Técnicos, 863.800 viviendas, más de dos veces y medio por encima del ritmo correspondiente a 1997, año inmediatamente anterior al inicio del último auge inmobiliario. Hasta septiembre de 2006, el saldo del crédito a promotor de las entidades financieras aún crecía por encima del 45% anual.

En cuanto a los precios de las viviendas, según las tasaciones, el aumento anual se desaceleró desde el 12,8% de 2005 hasta el 9,1% en 2006. Los nueve años de auge (1998-2006) han dejado un aumento acumulado del 183,2% (12,3% fue la media anual), que superó el 200% en las autonomías costeras de Andalucía, Baleares, Murcia y Valencia. Es posible que la desaceleración del aumento de los precios de venta esté siendo aún más intensa. El índice de precios se apoya en las tasaciones y los vendedores de viviendas de segunda mano precisados de liquidez venden "por debajo de los precios demandados en los anuncios o atribuidos en las tasaciones" (JM Naredo, "El ecologista", nº 46).

Los más altos tipos de interés y un aumento de precios que casi triplicó al de los salarios implican más dificultades para los nuevos accedentes a la vivienda, expulsados sin remedio de los principales núcleos urbanos y abocados a adquirir viviendas en los "monstruos" periféricos edificados en las zonas de mayor permisividad urbanística, o a esperar "salir" en los sorteos de las viviendas protegidas construidas por las empresas municipales de vivienda.

El subsector "motor" de la economía española presentó, pues, en 2006 una nueva oferta de viviendas un tanto por encima de lo que apuntaron los datos de la demanda. Esta última aparece un tanto debilitada por los mayores tipos de interés y por las menores expectativas de revalorización, en un contexto donde el inversor es decisivo. 2006 pudo ser, por tanto, el último año de oferta creciente en un auge inmobiliario atípico por su larga duración. Esta última se explica ampliamente por la ausencia de restricción exterior sobre la economía española y por la persistencia de unos tipos de interés extraordinariamente reducidos. El fin del auge no implica volver a los niveles de actividad y de compra de viviendas previos al mismo. El ajuste será, de momento, suave y la sobreoferta de vivienda de los últimos años permitirá mantener unos niveles especialmente elevados de construcción residencial durante algún tiempo.