Argucia tributaria legal

La fórmula, legal, pero hasta ahora latente, permitirá a los promotores inmobiliarios ahorrarse miles de euros en sus operaciones de compra-venta. Los autores de esta teoría son los profesores de Derecho Financiero y Tributario Iñaki Bilbao, y de Derecho Civil Juan Carlos Santana, de la Universidad Cardenal Herrera-CEU en Elche, que han establecido y confirmado una fórmula que permite a las promotoras ahorrarse el 1% de la responsabilidad hipotecaria.

Los académicos explican así el supuesto legal: la Dirección General de los Registros y del Notariado permite ahorrarse al promotor este impuesto al distribuir la responsabilidad hipotecaria si se tramita mediante un documento privado y no a través de escritura pública, mecanismo más común en la actualidad. Los profesores subrayan que el sistema es perfectamente compatible con la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Para visualizar este proceso ponen un ejemplo: un promotor compra un solar y financia su adquisición con un préstamo bancario, posteriormente inicia la construcción y otorga la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal. Para financiar el final de la obra amplía el préstamo inicial sobre el solar, y con la finalidad de facilitar la subrogación en los préstamos de los futuros compradores distribuye esa responsabilidad hipotecaria entre las distintas viviendas y locales del inmueble. Esta operación de distribución de la responsabilidad hipotecaria se realizaba tradicionalmente mediante escritura pública, por lo que el promotor debía pagar por el impuesto de actos jurídicos documentados la cantidad del 1% de la total responsabilidad hipotecaria, que puede oscilar entre 6.000 y 120.000 euros por obra. "Ahora planteamos determinadas fórmulas que la legislación hipotecaria permite, como es acudir a la firma de un documento privado para distribuir esa responsabilidad hipotecaria con lo que se genera un ahorro fiscal del 1%, ya que ese documento privado no está sujeto a tributación", explican los juristas, tras verificar su hipótesis con la legislación vigente. Merced a su investigación Iñaki Bilbao y Juan Carlos Santana han conseguido el primer premio de tributación del Centro de Estudios Financieros por el artículo Aspectos fiscales y registrales de la distribución y redistribución de la responsabilidad hipotecaria. "Es un ahorro importante que se consigue gracias a este documento privado", que se firma al margen de la escritura, aunque se inscribe también en el registro por lo que tiene validez jurídica al firmarlo tanto el dueño del edificio o el promotor como la entidad bancaria. ¿Cómo llegaron a esta solución? Santana explica que debido a su trabajo asesora a grupos inmobiliarios. "Analicé las resoluciones que surgen de la Dirección General de Tributos y de la Dirección General de Registros Notariales, y vimos una de ellas que planteaba ese problema y admitía abiertamente esa inscripción del documento privado, y a raíz de ahí pensamos en analizar el tema, comprobar su legalidad y explicarlo en un artículo científico", recuerda.

Los juristas, que investigaron durante seis meses la legislación vigente, aseguran que la práctica totalidad de los promotores inmobiliarios de Alicante desconocen esa posibilidad. También destacan la interdisciplinariedad de su trabajo a caballo entre el Derecho Civil, Tributario y Financiero. Tras el éxito y la repercusión de esta investigación, Bilbao y Santana se disponen a indagar en nuevos aspectos de la fiscalidad en el urbanismo valenciano. El objetivo: "Determinar el coste de los tributos fiscales de cada vivienda".