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ING prevé ganar 73,5 millones en una operación ligada al plan general de Vigo

El proyecto supone la expropiación de una zona de casi 1,5 millones de metros cuadrados

ING Real Estate Development Spain Holding, SA, estimaba el año pasado obtener un beneficio superior a los 73,5 millones de euros en una operación ligada a la aprobación del plan general de urbanismo de Vigo antes de que finalizara 2006. El retraso en esta aprobación podría afectar a las previsiones de negocio de la inmobiliaria. La inversión prevista asciende a más de 341 millones de euros, de los que casi 114 millones se destinan a la compra de terrenos. ING proyecta construir un 'retail park', un gran complejo comercial para la población de Galicia y norte de Portugal.

La propuesta de negocio fue aprobada por la alta dirección de la inmobiliaria, con sede en Holanda, en la primavera del año pasado. Antes fue presentada en el Ayuntamiento de Vigo, donde "las principales personas que toman decisiones, incluida la alcaldesa, quedaron gratamente sorprendidas del trabajo y diseño presentados, mostrando su pleno apoyo a nuestro proyecto", según consta en documentos a los que ha tenido acceso EL PAÍS.

La alta dirección de ING Real Estate en Holanda aprobó la compra, propuesta desde la filial española, de 1.463.638 metros cuadrados para desarrollar un retail park, un parque que supera el concepto de centro comercial. Los parques comerciales se suelen emplazar en el extrarradio de las ciudades.

El que ING Real Estate promueve en Vigo funcionará como pórtico de la ciudad en las proximidades del aeropuerto, atravesado por la autopista de Pontevedra a Baiona, que en ese tramo funciona como cinturón de cincunvalación. Un espacio a efectos comerciales "excelente". Que coincide con la ficha "Liñeiriños" en el plan general de urbanismo de Vigo: suelo rústico que pasa a ser urbanizable y con un índice de edificabilidad que da para construir 854.953 metros cuadrados, que dan para más de 8.000 pisos de 100 metros cuadrados.

El mejor enclave

Pero viviendas se construirán muchas menos. El plan general ordena para este fin un máximo del 30% en el aprovechamiento del suelo. El eje del proyecto de ING es el parque comercial. En Galicia no hay precedentes del modelo. Ni con mejor ubicación para implantarlo. El plan general cifra en cuatro y el proyecto de ING en cinco los millones de personas que habitan, en Galicia y Norte de Portugal, en el radio de una hora por autopista. Sólo Madrid y Barcelona ofrecen en España una oportunidad análoga de clientela potencial. La proximidad del aeropuerto y del Ifevi (Instituto Ferial de Vigo) son otros valores añadidos.

En el plan general, la ficha de Liñeiriños señala ahí, como objetivos de planeamiento y criterios de ordenación, el acomodo de "un centro de atractividad a escala de la eurorregión Galicia-Norte de Portugal, que pueda garantizar la construcción de un gran complejo terciario", y exalta las magníficas conexiones del emplazamiento.

Eso mismo hacen saber los ejecutivos españoles de ING a sus superiores de Holanda: nudo de comunicaciones, amplitud de aparcamientos (la ficha del plan general reserva 3.483 plazas), exclusividad en Galicia y Norte de Portugal y diseño del parque, realizado por el estudio del arquitecto Rafael de la Hoz. Todo lo cual garantiza el éxito del proyecto, que cita, entre las empresas que podrían asentarse en el parque, a Ikea, Alcampo, Media Markt, Leroy Merlin, Boulanger, Pórtico, Porcelanosa, Decathlon, Kiabi y otras. En el mismo ámbito se construirán zonas residenciales, un hotel y una zona de logística, de almacenes mayoristas o un centro de negocios.

"Dado el carácter estratégico de esta previsión, que desde el primer momento se vio como cardinal para la futura ordenación de Vigo, se entiende que el sistema de ejecución debe ser directo (expropiación)", indica la ficha de Liñeiriños en el plan general. El parque comercial que quiere construir ING ocupará 100.000 metros cuadrados, pero la inmobiliaria aspira a conseguir el 100% del terreno delimitado por el probable plan parcial, 1.463.638 metros, al coste de 113. 911.884 euros. La inversión total en el proyecto se cifra en 341.247.000 euros, con un beneficio estimado de 73.587.000 euros.

El punto de inflexión en el calendario del proyecto lo marca la aprobación del plan general de urbanismo. En ING pensaban que estaría listo "a finales de 2006". Pero se atascó en la Xunta. No parece que este parón imprevisto pueda alterar el proyecto en su principal sustancia. "La relación con las autoridades locales es muy buena y deberíamos aprovechar esta situación positiva", sugieren desde Madrid a Holanda. En Vigo, ING "tiene otras promociones en marcha (centro comercial Gran Vía) y otros posibles proyectos sobre la mesa".

En marzo de 2006 los ejecutivos de la inmobiliaria confiaban en que a finales de año estaría resuelto el plan general y proponían "cerrar tantos acuerdos de compra de terreno como sea posible" antes de su aprobación, ya que después "el precio del suelo se incrementará considerablemente". En esa fecha estimaban su coste medio en 72 euros/metro cuadrado y afirmaban tener ya amarrada la compra de 500.000 metros "con el mayor propietario".

La comunidad de montes de Cabral es la mayor propietaria de Liñeiriños

El mayor propietario de Liñeiriños es la comunidad de montes de Cabral, dueña de unos 300.000 metros cuadrados. En el polígono hay además "un montón" de propietarios, que el presidente de la entidad, Luis Rodríguez Pérez, no se atreve a cuantificar. Los de la agrupación de Cabral son un millar. "El ayuntamiento nos expropiará, lo sabemos. Pero primero tiene que aprobarse el plan general, después ya veremos. Como comunidad de montes, nosotros, por ley, no podemos vender ni un metro cuadrado y conmigo nadie ha contactado para eso", insiste.

Podría extrañar que ING compre terrenos sabiendo que va a ser expropiada de los mismos. Pero esto es parte primordial de su estrategia. Una parte se los venderá a precio de coste a otras dos compañías del mismo grupo inmobiliario y el resto, a terceros, a precios de mercado. Cuando pensaba que el plan general podría estar aprobado en 2006, fijaba para 2011 el final de la obra y la venta del complejo.

ING cuenta con que el Ayuntamiento convocará un concurso público para conceder la gestión del ordenamiento del plan parcial de Liñeiriños a una empresa. Entre las condiciones para obtener esa concesión "un tema clave será la titularidad del suelo". La filial española de la inmobiliaria holandesa estaba convencida el año pasado de que ganaría el concurso para ser la concesionaria.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 11 de marzo de 2007

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