El precio de la vivienda nueva creció el 7,4% en la capital en el último año
Torrejón, Getafe y Alcalá de Henares registran subidas superiores al 10% en 2005
El año 2005 no ha conseguido acabar con la escalada de precios que registra la vivienda en Madrid desde 1998, aunque sí ha logrado moderar los desbocados crecimientos registrados en los últimos años.
En la capital el precio del metro cuadrado de vivienda nueva se situó en 3.629 euros, la segunda más elevada de España, tras los 3.700 de Barcelona, según un estudio de la consultora Sociedad de Tasación. La provincia de Madrid es la tercera más cara del país, tras Barcelona y Vizcaya.
En 2005 los precios de la vivienda nueva crecieron en la capital un 7,4%, casi el doble que la inflación (3,8%), pero muy lejos de las subidas registradas en 2004 y 2003, un 12,6% y un 16%, respectivamente. "Es algo que está sucediendo en ciudades como Madrid o Barcelona, donde el precio de la vivienda ya es muy alto. Ha crecido mucho en los últimos años y ahora registra una notable moderación en sus aumentos", explica José Luis Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación.
La subida de los precios ha sido aún más moderada en el segundo semestre de 2005, en el que se ha quedado en el 3,3%. Esta cifra sitúa a Madrid por debajo de la media nacional, que en los últimos seis meses del año fue del 5,3%.
En la periferia el precio de la vivienda creció más que en la capital: un 9,7% de media. Torrejón de Ardoz, Getafe y Alcalá de Henares fueron los tres municipios donde más se encarecieron los pisos, en todos ellos por encima del 10%.
Sobre la evolución futura de los precios, Estevas-Guilmain prevé que aún se moderen más en la capital, especialmente en los distritos centrales, aunque no cree que lleguen a bajar.
"Es muy difícil que lo hagan, porque la demanda sigue siendo alta y la oferta muy escasa. Las áreas centrales son las que más y mejores servicios ofrecen a los ciudadanos, y por ello más gente quiere vivir en ellas. En cambio, no hay suelo disponible, y las pocas viviendas nuevas son de rehabilitación de edificios antiguos, lo que resulta más caro que construir uno nuevo", explica. En cambio, Sociedad de Tasación prevé un descenso de los precios en la periferia en "cuatro o cinco años". "En estas zonas la oferta de vivienda sigue creciendo y es previsible que en breve supere a la demanda", prevé Estevas-Guilmain.La evolución de los precios en la capital ha sido muy dispar según los distritos estudiados. En Arganzuela, incluso han llegado a descender en términos reales, ya que han crecido sólo un 2%, mientras el IPC previsto para 2005 alcanza el 3,8%.
Al contrario que Arganzuela, los distritos de Carabanchel (14,1%), Usera (13,8%), Puente de Vallecas (13,1%) y Villa de Vallecas (12,2%), han mantenido ritmos de crecimiento muy por encima de la media.
El estudio de Sociedad de Tasación destaca la ausencia de suelo disponible en los barrios de la almendra central (Centro, Retiro, Salamanca, Chamberí, Chamartín, Tetuán), que coincide con los más caros. En ellos, la única vivienda nueva que llega al mercado lo hace por rehabilitación o sustitución de edificios antiguos o por la "transformación de edificios de oficinas en viviendas".
En casi todos los casos, se trata de "viviendas muy pequeñas, muy caras y sin anejos". Los plazos de venta aún se mantienen "ágiles", aunque con tendencia a "dilatarse". Los precios en estos distritos se mantienen cerca de la media de la capital, entre el 6% y el 8%.
Entre los distritos que más han crecido de precio, el estudio destaca el impacto que ha tenido en ello la llegada del metro, como en Villa de Vallecas, o la reducción del tamaño medio de las viviendas, como en Usera o Puente de Vallecas. En este último, Sociedad de Tasación destaca "la reducción significativa del ritmo de ventas y, aunque los precios se mantienen altos, algunas promociones tienen stock de viviendas al acabar la construcción".
Los nuevos barrios
El estudio también destaca el impacto que los nuevos barrios (PAU) han tenido en distritos como Villa de Vallecas, Carabanchel, Hortaleza o Fuencarral, "con elevado número de viviendas y zonas comunes y ajardinadas".
En general, la tendencia es que los precios se mantengan al alza, por encima de la media, aunque "con tendencia a moderar su crecimiento y a dilatar los plazos de venta". La excepción es Hortaleza, donde "el ritmo de venta sigue fuerte y los precios de venta continúan aumentando de modo considerable".
De los distritos situados al este de la capital, como Ciudad Lineal y San Blas,
el estudio destaca que se trata de "zonas muy consolidadas", donde ha mejorado notablemente las dotaciones y equipamientos y escasean "las ofertas nuevas". "Precios en aumento, con tendencia a estabilizarse y ventas menos fluidas que en periodos anteriores", recoge el informe. En Ciudad Lineal, incluso, se ha registrado "alguna bajada en el precio de la vivienda usada".
Riesgo de bajada en la periferia
La gran apuesta que han hecho muchos municipios del área metropolitana por aumentar su tamaño puede llevar a que la oferta en ellos llegue a superar a la demanda. "En cuyo caso comenzaremos a ver bajadas de precios", concluye el informe de Sociedad de Tasación. De momento, sin embargo, los precios crecieron en 2005 más que en la capital, 9,7% y 7,4%, respectivamente.
El Corredor del Henares destaca por el fuerte incremento de los precios, por encima de la media de la periferia (9,7%). Torrejón de Ardoz, con un 12,4%, es el que más sube de la región, seguido por Alcalá de Henares (11%), San Fernando de Henares (10,1%) y Coslada (9,5%). En Alcalá y Coslada, el informe destaca "cierta desaceleración" de los precios y ritmos de venta, mientras que en Torrejón éstos se mantienen elevados.
En la zona norte, Alcobendas y San Sebastián de los Reyes se mantienen cerca de la media regional, con crecimientos ligeramente superiores al 9%. En Alcobendas sigue el crecimiento sostenido, "con ligera tendencia a la estabilización", y un "mercado de segunda mano con precios cercanos a la vivienda nueva, salvo en las zonas marginales". En San Sebastián, el informe destaca el impacto de la vivienda protegida para la moderación de los precios.
En la zona oeste, Pozuelo de Alarcón tiene "muy poca vivienda nueva en ejecución", aunque mantiene un "mercado activo en vivienda usada, con ventas ágiles y precios aumentando". La subida, del 10,7%, superó a la regional.
Los municipios de la zona sur han mantenido ritmos de crecimiento dispares, con Getafe (11,9%) y Parla (10,4%) a la cabeza y Alcorcón (6,5%) con la menor subida. En este último, el informe considera que los precios mantendrán su tendencia a la moderación, aunque existe una "demanda expectante" por el ensanche norte, pendiente de aprobación por el Gobierno regional.
En Getafe, pese al notable aumento registrado del 11,9%, "los precios mantienen incrementos menores que en el pasado y el ritmo de ventas tiende a ralentizarse".
En toda la zona, el informe destaca la gran cantidad de promociones en marcha y otras en diseño.
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