El 'boom' se queda en el este

Hasta 4.508 euros el metro cuadrado. Es el precio que se llega a pagar en San Fernando de Henares por una vivienda nueva. Esa localidad del Corredor del Henares es la que ha registrado un mayor aumento de los precios de los pisos de nueva construcción en los últimos seis meses en la Comunidad: un 10,4%. La futura llegada del metro es uno de las causas del miniboom inmobiliario de San Fernando, que no tiene el suelo suficiente para absorber esa demanda, según un informe publicado ayer por la Sociedad de Tasación, una de las grandes firmas tasadoras.

El nuevo trazado del suburbano esconde incrementos en los precios del área metropolitana entre el 7% y ese 10,4% en San Sebastián de los Reyes, Coslada o Boadilla. Mientras tanto, los pisos en la capital, que hasta hace un par de años registraba los mayores incrementos, subieron un 4,4% entre diciembre pasado y junio de este año, por debajo de la media nacional (6,3%).

Los expertos no prevén bajadas en la capital a corto plazo, pero no las descartan en la periferia

El nuevo trazado del metro supone subidas en el área metropolitana entre el 7% y el 10%

Los expertos de Sociedad de Tasación no creen que se lleguen a producir bajadas de precios en un futuro inmediato en la ciudad de Madrid, pero no descartan que haya caídas en la periferia.

El informe, que se refiere siempre a vivienda nueva, hace este recorrido por la región:

- Madrid capital. Víctima durante años del actual boom inmobiliario que sufre el mercado español desde 1998 (subida de precios acumulada desde entonces superior al 150%), la ciudad empieza a respirar. Madrid se acostumbró en su día a subidas de precios del 20% y hasta el 30% en un año. Ahora, la evolución se ha moderado: en los últimos seis meses han crecido un 4,4%, aunque ese crecimiento es mayor al registrado en la primera mitad de 2005, que fue del 3,9%. Aun así, sigue siendo con diferencia la más cara de la Comunidad por metro cuadrado construido -se pagan entre un mínimo de 1.940 euros (Villaverde) y un máximo de 10.862 euros (Salamanca)- y, con un precio medio de 3.788 euros, es la segunda más cara de España, después de Barcelona.

"Madrid es de las más caras, pero tiene más oferta de suelo que Barcelona", explicaba ayer en una entrevista José Luis Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación. "Tenemos cinco PAU importantes en comercialización y mucha reserva de suelo", añade el experto.

Los barrios en los que más han subido los precios en los últimos seis meses han sido Retiro (18,2%), Chamartín (12,5%), Villaverde (12,3%) y Chamberí (10,9%). Mientras los menores incrementos están en Moratalaz (0,2%) y Salamanca (0,5%). "No ha habido caídas de precios en Madrid", dice Estevas-Guilmain.

Uno de los barrios con más oferta de vivienda nueva sigue siendo Arganzuela, donde los precios subieron un 7%.

En los últimos años, la capital ha visto cómo muchos de sus compradores potenciales han emigrado en busca de piso en la periferia con la esperanza de encontrar precios más bajos. Primero se fueron al oeste (Pozuelo, Majadahonda) y al norte (San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos). Pero allí también subieron los precios, por la fuerte demanda, y porque se construyen muchas viviendas unifamiliares, que son más caras.

Además, si en Madrid se pagaba 300.000 euros por un piso por qué no iban a pedir los promotores casi lo mismo en la periferia; la renta familiar no varía tanto. De hecho, las distancias de precios entre Madrid y el resto de municipios se han recortado durante los últimos cinco años.

- Corredor del Henares. Y del norte y el oeste al este de la Comunidad. El Corredor del Henares es una de las zonas del área metropolitana que ha visto mayores aumentos de precios en el último semestre. En San Fernando suben un 10,4%, hasta 2.503 euros el metro cuadrado construido de media, por el futuro metro y porque apenas hay suelo para pisos nuevos. Los precios, sin embargo, pueden llegar a los 4.508 euros el metro. El suburbano también explica en parte el alza del 7,3% de los precios en Coslada, donde además, como en San Fernando, hay escasa oferta de promociones de viviendas de nueva construcción. En Coslada se paga de media 2.243 euros por metro cuadrado, aunque el máximo es de 3.606 euros.

El incremento ha sido del 8% en Torrejón de Ardoz, también por la poca oferta. "Se detecta cierta dilatación en los tiempos de ventas, aunque no se acusan síntomas de reducción en la subida de los precios", según señala el informe de los tasadores. El metro cuadrado se vende de media a 2.176 euros y de máxima, a 3.633 euros.

La más modesta en encarecimiento de los pisos es Alcalá de Henares, con un alza del 6,5%. El planteamiento urbano de esta localidad sigue en revisión, y todavía no hay suelo vacante para levantar pisos nuevos suficientes para satisfacer la demanda. Sin embargo, es la más cara de las localidades vecinas, con una media de 2.347 euros por metro, pero que puede llegar a 6.034 euros el metro cuadrado construido, según el informe de los tasadores.

- Zona norte. Las localidades destacadas en el informe son Alcobendas y San Sebastián de los Reyes, un área que muestra cierta moderación. Esta ultima localidad registra un incremento medio de los precios de la vivienda nueva del 7,1% en los últimos seis meses, con lo que el medio del metro se sitúa en 3.010 euros (si bien puede llegar en algunas tasaciones a 5.626 euros).

Las ventas en San Sebastián de los Reyes van a buen ritmo, ya que hay bastante vivienda nueva, pero más demanda. "Su condición de municipio con importante actividad de servicios atrae a una población mayoritariamente joven, con poder adquisitivo medio-bajo", según el informe.

En la localidad está prevista la construcción de 5.500 viviendas a partir de 2007. Un 30% de esos pisos serán protegidos (tienen un precio oficial máximo y contemplan ayudas para los que no pueden permitirse comprar casa en el mercado libre). "Ya no se vende todo sobre plano como en épocas anteriores", añade.

En Alcobendas, los precios subieron menos: un 4,2% desde diciembre de 2005. Así, el metro cuadrado está en una media del 2.840 euros, aunque se llegan a pagar 6.293 euros.

Este crecimiento está en la línea con la capital y el informe lo atribuye a que se trata de una localidad de "crecimiento sostenido, con ligera tendencia a la estabilización".- Zona oeste. La zona oeste de Madrid tendrá 23 kilómetros de metro ligero. Partirá desde Colonia Jardín, en la línea 10, hasta Boadilla del Monte y Pozuelo de Alarcón. La llegada del suburbano también está impulsando la demanda de pisos en Boadilla el Monte, según los expertos. De hecho es, junto a Parla, la segunda localidad en la que más han subido los precios en los últimos seis meses, un 9,9%, hasta 2.588 euros de media el metro cuadrado construido.

Los precios siguen en ascenso en Pozuelo y Majadahonda, dos de los municipios más caros de la región, donde el metro cuadrado puede llegar a pagarse a 4.500 o 5.167 euros, respectivamente. Los precios medios están en 3.007 y 2.799 euros, respectivamente. En Pozuelo los precios han subido un 6,5% en seis meses y en Majadahonda se han incrementado un 2,4% en ese periodo (lo cual apunta a una moderación del mercado, tras varios semestres de aumentos superiores). En línea con la capital, los precios de los pisos nuevos subieron en Las Rozas un 4%.

- Zona sur. Según los expertos de suelo de la consultora Grupo i, la Comunidad de Madrid atesora una bolsa de suelo para construir 200.000 viviendas y en la zona sur es donde existen mayor volumen de desarrollos inmediatos. Es el caso de Arroyomolinos, Móstoles, Leganés, Pinto y Getafe. En Parla, por ejemplo, los precios subieron un 9,9% en el primer semestre del año, hasta 2.177 euros el metro. La razón de esta fuerte subida es que la localidad se ha convertido en una zona atractiva para los que buscan piso en el sur a precios no desorbitados (es la más barata junto a Torrejón de Ardoz), ya que hay bastante oferta de vivienda nueva (tanto de nuevos desarrollos como de demolición de viviendas antiguas en el centro urbano) y dentro de poco tendrá un tranvía. Mientras tanto, los precios suben entre un 3,6% (Alcorcón) y un 6,5% (Fuenlabrada) en el resto de las grandes ciudades, donde el precio medio del metro cuadrado de vivienda nueva va de los 2.177 euros de Parla a los 2.629 euros de Leganés.

Todo apunta, sin embargo, a que el mercado inmobiliario madrileño ha tocado techo. Tras años de frenética construcción de pisos, en el primer trimestre se registró una caída del número de pisos iniciados en la región, de un 14,5% respecto al primer trimestre de 2005, según los datos del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España. Aún así se construyeron en esos 12 meses 68.056 pisos, un nivel elevado.