El monopoly de los colosos

Algunos edificios forman parte del ADN de las ciudades. El hotel Arts no es histórico, ni antiguo, pero es uno de los legados de la Barcelona olímpica y el hotel donde las estrellas del cine y de la música se alojan cuando están de visita, el lugar hacia el que los seguidores de Bruce Springsteen saben que deben peregrinar cuando The boss se deja caer por la ciudad. El lunes pasado se vendió por la friolera de 417 millones de euros, en la que fue la operación de mayor envergadura económica realizada en España por un solo inmueble.

Hay varios ejemplos multimillonarios más. El Arts batió la marca que acababa de conseguir el hotel Palace de Madrid, referencia ineludible para otras generaciones de artistas como Lorca, Buñuel o Ava Gardner. Hospital durante la Guerra Civil, escenario del triunfo del PSOE en 1982, el antiguo palacio es un retal del siglo XX de Madrid. Se vendió en mayo por 385 millones.

Ambas operaciones comparten protagonista. Los mismos inversores han comprado estos hoteles con menos de tres meses de diferencia y han dado la gran campanada del año en el sector. Se trata de un consorcio formado por el fondo holandés ABP y GIC Real Estate, una sociedad de inversión del Gobierno de Singapur, que se alió con Host Hotel & Resorts en el caso del Arts y con Host Marriot para el Palace.

Los inversores españoles han comenzado a atreverse con edificios de más de 100 millones -Amancio Ortega (Inditex), por ejemplo, es muy activo-, pero las grandes operaciones inmobiliarias, como la del Arts o de la del Palace, son aún una osadía exclusiva de los fondos de inversión internacionales. Son los únicos que cuentan con la liquidez suficiente.

Una prueba palpable es que sólo los fondos entran en la compraventa de centros comerciales, un capítulo aparte por los importes que mueven: el Maremagnum y Diagonal Mar de Barcelona se han vendido a fondos por 122 y 300 millones, respectivamente.

La ubicación, su historia y su diseño convierten a algunos edificios en joyas inmobiliarias. Fondos y promotores pugnan por ellas, por hoteles, como en este último caso, pero también por sedes bancarias y bloques de oficinas de Madrid y Barcelona que quieren convertir en pisos de lujo al calor del auge inmobiliario. Grandes entidades financieras y grupos industriales han preferido mudarse a parques empresariales más asequibles y desprenderse de sus céntricas sedes para revertir las ganancias en su negocio. Los más apetecibles han cambiado varias veces de manos en pocos años y los precios pagados han generado plusvalías, en ocasiones, apabullantes.

Algunos inmuebles se consideran tesoros en el sector. Metrovacesa se ha visto abocada a deshacerse de dos de sus mejores prendas en la capital, la Torre de Madrid y el Edificio España, para financiar la compra de la inmobiliaria francesa Gecina. Hoy compiten varias ofertas por la Torre de Madrid, uno de esos rascacielos con solera, que data de 1957 y está en la plaza de España. Piden por él entre 250 y 300 millones de euros. Su vecino, el edificio España, que alberga el hotel Crowne Plaza, se vendió el año pasado al fondo Santander Real Estate por 389 millones.

Otros activos imponentes han colgado el cartel de "Se vende". La cartera de la inmobiliaria Asón, por ejemplo, incluye el 20% de la Torre Picasso y el solar que acogió otro inmueble de raigambre en Madrid, el malogrado edificio Windsor, que fue pasto de las llamas en febrero del año pasado. La sociedad de capital riesgo Carlyle y el grupo Layetana figuran como favoritos a hacerse con la inmobiliaria, aunque el grupo FCC, propietario del 80% de Torre Picasso, ya ha anunciado su interés por adquirir el 20% que le falta de este rascacielos.

Pero en el negocio inmobiliario, como en todos los demás, no hay activo que no esté en venta. Algunos parecen estarlo permanentemente y las plusvalías de cada traspaso abruman incluso a los expertos. El hotel Arts, por ejemplo, se ha vendido tres veces desde el año 2001 y los 288 millones que el Deutsche Bank pagó a la sociedad japonesa Sogo hace cinco años casi se han duplicado. Entre una transacción y otra, un grupo de inversores españoles compró el 80% del mismo con una plusvalía de 120 millones.

Se han producido otros pelotazos con inmuebles más pequeños, como el número 35 del paseo de la Castellana. Los 51 millones pagados en 1999 escalaron hasta los 90 millones el año pasado, que pagó Amancio Ortega.

"A veces se paga un precio elevadísimo por un edificio de oficinas porque el comprador tiene en mente construir viviendas y paga el metro cuadrado al mismo precio que si fuese residencial", explica Arturo Díaz, de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis.

Así lo ha pensado Monteverde. Este grupo compró en febrero la sede de Banesto en la plaza de Catalunya de Barcelona por 110 millones -Antonio Marín pagó 61 millones por ella en 2003- para convertirlo en un bloque de viviendas. El edificio se inauguró en 1902 como reforma y ampliación del hotel Colón, pero durante la Guerra Civil se convirtió en la sede del Partido Socialista Unificado de Cataluña (PSUC) y en 1941 lo compró el Banco Español de Crédito. Este capítulo de su historia también se ha cerrado. Dentro de poco el banco acogerá 70 pisos de lujo y su cámara acorazada, cuya puerta tiene un metro de grosor, se convertirá en un aparcamiento de 140 plazas.

Monteverde ha hecho números y lo ha visto claro: cuando acabe las obras, podrá vender el metro cuadrado a entre 12.000 y 15.000 euros, cuando como oficina vale poco más de 7.000 euros. En Madrid ocurre lo mismo, el metro cuadrado en el paseo de la Castellana vale 8.000 euros para uso residencial y hasta 15.000 como vivienda, según cifras de CB Richard Ellis.

"Este fenómeno de la transformación de usos es muy exclusivo del mercado español, no ocurre igual en otras capitales europeas" como Londres o París, opina el consejero delegado de Jones Lang La Salle en España, Andrés Escarpenter. A su juicio, "esto seguirá porque no hay tanta oferta en el mercado", mientras que Nuria Béjar, directora general de inversión de Aguirre Newman en España, cree que la tan traída y llevada desaceleración del mercado inmobiliario puede frenar la tendencia. "Quizá en un momento empecemos a ver bloques de pisos que se convierten en oficinas", señala.

De momento, los precios de los colosos no frenan, entre otros motivos, porque la oferta es escasa, aunque en los dos últimos años muchos bancos han nutrido el mercado como resultado de sus procesos de fusión. Las entidades se han encontrado con muchos inmuebles que no necesitan, como es el caso de la adquisición del Atlántico por parte del Sabadell. Las empresas venden sus sedes para mudarse a barrios más asequibles y los fondos lo hacen porque su objetivo no es otro que la rotación de activos. El singapurense CIG, por ejemplo, ha vendido la sede de IBM en Madrid a Morgan Stanley por 240 millones.

Aún quedan lejos los récords mundiales del sector, ésos con los que cada cierto tiempo se despacha la ciudad de Nueva York. El magnate estadounidense Donald Trump y un grupo de inversores asiáticos vendieron hace un año tres edificios en la Gran Manzana por 1.800 millones de dólares (1.400 millones de euros). Y es que en Manhattan el precio medio de un piso ya ha alcanzando los 1,2 millones de dólares (900.000 euros) en algunas zonas. En eso España no está tan lejos. Algunos apartamentos del paseo de Gracia de Barcelona también cuelgan el cartel de "Ideal parejas" por más de un millón de euros.