El 'boom' inmobiliario pincha en EE UU

Se acabó la efervescencia inmobiliaria en Estados Unidos. Lo dicen los economistas y los expertos, tras ver la caída en los datos de nuevas construcciones. El enfriamiento está siendo mucho más rápido de lo anticipado por Wall Street y la propia Reserva Federal (Fed). Y esto tiene un impacto en la economía, porque la actividad de la construcción ha sido, junto a las altas tasas de productividad, la clave de la expansión desde 2001. Los indicadores hablan por sí solos. El número de viviendas iniciadas se colocó en agosto a su nivel más bajo desde febrero de 2003, después de caer ese mes un 6% o un 20% en un año.

Para dar más dramatismo al dato, los permisos de construcción descendieron por séptimo mes consecutivo, algo que no se veía desde 1986. Entretanto, las ventas de vivienda nueva cayeron y el inventario de casas sin vender alcanzó un récord en julio, lo que está obligando a los constructores a reducir los precios y ofrecer incentivos para atemperar la caída de la demanda. En el caso de la vivienda existente, las ventas y los precios siguen subiendo, pero a un ritmo tres veces más bajo que hace un año.

El libro beige de la Fed, en el que se analiza la actividad económica en los Estados de la federación, ya ponía en agosto en evidencia que el enfriamiento en el sector de la vivienda era evidente en algunas regiones del país, sobre todo en el medio Oeste. Los Estados del Noreste son los únicos donde los números aparecen en positivo.

Desaceleración

Pero como advierten desde el banco de inversiones Goldman Sachs, la desaceleración está siendo dos veces más rápida de lo que se anticipaba. Y la previsión general es que estos indicadores sigan debilitándose más en los próximos meses. Es más, los datos sugieren que el "enfriamiento gradual" que esperaba la Fed es demasiado optimista y podría suponer un obstáculo importante al crecimiento. De hecho, en la última decisión de tipos adoptada esta semana, se deja claro que "la moderación en el crecimiento parece continuar, en parte reflejando el enfriamiento en el mercado inmobiliario".

La contribución al producto interior bruto (PIB) ha sido significativa, de cuatro décimas cada trimestre de media entre 2001 y 2005, el equivalente a un 15% del crecimiento en ese periodo, según el Economic Policy Institute (EPI). Ahora lo que está haciendo es comerse cuatro décimas al trimestre, lo que se calcula restará al PIB en torno a 1,5 puntos porcentuales este año.

Y como recuerdan desde el EPI, el boom inmobiliario ha sido una importante fuente de empleo en la última fase expansiva, y señalan que ya durante el primer semestre contribuyó de forma negativa al mercado laboral.

La industria de la construcción representa el 6% del empleo total en el país. Entre 2001 y 2005, aportó un 15% al crecimiento del empleo. En el primer semestre, menos de un 5%. Goldman Sasch calcula que la recesión en el sector inmobiliario puede acabar con hasta dos millones de empleos durante los próximos años y llevar el ritmo de creación de empleo total por debajo de los 100.000 nuevos contratos mensuales.

La corrección podría continuar hasta mediados del año próximo, según diversos analistas, con lo que Estados Unidos estaría a medio camino del proceso. Este enfriamiento podría ser la señal más clara de que la Fed ha hecho ya suficiente por frenar la expansión de la economía y contener la burbuja inmobiliaria. Por eso se da por terminada este año la campaña de subida de tipos, en el 5,25% desde finales de junio. Y es que los últimos indicadores del lado de la inflación revelan que la autoridad monetaria se puede permitir el lujo de tomarse un poco más de tiempo antes de adoptar un cambio de estrategia.

"La probabilidad de una subida de tipos se reduce", opinan los economistas de Global Insight US. El temor de Wall Street está, sin embargo, en que esta fuerte desaceleración en el sector inmobiliario pueda acabar arrastrando al conjunto de la economía. La caída en la construcción pegó ya un buen bocado al crecimiento durante el segundo trimestre, como no se había visto desde el ejercicio de 1991. "En este momento es la vivienda lo que se desacelera, pero esta tendencia se puede extender al resto de la economía con rapidez", indican los analistas. Es una eventualidad que lleva anticipándose desde hace meses en el mercado de bonos de Chicago, donde los tipos a 10 años están a su nivel más bajo en seis meses.

Riesgo

Nadie se atreve a encender en este momento el farolillo rojo de la recesión, pero el riesgo está ahí, lo que podría obligar a la Fed a empezar a bajar los tipos en la primavera de 2007, si la inflación lo permite. La vivienda es una fuente importante de consumo, porque el activo inmobiliario se utiliza por los estadounidenses como una fuente de financiación para aumentar su capacidad de gasto, a través de la negociación de las hipotecas. Los economistas temen que el enfriamiento del sector, combinado con el encarecimiento de la energía, afecte a los hábitos de consumo, del que dependen tres cuartas partes del PIB.

El secretario del Tesoro, Henry Paulson, resta dramatismo a la situación. Recientemente, pidió a sus colegas del G 7, reunidos en Singapur, que no se preocupasen por un eventual colapso del sector de la vivienda. En este sentido, explicó que se está saliendo de una expansión que era "insostenible", y achacó parte de la corrección a la especulación en el precio de la vivienda que se vivió por la fuerte demanda.

Una imagen que contrasta con el dato de confianza de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda, que se encuentra a su nivel más bajo en 15 años. Si se observa el capital bursátil de las cinco empresas más potentes del sector, se constata que han perdido más de una cuarta parte de su valor de mercado.